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房地產(chǎn)供應鏈保理融資方案

西政財富 西政財富
2020-07-22 16:11 8538 0 0
隨著今年供應鏈金融越發(fā)受到重視,房企上游的施工方、材料供應商的應收賬款融資有望迎來業(yè)務高峰。

作者:西政財富

來源:西政財富

筆者按:

今年兩會期間,央行明確:將加大貨幣政策創(chuàng)新力度,大力發(fā)展供應鏈金融,對復工復產(chǎn)核心企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)及其核心配套企業(yè),加大信貸支持力度,帶動產(chǎn)業(yè)鏈恢復運轉。一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)上游施工方、材料供應商的應收賬款融資以及房地產(chǎn)企業(yè)的購房尾款融資作為房企融資的重要補充,在地產(chǎn)金融嚴監(jiān)管的背景下發(fā)揮著無可替代的補充融資功能。隨著今年供應鏈金融越發(fā)受到重視,房企上游的施工方、材料供應商的應收賬款融資有望迎來業(yè)務高峰。為便于說明,以下根據(jù)工程應收賬款保理融資業(yè)務情況進行詳細說明。

一、保理融資的資金源頭——銀行保理業(yè)務的準入標準

熟悉保理業(yè)務的同行都知道,保理公司的保理融資業(yè)務最終依賴的是銀行資金,因此保理公司操作業(yè)務時原則上應考慮以銀行的保理業(yè)務準入標準為依據(jù)。

(一)銀行的工程保理業(yè)務模式

銀行的房地產(chǎn)保理業(yè)務一般是施工企業(yè)/材料供應商為房地產(chǎn)開發(fā)商提供施工/貨物服務形成應收賬款后,將對房地產(chǎn)開發(fā)商的合格應收賬款轉讓給銀行,由銀行為施工企業(yè)提供集應收賬款催收、管理、壞賬擔保及保理融資于一體的綜合性金融服務。業(yè)務模式可分為1+N保理模式和再保理模式。

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(二)銀行的工程保理業(yè)務授信及準入要求

1. 工程保理業(yè)務授信說明(示例)

(1)業(yè)務品種:保理/再保理;

(2)授信主體:施工企業(yè)/材料供應商/保理公司,同時為地產(chǎn)集團核定保理買方信用擔保額度;

(3)期限:最長不超過1年,應收賬款賬期可根據(jù)補充協(xié)議確定;

(4)收益:不低于7%(利息+手續(xù)費);

(5)風控措施:買方為項目公司的,由項目公司對應收賬款債權轉讓事宜進行確認,由地產(chǎn)集團出具承諾函對項目公司的按期足額付款承擔差額補足責任;

(5)管理要求:嚴格名單制管理;應收賬款對應項目滿足432要求;密切監(jiān)控信貸資金流向,嚴防資金被挪用。

2. 工程保理業(yè)務準入說明

(1)房地產(chǎn)企業(yè)嚴格實行名單制管理;

(2)應收賬款對應項目不限省內(nèi)省外,項目符合432要求,即“四證齊全+30%自有資金+房地產(chǎn)二級開發(fā)資質”,四證指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證;

(3)回款賬戶必須開在保理行,并簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議由保理行監(jiān)管;

(4)轉讓給銀行的應收賬款須為合格應收賬款,不能是未形成的工程款;

(5)應收賬款需提供發(fā)票/審計報告;

(6)賬期以工程施工合同/補充協(xié)議約定為準;

(7)再保理模式中保理公司應首先對施工方保理放款,銀行再對保理公司進行再保理融資;

(8)必須書面確權,由項目公司確權,地產(chǎn)集團公司出具差額補足承諾函。

二、保理公司保理業(yè)務操作示例

以下根據(jù)保理公司的業(yè)務模式進行介紹和說明:

(一)銀行再保理融資方案

1. 基本要素

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2. 投資架構及說明

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(1)施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理;

(2)保理公司向施工方、材料供應商放款,并與銀行簽署《再保理合同》,向銀行轉讓應收賬款;

(3)房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向銀行進行書面確認,并按期還款;

(4)開發(fā)商集團公司進行差額補足。

(二)資產(chǎn)管理計劃融資方案

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設立資產(chǎn)管理計劃,投資人通過資管計劃投資應收賬款,即上游供應商(債權人)對核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司(債務人)享有的應收賬款債權。應收賬款資產(chǎn)包括供應商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務等而對核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應收賬款債權。

2. 基本要素

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3. 投資架構及說明

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(1)施工方或材料供應商將其對房地產(chǎn)項目公司的應收賬款轉讓給西政保理;

(2)保理公司向施工方、材料供應商放款,并將該應收賬款債權轉讓給XX資管計劃;

(3)投資者認購資管計劃份額;

(4)房地產(chǎn)項目公司就應收賬款債權轉讓事宜向XX資管計劃進行書面確認,并按期還款;

(5)開發(fā)商集團公司進行差額補足。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房地產(chǎn)供應鏈保理融資方案

西政財富

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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