作者：地產(chǎn)資管界

來源：地產(chǎn)資管界

8月28日，在萬科召開的2020中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬科管理層談?wù)摰搅四壳氨容^熱門的公募REITs話題。萬科總裁祝九勝透露出，相關(guān)部門正在緊鑼密鼓地研究長(zhǎng)租公寓公募REITs，萬科也在提前研究和適應(yīng)。

此外，萬科董秘朱旭補(bǔ)充道，集團(tuán)正積極和相關(guān)監(jiān)管部門和政府部門溝通，爭(zhēng)取能夠加入到第一批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之中。

由于此前，監(jiān)管部門下發(fā)的“關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知(發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào))”文件中，明確提出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層項(xiàng)目要聚焦重點(diǎn)區(qū)域，聚焦重點(diǎn)行業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。并明確了酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

這次萬科提到了監(jiān)管正研究長(zhǎng)租公寓公募REITs，說明了一個(gè)很明確的信號(hào)：監(jiān)管部門不排除在不久的將來正式上線商業(yè)地產(chǎn)公募REITs。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓類REITs項(xiàng)目盤點(diǎn)

其實(shí)，不管是公寓運(yùn)營(yíng)商，還是房企，早前都曾積極推出過長(zhǎng)租公寓類REITs項(xiàng)目。底層資產(chǎn)為長(zhǎng)租公寓的類REITs項(xiàng)目也是國(guó)內(nèi)類REITs市場(chǎng)一支重要的力量。

早在2017年7月底，住建部、證監(jiān)會(huì)等，就強(qiáng)調(diào)了鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金REITs。隨后一些公寓運(yùn)營(yíng)商和房企響應(yīng)政策的號(hào)召，積極推行長(zhǎng)租公寓類REITs項(xiàng)目。

2017年11月3日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在深交所發(fā)行，發(fā)行金額為2.7億。該項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。

表：新派公寓類REITs基本情況

2018年3月，保利地產(chǎn)成功發(fā)行“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。該類REITs產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)首單由房企發(fā)行的租賃住房類REITs，專項(xiàng)計(jì)劃融資總額度為不超過50億元，一期發(fā)行額約為16.76億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架發(fā)行、分期發(fā)行機(jī)制，其中優(yōu)先級(jí)、次級(jí)的占比為9∶1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA。

圖：中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)類REITs架構(gòu)

2018年6月，旭輝領(lǐng)寓類REITs獲得上交所審批通過。旭輝領(lǐng)寓類REITS儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)30億元，首期發(fā)行規(guī)模為2.5億元，底標(biāo)項(xiàng)目為已實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入的旭輝領(lǐng)寓旗下柚米國(guó)際社區(qū)浦江店與博樂詩(shī)服務(wù)公寓浦江店。

與保利依靠強(qiáng)主體兜底、新派僅為權(quán)益類相比，領(lǐng)寓創(chuàng)新之處在于它是儲(chǔ)架結(jié)構(gòu)+權(quán)益型類REITs，不依賴強(qiáng)主體兜底，完全脫離主體信用。

2018年2月2日，碧桂園發(fā)行的中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA。這也是首單百億級(jí)住房租賃類REITs。

圖：碧桂園長(zhǎng)租公寓類REITs架構(gòu)

萬科的公募REITs探索之路

萬科要成為公募REITs的第一批玩家其實(shí)也有跡可循。

今年6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs產(chǎn)品“萬緯物流-易方達(dá)資產(chǎn)-物流倉(cāng)儲(chǔ)1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所舉行掛牌儀式。

表：萬緯物流物流倉(cāng)儲(chǔ)類REITs基本情況

首期類REITs規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級(jí)證券的規(guī)模為2.95億元（獲中誠(chéng)信AAAsf評(píng)級(jí)），權(quán)益級(jí)證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。

作為萬緯物流在交易所市場(chǎng)發(fā)行的首個(gè)類REITs，本次產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)在于最大限度參考了境外成熟市場(chǎng)REITs模式，采用了“純權(quán)益型”結(jié)構(gòu)且底層物流園完全采用市場(chǎng)化方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)期間和退出收益全部來源于底層物流園的運(yùn)營(yíng)凈現(xiàn)金流以及資產(chǎn)增值。

除了萬緯物流倉(cāng)儲(chǔ)類REITs項(xiàng)目，眾所周知，萬科早在王石時(shí)期就開始積極摸索REITs。

2015年7月，萬科成功發(fā)行“鵬華前海萬科REITs”，首次使用公募基金作為發(fā)行載體。該產(chǎn)品在發(fā)行期間單個(gè)投資者的單筆認(rèn)購(gòu)門檻僅為10萬元，上市后在深圳交易所場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)交易的最低份額為1萬元，在“類REITs”產(chǎn)品的流動(dòng)性上實(shí)現(xiàn)了重大突破。

圖：鵬華前海萬科REITs架構(gòu)

在退出方式上，該基金通過向深圳萬科及其指定的關(guān)聯(lián)方溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)逐步退出。基金應(yīng)分別在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳萬科或深圳萬科指定的關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓14%、18%、17.5%和0.5%的目標(biāo)公司股權(quán)，直至基金全部股權(quán)退出。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)操盤“鵬華前海萬科REITs”項(xiàng)目的正是目前金融出身的萬科總裁祝九勝。

當(dāng)時(shí)，祝九勝將鵬華前海萬科REITs的落地發(fā)行視為萬科輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的重要一步，而在基金設(shè)立過程中，祝九勝是在其中負(fù)責(zé)商務(wù)談判的關(guān)鍵人物。在他的描述中，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)正是萬科未來主要的一個(gè)業(yè)務(wù)方向。

祝九勝透露，萬科此后地產(chǎn)金融的特征稍微強(qiáng)一點(diǎn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 萬科的公募REITs探索之路