丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年4月20日，江山市住房和城鄉建設局官方微信“江山建設”發布消息稱，浙江省江山市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室研究制定了有關房地產市場平穩健康發展的十二條措施。條款涉及土地供應、住房銷售和市場監管等方面。
在此之前不久，2021年4月7日，浙江省衢州江山市黃陳小區北側地塊出讓，起拍價26266萬元，起始樓面價7924元/平方米，經296輪競價，該地塊最終由浙江萬榮湖北房地產有限公司以46366萬元競得，樓面價13987.15元/平方米，溢價率76.52%，樓面地價再創新高，這距離上宗“單價地王”誕生僅過去兩個月。
自2021年2月末重點城市實施“集中供地”以來，以西安、溫州、紹興為代表的非重點城市土拍市場熱度明顯上揚，百輪競拍現象頻出，紹興、麗水等多個城市更是誕生了新的“單價地王”。
長三角縣市“單價地王”頻出
2021年3月，在三四線城市的突出表現帶動下，全國土地市場溢價率創新高，當月成交溢價率突破20%，地價突破2000元/平方米。在這其中，長三角、粵港澳等東部沿海區域的熱點城市熱度明顯上升。
CRIC數據顯示，在重點監測的70個三四線城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢價率超過50%的城市高達18個，其中金華、宿遷等城市的成交溢價率更是高達100%以上。
此外，二線城市中，西安近階段的土拍表現也十分亮眼，3月至今的成交地塊平均溢價率高達54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢價率高于30%。
圖：2021年3月以來CRIC重點監測三四線城市涉宅用地土拍溢價分布情況
注：數據統計時間范圍為2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。
事實上，3月以來，22城“集中供地”之外的熱點城市的地價天花板在不斷提高，尤其是那些之前未對土地價格進行限制的部分城市，3月至今拍出的21個“全市單價地王”中有14宗來自這些縣級市，占比高達66.7%。
紹興諸暨、麗水龍泉更是在短短的一個半月內兩次刷新全市（縣）土地最高單價，土地市場熱度明顯處于高位。
表：2021年3月以來非重點城市成交典型“單價地王”項目
“限價”政策開始由市區向下轄市縣覆蓋
部分城市在土拍熱度下，整個市場情緒也出現了明顯變化，為了穩定市場，多個城市加入了調控的行列。據CRIC統計，截止至4月20日，2021年至今已有13個非重點城市出臺了房地產市場相關調控政策，包括土拍熱度明顯高位的義烏、永康、江山等縣級市，均有調控政策跟進。
從目前已經出臺的各項調控細則來看，各城市對“控溢價、穩地價、穩房價”更為關注，調控聚焦于分期預售管理、土地供應及加強金融監管、市場秩序監管等方面。
在這其中，共有10個城市的調控政策針對土地市場方面提出了調控，具體來看，主要可以分為兩大類：
一類是僅強調增加土地供應、優化供地結構或加強房企購地資金審查等，包括東莞、湖州和嘉興。這三個城市早已采取“限地價”的競拍方式，近期土拍市場火熱多是由于土地供應不足的原因。
以東莞為例，一直以來東莞土地供應偏少，且供應結構呈現分散化，如3月份出讓的5宗宅地分別位于5個不同的板塊，并且這些板塊近年來出讓地塊數量較少、新房供應明顯偏低；也正是因為如此，房企競爭激烈，5宗地最終均以上限價成交，可售地價也均創下板塊新高。對這類城市而言，只有加大土地供應力度才能平穩市場熱度。
另一類是修改土地競拍規則、對地價或房價進一步進行限制的城市，涉及西安、金華市區、永康、義烏、麗水、徐州和江山。這些城市大部分是近期土拍溢價持續高位的城市，近期成交了多宗高溢價地塊，板塊、區域地王頻出。
除了義烏、西安和徐州市區全面實施“限地價”外，其余城市均是視情況才會采取“限房價、競地價”等競拍方式，如金華市區將在4月21日出讓的7宗宅地中僅有2宗“限房價”。
就義烏、西安和徐州來看，西安調控力度最大，要求市區所有宅地包括共有產權住房用地采取“限房價、競品質、競地價”的競拍方式，義烏和徐州力度較松。
表：2021年以來非重點城市出臺政策涉及土地側調控內容一覽
重點城市“集中供地”名單可能繼續擴容
在重點城市集中供地新政的影響下，近來有優質土地出讓的西安、溫州、紹興等熱點城市成為房企近期拿地重心，土拍市場熱度也因此大幅升溫，特別是政策調控十分寬松的縣級市，地價天花板更是多次被刷新。“地王”效應下，各城市市場預期也明顯上漲，不利于房地產市場穩定發展。因此，3月份以來，多個非重點城市加入調控行列，加碼了房地產市場調控。
值得關注的是，未在重點城市名單中的西安、徐州、義烏、湖州等城市均提到將在土地供應出讓方面實行集中供地；以此來看，不排除后期會有更多熱點城市采取集中供地的形式拍地，重點城市“集中供地”名單仍有可能繼續擴容。
表：“集中供地22城”名單外熱點城市跟進土地側調控預判
注：均為3月份以來平均溢價率高于30% 的城市
資料來源：根據政府網站公開資料整理
總體來看，對比土拍溢價處于高位的城市數量與近期調控的數量，可以發現調控政策出臺的城市數量相對偏少，特別是溫州、南通等土地市場全面火熱的城市暫未有具體政策加碼。
從中央近期表態、住建部多次約談熱點城市來看，這些市場表現較熱的城市均存在調控預期，特別是近期高溢價地塊頻出、整體溢價率處于高位的南通、紹興、東莞、溫州等城市，后續加碼調控的可能性更高，政策力度也會有明顯收緊趨勢。
東莞就已經在4月11日發布消息稱后續將會落實“一城一策”調控要求，補齊調控短板。
事實上，在一二線熱點城市調控過后，未來三四線熱點城市調控政策也是箭在弦上，畢竟房住不炒是基礎，穩地價、穩房價、穩預期是目標。
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原標題： 長三角縣市地價屢創新高，多城加入調控行列
