作者：克而瑞物管

2021年是物業(yè)管理行業(yè)充滿變數(shù)和蘊(yùn)含機(jī)遇的一年，受地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩波及，物業(yè)行業(yè)猶如坐了一趟“過山車”，起起伏伏。有的企業(yè)抓住機(jī)會(huì)高歌猛進(jìn)，也有企業(yè)落寞退場(chǎng)，行業(yè)經(jīng)歷了新一輪的洗牌。

2021年，是物業(yè)行業(yè)跌宕起伏的一年，也是資本市場(chǎng)回歸理性的一年。上半年，行業(yè)在資本市場(chǎng)呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，而這種景象在下半年戛然而止，物業(yè)行業(yè)指數(shù)一路下行，上市物企估值一度腰斬，物業(yè)企業(yè)上市進(jìn)程受挫，資本市場(chǎng)低迷。

進(jìn)入2022年，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)也一直呈現(xiàn)波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，并于2022年3月15日降至最低點(diǎn)3544.84點(diǎn)，相較最高點(diǎn)（2021年6月30日）10607.56點(diǎn)下降66.58%，至3月底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)達(dá)4504.56點(diǎn)。

恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)走勢(shì)

整體來看，物業(yè)板塊總體市值曾破萬億港元。截止目前，上市物企市值總數(shù)為5304.42億港元，相較最高點(diǎn)幾近折半。

具體到上市物企來看，碧桂園服務(wù)一直穩(wěn)居市值首位， 曾多次超過2千億港元，截止2022年3月31日數(shù)據(jù)，碧桂園服務(wù)市值為1130.50億港元，下滑明顯，但仍顯著領(lǐng)先于其他上市物企。

其次是華潤(rùn)萬象生活，截止2022年3月31日數(shù)據(jù)，市值為884.47億港元，同樣顯著領(lǐng)先于其他上市物企。

上市物企市值（2022.03.31，億港元）

注：匯率換算：1港元=0.81元人民幣，下同。

市值、市盈率、每股收益為2022年3月31日數(shù)據(jù)

從上市物企的市盈率也出現(xiàn)明顯回落，截至3月31日，上市物企市盈率均值為14.61倍，估值較上年同期腰斬。

特發(fā)服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活和招商積余三家市盈率最高，分別為51.39倍、41.92倍和36.49倍。特發(fā)服務(wù)與華潤(rùn)萬象生活市盈率也是少有的超過40倍的上市物企。

上市物企市盈率PE(TTM)

從每股收益上看， 56家上市物企每股收益均值為0.42元，雅生活服務(wù)每股收益最高為1.63元，其次是金科服務(wù)和保利物業(yè)，分別為1.62元和1.53元。這三家每股收益明顯高于其他上市物企。

上市物企每股收益EPS(TTM)（元）

經(jīng)歷資本市場(chǎng)的跌宕起伏，物企的對(duì)于上市也有了更多的思考。提升規(guī)模保證絕對(duì)實(shí)力成為企業(yè)的共識(shí)，頭部的競(jìng)爭(zhēng)早已是搶跑的狀態(tài)。完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長(zhǎng)至52.59億平方米，在管面積均值由5276.53萬平方米增長(zhǎng)至1.12億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率45.62%。

上市物企市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，2019年至2021年47家上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額由8.00%增長(zhǎng)至約14.98%。

2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規(guī)模超過億平方米量級(jí)的物企達(dá)16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。其中，碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)7.66億平方米，躍居上市物企在管規(guī)模之首；雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和綠城服務(wù)在管面積均超過3億平方米；在管面積前五的企業(yè)規(guī)模總值達(dá)23.05億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企的分化日益加大。

2021年上市物企在管面積（百萬平方米）

從增速上看，2021年有5家上市物企在管面積實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。其中，合景悠活在管面積增速最快，達(dá)到395.82%。碧桂園服務(wù)在高體量（3.77億平方米）的基礎(chǔ)上仍實(shí)現(xiàn)102.95%的增長(zhǎng)。

2021年上市物企在管面積增速

隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)的多元化，物企經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)。50家上市物企營業(yè)收入總值由2019年的855.67億元增長(zhǎng)至1771.28億元，均值由17.11億元增至35.43億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.88%。上市物企營業(yè)收入的市場(chǎng)集中度持續(xù)提升，2019年至2021年，50家上市物企在行業(yè)中的市場(chǎng)份額由8.14%增長(zhǎng)至約13.35%。

