丁祖昱評樓市 
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作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
上半年土地市場在疫情之下逆勢升溫，尤其是4月以來，疫情緩解之后土地市場熱情高漲，高價地更是層出不窮，熱點城市更是“地王”頻出。
二季度以來，全國樓面價TOP50地塊月度成交分布來看，4月達到峰值為12幅，受“三條紅線”政策和優(yōu)質(zhì)地塊減少的影響，9月份高價地數(shù)量創(chuàng)下二季度以來新低，僅有3幅。從城市分布來看，TOP50高價地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個一線和新一線城市，其中長三角占比達6成。
“三條紅線”后高價地數(shù)量銳減
就樓板價TOP50地塊月度成交分布來看，在4月達到12幅的高峰值之后，5、6月高地價數(shù)量逐漸減少。
7月份高價地數(shù)量稍有增加，但受“三條紅線”政策和優(yōu)質(zhì)地塊減少的影響，房企拍地積極性降低，9月份高價地數(shù)量創(chuàng)下二季度以來新低，僅有3幅。
10月優(yōu)質(zhì)地塊扎堆入市下，高價地成交數(shù)量有所回升，以上海、廣州最為典型，10月份靜安、楊浦、浦東北蔡等內(nèi)中環(huán)區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓，起拍樓板價均超4萬元/平方米。宅地供應向來稀缺的廣州中心城區(qū)海珠區(qū)也在10月成交了2幅優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價均在3萬元/平方米以上。
按月分布情況（單位：幅）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
樓面價TOP50高價地集中于8城
聚焦至城市分布情況，二季度以來成交的TOP50高價地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個一線和新一線城市。其中，上海高價地數(shù)量遙遙領先，多達17幅，其次是北京，也達到了10幅，杭州、南京、廣州、廈門四城也有4幅及以上，寧波和深圳高價地數(shù)量相對較少，僅有1、2幅。
TOP50高價地中，長三角區(qū)域數(shù)量合計30幅，占到全國的六成。
主要是由于長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟發(fā)達，購房需求旺盛，居民購買力較強，商品住宅銷售價格在全國處于領先水平，地價水平也處于高位，高價地數(shù)量占比較高。典型如上海，二季度以來虹口北外灘、楊浦東外灘等熱點板塊均有稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出讓，北外灘、東外灘地塊更是相繼刷新年內(nèi)全國單價地王。
圖：二季度以來成交的TOP50
高價地城市分布情況（單位：幅）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
九成高價地地價上揚
高價地價格變動情況來看，將二季度以來成交的樓板價TOP50地塊的樓板價與其周邊近期同類地塊樓板價對比，超九成高價地樓板價較之前均有上漲，八成地塊樓板價漲幅超過10%，漲幅較高的多位于京、滬供地稀缺的核心板塊。
TOP50高價地中，僅有3幅地樓板價較周邊同類地塊價格下降，降幅均在20%以內(nèi)。
具體來看，三幅地均位于京、滬遠郊區(qū)，由于配套不及中心城區(qū)核心板塊，因此房企競拍積極度相對較低，典型如北京大興西紅門鎮(zhèn)B1-05-(3)地塊，雖然被首開+龍湖以37.4億元競得，但溢價率僅有3.03%，樓面價約39505元/平方米，較2018年底中鐵競得的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊樓板價44138元/平方米的價格下降了10%。
表：典型高價地較其周邊同類地塊
價格變動情況(元/平方米)
數(shù)據(jù)來源：CRIC
超三成地房比大于75%
根據(jù)CRIC最新數(shù)據(jù)進行測算，樓板價TOP50中半數(shù)面臨虧損。
以象征房企盈利空間的房地差指標來看，樓面價TOP50地塊中，低于15000元/平方米的地塊有12幅，占比超過兩成，這類地塊剔除建安成本、財務成本、營銷成本，企業(yè)大概率面臨入不敷出。而用地房比指標測算，地方比大于75%的地王有16幅，占比超過三成，盈利壓力過大，虧損的風險較高。
典型如綠城摘得的寧波鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地王項目，該地塊樓板價達到32520元/平方米，而周邊在售的建邦·璟譽府均價為35000元/平方米，地房比高達93%，房地差僅有2480元/平方米。
與上述項目類似的還有建發(fā)在南京拿下的河西NO.2020G03地塊，樓板價為35333元/平方米，而周邊在售的魚嘴潤府均價為39600元/平方米，按照這一售價，地房比高達89%，房地差也僅有4000余元/平方米，剔除建安、財務、營銷成本，盈利空間遭擠壓。
總體來看，近半年來成交的高價地整體盈利預期堪憂，其中超三成高價地盈利壓力非常大。這些地塊地價漲幅比較突出，盲目的追高提升了成本壓力。
表：二季度以來典型或?qū)乐靥潛p的高價地（億元、元/m2）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
盡管整體盈利預期堪憂，但依然有少部分高價地盈利預期頗豐。
典型如龍光在5月初拿下的廣州白云區(qū)黃石街江夏村地塊，折合樓面價為43144元/平方米，其周邊在售的首開龍湖·天奕銷售均價約為8.5萬元/平方米，參考這一價格來看，地房比僅有51%，房地差超4萬元/平方米，有較大的盈利空間。
考慮到接下來兩個月是城市推地高峰期，雖然接下來的供應將會顯著增加，但在“緊融資”“寬供應”“限地價”一系列調(diào)控組合拳下，土地市場將延續(xù)“降溫”的趨勢，并且近期優(yōu)質(zhì)地塊供應占比減少的趨勢越發(fā)顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)集中供地潮已經(jīng)退去，建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質(zhì)地塊拿地機遇。
預計高熱地塊數(shù)量將進一步減少，并進一步向深圳、廣州等少數(shù)熱點城市集中。對于財務指標健康、現(xiàn)金流充裕的規(guī)模房企來說，在土拍熱度進一步回落的情況下，將迎來優(yōu)質(zhì)土儲補倉的時機。
值得注意的是，優(yōu)質(zhì)地塊將備受房企推崇，地價再被追高的可能性極大，建議房企要仔細測算拿地成本，避免遭遇后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風險。
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