作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

測(cè)算是投拓人員的必備素質(zhì)之一,一般來說測(cè)算需要研發(fā)部門出具的強(qiáng)排方案，如果很著急沒時(shí)間出方案，乞求一下研發(fā)部給個(gè)強(qiáng)排指標(biāo)也是可以的。

其實(shí)完全沒必要這么求人，作為投拓老司機(jī)，很多老手在測(cè)算之前的指標(biāo)完全可以自己搞定的。只需要了解其中的邏輯構(gòu)成，花十幾分鐘時(shí)間看文本文，你基本上能做到以后的強(qiáng)排不求人。

這是我花兩個(gè)小時(shí)做的一個(gè)表，講明了各項(xiàng)指標(biāo)的邏輯關(guān)系與基本算法常識(shí)，先看一下熱個(gè)身。 

幾種邏輯關(guān)系要求：

1、基底面積：

總基底面積=建筑密度X用地面積  或者所有單體建筑基底面積之和

所有單體建筑基底面積之和≤建筑密度X用地面積

2、總建筑面積：

業(yè)態(tài)1基底面積×業(yè)態(tài)1層數(shù)＋業(yè)態(tài)2基底面積×業(yè)態(tài)2層數(shù)＋……≤ 總地塊面積×綜合容積率

說個(gè)題外話：

當(dāng)交樓時(shí)，單棟建筑面積沒有按圖施工，面積超出，叫做超面積。當(dāng)交樓時(shí)，總建筑面積超出原來設(shè)計(jì)方案，叫做超容積率。

超面積的可以罰款，然后通過驗(yàn)收。超容積率的屬于違建，原則上必須拆除，不能罰款。

拆分講一下：

1、關(guān)于不同容積率的產(chǎn)品定位選擇

我們先來看一張圖，這是很多做設(shè)計(jì)的人總結(jié)的一張速算的經(jīng)驗(yàn)圖，假設(shè)在30%密度的情況下，產(chǎn)品的平均樓層如下：

上圖揭示了，在平均的情況下，樓層應(yīng)該是怎樣的，但是實(shí)際上我們不可能一個(gè)項(xiàng)目只做一種產(chǎn)品。為了利潤(rùn)最大化，很多公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候都會(huì)有一個(gè)高低配。我分別以2.0、2.5、3.0三種常見的容積率舉例說明一下大致的產(chǎn)品配比：

R=2.0   40%洋房面積+60%高層面積

R=2.5    28%洋房面積+72%高層面積

R=3.0   20%洋房面積+80%高層面積

備注：上面的三種情況，我都是按最常見的30%密度考慮的，且以低密產(chǎn)品最大化為原則。如果密度偏低那么低容積率產(chǎn)品占比應(yīng)該適當(dāng)提高，如果密度偏高那么低容積率產(chǎn)品占比應(yīng)該適當(dāng)降低。

當(dāng)然，這只是我的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，都是經(jīng)驗(yàn)值，如果有其他意見的，歡迎加入我的知識(shí)星球討論。

2、關(guān)于地下車庫(kù)面積的邏輯：

地下室面積=機(jī)動(dòng)車位個(gè)數(shù)X單個(gè)建筑面積+非機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積

一般一層地下室我們按單個(gè)車位建筑面積30-33㎡計(jì)算，二層地下室按33-36㎡計(jì)算，三層地下室按35-38㎡計(jì)算。

車位配比，簡(jiǎn)單粗暴一點(diǎn)，住宅部分我們可以按標(biāo)準(zhǔn)的100㎡/個(gè)計(jì)算，一二線城市車位配比要求稍微高一些，可以乘以1-1.5倍的系數(shù)。商業(yè)部分可以粗略按80㎡/個(gè)，再乘以0.8的系數(shù)來計(jì)算。

比如，一個(gè)12萬平米的小區(qū)，大致應(yīng)該修建1200個(gè)車位。如果是省會(huì)城市，則可能是1400個(gè)。具體車位配比，可以查閱一下當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，里面有詳細(xì)規(guī)定。

車位比，更準(zhǔn)確地應(yīng)該取決于戶數(shù)，這個(gè)問題，老王那本實(shí)操教程書里面有詳細(xì)講。

有的地方的住宅（主要是廣大四五六線城市）還有地上車位的，地下車庫(kù)數(shù)量應(yīng)當(dāng)減去地上車位，然后再計(jì)算地下車位面積。

關(guān)于非機(jī)動(dòng)車庫(kù)，這個(gè)現(xiàn)在一般也是設(shè)計(jì)在地下室的，通行的非機(jī)動(dòng)車配比標(biāo)準(zhǔn)是（不具有全國(guó)代表性，僅供參考）：

非機(jī)動(dòng)車的單個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)，加上坡道等公攤，一般來講是1.5—2.0㎡/個(gè)。

3、關(guān)于物業(yè)房、活動(dòng)房、社區(qū)用房面積的邏輯：

物業(yè)用房面積標(biāo)準(zhǔn)，一般來講是按計(jì)容面積的千分之二至千分之五計(jì)算，這個(gè)是必須得有的。

活動(dòng)房和社區(qū)用房的面積配置，這個(gè)在規(guī)劃條件里面有具體的要求，按這個(gè)要求具體算即可。 

4、關(guān)于人防地下室面積的邏輯：

十層以上的建筑，應(yīng)當(dāng)按照“滿堂紅”要求，即建筑基底面積全人防，計(jì)算公式：人防面積=用地面積X建筑密度；

十層以下的建筑，基礎(chǔ)埋深超過三米的，按計(jì)容面積3%修建；

十層以下的建筑，基礎(chǔ)埋深不超過三米的，按計(jì)容面積2%修建；

這個(gè)算法略復(fù)雜了，可以粗暴直接理解為人防面積是總基底面積就行。

5、關(guān)于戶型面積與戶數(shù)的邏輯：

我們?cè)谀玫揭粔K地以后，通過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的認(rèn)知，能判斷出當(dāng)?shù)卮蟾攀鞘裁疵娣e段位的戶型比較受歡迎，將幾種戶型加權(quán)平均，算出來的就是平均的戶型面積。

戶數(shù)=住宅建筑面積/戶均面積

商業(yè)的戶數(shù)也可以同理求得，但是商業(yè)的面積段較為復(fù)雜，建議初算的時(shí)候直接按80㎡/個(gè)計(jì)算，再乘以0.8的車位比系數(shù)。

6、關(guān)于商業(yè)設(shè)置的邏輯（略）

7、關(guān)于產(chǎn)品排布的邏輯（略）

8、案例及算法講解（略）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 強(qiáng)排“速算”原理，及邏輯要點(diǎn)