2019-2021年上市物企營業(yè)收入均值、增速及市場(chǎng)份額（億元）

注：匯率換算：1港元=0.81元人民幣

百億營收陣營增至5家，碧桂園服務(wù)穩(wěn)居上市物企營收首位。2021年，保利物業(yè)和招商積余營業(yè)收入首破百億，晉升百億陣營。碧桂園服務(wù)收入來源多元化，2021年?duì)I業(yè)收入高達(dá)288.43億元，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，穩(wěn)居上市物企首位，也超越剛剛遞表上市的萬物云（237.05億元），躍居營收行業(yè)第一。

2021年上市物企營業(yè)收入（億元）

增速方面，合景悠活和方圓生活服務(wù)營收增速均翻倍，分別同比增長(zhǎng)114.57%和106.49%。碧桂園服務(wù)在156.0億元的高基數(shù)上仍實(shí)現(xiàn)迅猛的增長(zhǎng)，同比增速達(dá)84.89%。

2021年上市物企營業(yè)收入增速

收入的提升使得上市物企盈利能力持續(xù)提升，2019年至2021年50家上市物企毛利均值由4.45億元增長(zhǎng)至9.54億元，凈利潤(rùn)均值由1.97億元增長(zhǎng)至4.74億元，復(fù)合增長(zhǎng)率分別為46.33%和51.62%，均保持高速的增長(zhǎng)。

2019-2021年上市物企凈利潤(rùn)、毛利均值及其增速（億元）

2021年上市物企凈利潤(rùn)高于10億元的有6家。其中，碧桂園服務(wù)在上年27.82億元的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)56.36%的高速增長(zhǎng)至43.49億元，穩(wěn)坐凈利潤(rùn)第一。華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)增速最快，達(dá)681.56%。

2021年上市物企凈利潤(rùn)（億元）

毛利超過10億元的物企有9家，較上年增加4家。其中，毛利最高的仍為碧桂園服務(wù)，達(dá)88.64億元。華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)增速最快，達(dá)681.56%。

2021年上市物企毛利（億元）

從盈利結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是毛利貢獻(xiàn)中的主力，超四成毛利來源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)毛利占比持提升，社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)維持在40%以上的高位，是物企重要的盈利來源。

增值服務(wù)毛利率高于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率，且社區(qū)增值服務(wù)的毛利率更高。其中，佳源服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率最高，達(dá)30.37%，濱江服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)毛利率最高，為71.31%，建業(yè)新生活非業(yè)主增值服務(wù)毛利率最高，達(dá)49.64%。

2019-2021年部分上市物企各業(yè)務(wù)線毛利占比

近年來上市物企運(yùn)營效率也在不斷地提升，目前人均管理面積大于2萬平方米的有3家。其中，建業(yè)新生活人均管理面積最大，達(dá)22620.78平方米/人。

2021年上市物企人均管理面積（平方米/人）

人均產(chǎn)出高于50萬元的有6家，人均凈利潤(rùn)高于10萬元的有3家。其中，星盛商業(yè)一直追求穩(wěn)健發(fā)展，加速行業(yè)布局，運(yùn)營實(shí)力持續(xù)提升，2021年，星盛商業(yè)人均產(chǎn)出、人均凈利潤(rùn)和單位面積營收均最高，分別為131.24萬元/人、42.18萬元/人和315.09元/平方米

2021年上市物企人均產(chǎn)出（萬元/人）

2021年，受宏觀經(jīng)濟(jì)氣候、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)表現(xiàn)轉(zhuǎn)冷，估值下調(diào)，但行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和屬性沒有發(fā)生改變。

近期，隨著疫情在此反復(fù)，行業(yè)的社會(huì)屬性再次突出，在基層社會(huì)治理體系中逐漸發(fā)揮更大的價(jià)值。縱然外部環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，但我們認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)仍處于上升期，在增量供應(yīng)和存量挖掘兩大渠道支撐下，市場(chǎng)空間將延續(xù)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

且近期，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)會(huì)議定調(diào)，多部委集體表態(tài)，共同維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，釋放了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心重要信號(hào)，也為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)I造了良好發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 誰是物企“指標(biāo)王”，從數(shù)據(jù)透視行業(yè)格局