小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
地產行業深度洗牌，金輪天地等綜合實力較弱的小房企更是在生死邊緣掙扎。
3月15日，金輪天地控股（1232.HK）公告稱，部分媒體對其發布的2022年到期票據退市公告存在誤解，特此公告說明與澄清。
澄清公告
公告顯示，3月10日金輪天地控股公告中所述退市，僅針對目前在香港聯交所上市的2022年到期的12.95%優先票據（ISIN：XS2100655807）。
此前，金輪天地的公告被外界解讀為公司要退市，在地產圈引發熱議。
金輪天地控股強調，其在香港聯交所的上市地位不會受到影響，公司的運營也不會受到影響。
據公開資料，上述票據發行于2020年1月，余額1.215億美元，票息12.95%，已于今年3月14日到期，但金輪天地控股未能支付到期本息。
除此之外，去年12月11日金輪天地控股也未能支付2023年到期16.0%的優先票據的利息。
2021年12月21日，金輪天地控股公告稱，因受地產行業和疫情等因素影響，公司開始啟動對現有美元債的整體重組。
目前，金輪天地控股已獲得85%投資者支持，并正式簽署重組支持協議。
據悉，在建議重組事項和開曼計劃生效后，其可對現有票據到期日進行延期三年，這將大大緩解和減輕公司償債壓力，改善整體財務狀況。
《小債看市》統計，目前金輪天地控股存續兩只美元債，存續規模3.23億美元，其債務重組美元債規模合計有4.445億美元。
存續美元債情況
金輪天地控股2022年到期的12.95%優先票據，于2022年3月14日到期日后在香港聯交所票據退市。
在建議重組事項和開曼計劃成功后，金輪天地控股將注銷現有票據（包括2022年到期的12.95%優先票據）并發行新票據。
2021年10月，因財務指標和流動性惡化，穆迪將金輪天地控股的企業家族評級及其現有票據的高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”，主體評級展望維持“負面”。
據官網介紹，金輪天地控股成立于1994年，經過20多年的發展，已布局兩省六市，先后在江蘇省的南京、揚州、無錫、蘇州，湖南省的長沙和株洲開發了多個精品專案。
2013年1月，金輪天地控股敲開資本市場之門，在香港主板上市。
金輪天地控股官網
從股權結構看，金輪天地控股的控股股東為金輪置業，持股比例為39.29%，公司實際控制人為王欽賢家族。
2020年，金輪天地控股錄得合約銷售額為40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米。
據克而瑞發布的《2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，金輪天地控股排在全國200強房企之外，屬于小型房企。
在土儲方面，2021年上半年金輪天地并無收購任何新土地，僅投資了一家新合營企業。
截至2021年6月末，金輪天地總土地儲備的建筑面積為160萬平方米，但其超過60%的可銷售資源是非住宅產品，另外其住宅土地儲備無法支持可持續發展，開發用地只能滿足一年。
近年來，由于項目交付延遲和房地產開發毛利率下降等原因，金輪天地控股業績大幅下滑，2021年上半年歸母凈利潤虧損7630萬元。
歸母凈利潤
在毛利方面，2020年金輪天地控股的整體毛利率為16.8%，較2019年的33.1%大幅下滑，其中房地產開發業務毛利率為3.7%，主要由于湖南株洲交付了一個零利潤項目。
據中報顯示，2021年上半年金輪天地控股的毛利率為1.07%，盈利能力已極度惡化。
毛利率水平
截至2021年二季末，金輪天地控股總資產為172.75億元，總負債124.35億元，凈資產48.4億元，資產負債率71.98%。
從房企融資新規“三道紅線”看，金輪天地控股扣除預售款外的資產負債率為60.4%，凈負債率為95.6%，現金短債比是0.46，踩中一道紅線歸為“黃檔”，有息負債規模年增速不得超過10%。
《小債看市》分析債務結構發現，金輪天地控股主要以流動負債為主，占總債務的77%。
截至同報告期，金輪天地控股流動負債有95.4億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務有44.62億元。
相較于短債壓力，金輪天地控股流動性異常緊張，其賬上現金及現金等價物僅有9.76億元，無法覆蓋短期債務，存在較大短期償債風險。
在備用資金方面，金輪天地控股的未使用銀行授信額度也極為有限，其財務彈性欠佳。
在負債方面，金輪天地控股還有28.95億元非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計14.77億元。
整體來看，金輪天地控股剛性債務有59.39億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為48%。
近年來，金輪天地控股有息負債均在高位徘徊，2020年由于優先票據利息高企，其融資成本同比上升26%至2.34億元；平均借款成本從7.8%增長至11%，2021年中期達到11.8%。
融資成本
業績大幅下滑、資金鏈緊張之下，金輪天地控股靠陸續出售商業物業和自有非核心投資物業自救。
2019年10月，金輪天地控股全資附屬公司金輪翠玉以5.15億港元的價格出讓給香港西九龍絲麗酒店，交易將使其獲得7000萬港元的收益。
據悉，金輪天地控股還計劃處置南京、無錫和株洲的若干零售商店或商場，同時通過與其他開發商的項目合作，重新轉向住宅地產開發。
總得來看，金輪天地控股盈利能力惡化，毛利持續下滑；負債高企、信貸指標減弱，再融資風險高企；資金鏈緊張，短期償債風險較大。
1960年，18歲的印尼華僑王欽賢回國，在國立華僑大學完成學業后，只身前往香港創業。
一開始，王欽賢從五金、小機械行業做起，不斷積累資產和商戰經驗，后來創立香港金輪集團。
1994年，王欽賢在南京創辦金輪天地控股，主要涉及主題商業廣場、地鐵商業街區、精品住宅、高檔酒店公寓、甲級辦公等的綜合開發。
金輪集團董事長王欽賢
在地域上看，金輪天地控股專注開發江蘇省及湖南省內連接或鄰近地鐵站或其他交通樞紐的項目。
金輪天地控股業務模式分為兩種，一種是銷售商用住宅物業，另一種是出租及經營管理由公司或第三方擁有的商用物業。
2017年，可以說是金輪天地控股上市以來最為輝煌的一年，年內經營業績及股價均創出新高，甚至榮獲“港股100強”營業額增長10強第9名，風光一時無兩。
然而，近年來房地產調控不斷施壓下，綜合實力弱的房企開始爆發危機，這其中也包括金輪天地控股在內的中小型綜合型商業及住宅房地產開發企業。
2018年以來，受江蘇省及湖南省房地產調控政策的影響，金輪天地控股經營業績逐年遞減，財務杠桿卻日益攀升，資金鏈進一步緊張。
從房地市場環境變化來看，金輪天地只是眾多中小房企面對行業洗牌困境中的一個縮影。（作者微信：littlebond1）
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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