作者：神鎮(zhèn)的貓總

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID:haomaocaijing)

這次的現(xiàn)金流危機(jī)，足以讓所有投資者，認(rèn)清一個(gè)殘酷事實(shí)：

房企的千億、萬(wàn)億資產(chǎn)，緊急變現(xiàn)是如此困難。

這當(dāng)然有多方面原因，打折賣(mài)房有金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門(mén)對(duì)預(yù)售資金的截流，賣(mài)資產(chǎn)時(shí)有老板對(duì)“割肉”萬(wàn)般不舍，以及行業(yè)整體缺乏流動(dòng)性時(shí)，導(dǎo)致無(wú)人接盤(pán)。

進(jìn)一步來(lái)看，資產(chǎn)變現(xiàn)不僅難，而且籌集資金的規(guī)模小、效率低。

賣(mài)飛機(jī)賣(mài)房子才收幾億；賣(mài)樓盤(pán)賣(mài)土地也僅僅是減少貸款，并無(wú)太多增量現(xiàn)金；賣(mài)物業(yè)公司可以收幾十億元，但交易流程復(fù)雜，有收購(gòu)能力的交易對(duì)手不多。

沒(méi)有王健林的魄力和運(yùn)氣，賣(mài)資產(chǎn)拯救房企已然行不通。又回到了老問(wèn)題上，融資才是房企的真正的得救之道。

相比較于資產(chǎn)變現(xiàn)籌資難度，發(fā)行幾億幾十億的信用債，是“借新還舊”游戲繼續(xù)下去的關(guān)鍵一環(huán)。

12月以來(lái)，在央行的政策口徑放松之下，房企融資重啟。重大危機(jī)之后，這場(chǎng)游戲同樣發(fā)生了一些變化。

還是先說(shuō)殘酷事實(shí)，貓總監(jiān)控10家在內(nèi)地發(fā)債的房企里，6家是央企國(guó)企，只有4家是民營(yíng)房企，分別是碧桂園、龍湖、金科、濱江。

央企國(guó)企依然享受著基準(zhǔn)利率以下的優(yōu)惠，整體波動(dòng)不大，只有財(cái)務(wù)冒進(jìn)的珠海華發(fā)，融資利率有上行趨勢(shì)。

民營(yíng)房企的信用分化，龍湖10億元的15年項(xiàng)目收益票據(jù)，票面利率3.7%，凸顯資金偏好有強(qiáng)勁租賃現(xiàn)金流的房企。

與龍湖對(duì)比的是碧桂園，2+2年的10億元小公募債，票面利率回升到6.3%。僅僅三個(gè)月之前，碧桂園相同年限的債券票面利率僅為4.04%。

從期限和利率來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于民營(yíng)房企現(xiàn)金流仍然有著擔(dān)憂，以及其中伴隨的運(yùn)營(yíng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，作為港股房企，碧桂園最新在銀行間市場(chǎng)首次注冊(cè)50億元中期票據(jù)，足以成為央行對(duì)房企融資放開(kāi)的信號(hào)。

有著良好財(cái)務(wù)和運(yùn)營(yíng)記錄的濱江，融資并沒(méi)有中斷，但票面利率有上行趨勢(shì)；剛剛為物業(yè)公司引入戰(zhàn)略投資者的金科，發(fā)債成功本身就是一個(gè)奇跡，但也必須承擔(dān)最高的利率。

還有諸如旭輝、龍光等民營(yíng)房企，發(fā)債正在進(jìn)行中。

房企融資開(kāi)閘，以及民營(yíng)房企在融資渠道上的拓展，無(wú)論怎么解讀都不為過(guò)，至少意味著最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，發(fā)債房企最有可能度過(guò)難關(guān)。

還有一個(gè)殘酷事實(shí)，10家內(nèi)地發(fā)債房企里，只有金科和金融街，前三季度的籌資現(xiàn)金流為凈流出，特例需要更加注意，同時(shí)也再次驗(yàn)證“金主爸爸只會(huì)錦上添花”。

三家特別勇敢的內(nèi)房股合生創(chuàng)展、中駿、寶龍，成功發(fā)行美元債，二級(jí)市場(chǎng)收益率飆升，美元升值預(yù)期走強(qiáng)的情況下，這確實(shí)是一個(gè)奇跡。

當(dāng)然，也側(cè)面體現(xiàn)了美元債市場(chǎng)的深度和廣度，擁有廣泛、需求各異的投資者，內(nèi)地房企不能也不該放棄這個(gè)市場(chǎng)。

合生創(chuàng)展發(fā)行1年期的2.5億美元可換股債券，目前的股價(jià)來(lái)看，換股是永遠(yuǎn)不會(huì)換股的，就是8%的利率略高一點(diǎn)點(diǎn)。

寶龍的接近3億美元債，期限合理，但折價(jià)發(fā)行，綜合成本接近11%。也許在寶龍看來(lái)，拿到錢(qián)確定性更高一點(diǎn)；中駿1.5億美元債，期限和利率都較合理。

這三家房企主要依賴(lài)境外融資，對(duì)游戲規(guī)則熟悉，愿意付出成本，企業(yè)本身上半年融資凈現(xiàn)金流均為凈流入，同時(shí)都擁有不少的租賃現(xiàn)金流，這可能是他們逆勢(shì)成功發(fā)債的關(guān)鍵。

結(jié)合境內(nèi)外發(fā)債的13家房企來(lái)看，除了央企國(guó)企可以活下來(lái)之外，民營(yíng)房企中的頭部?jī)?yōu)秀企業(yè)，以及TOP50里杠桿不高、現(xiàn)金流強(qiáng)韌的企業(yè)，也都可以活下來(lái)。

以往，規(guī)模幾乎等同于杠桿；如今，船小好掉頭。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 融資開(kāi)閘 這些房企能活下來(lái)