上周五，央行發(fā)布了7月份的金融數(shù)據(jù)，其中社融當(dāng)月新增7561億元，6月份為51733億元，環(huán)比只有六月份的1/7，同比去年減少了3191億元；信貸當(dāng)月新增6790億元，六月份為28100億元，環(huán)比只有六月份的1/5，同比去年減少了4010億元（其中居民部門中長期貸款減少了2488億元，企業(yè)部門中長期貸款減少了1478億元）。

從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇情況相當(dāng)不樂觀，其中居民部門中長期貸款（主要是購房按揭貸款）數(shù)量的大幅下降足以說明樓市銷售復(fù)蘇的悲慘境況。當(dāng)然，更加讓地產(chǎn)同行絕望的是，居民端的儲(chǔ)蓄意愿猛增，似乎全國人民都在屯糧過冬，以應(yīng)對不確定的未來。

7月份，M2同比增速為12%，同比增速差（M2-M1）為5.3%，結(jié)合社融增量數(shù)據(jù)，可以看到資金淤積在銀行間市場空轉(zhuǎn)，也即資金未流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。簡單來說就是，缺錢的得不到錢（尤其是房地產(chǎn)企業(yè)），而有錢的卻不敢投資和放貸，由此造成現(xiàn)在的尷尬局面。按當(dāng)前的情況，居民不愿消費(fèi)且提前還貸、加緊存錢，企業(yè)不愿意投資且加速裁員，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將更難走出低谷，房企的爆雷潮目前來看也肯定會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，比如上周出現(xiàn)的絕對頭部民營房企的股債雙殺。

市場方面目前有很大的擔(dān)憂，房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策還有多少工具箱可用，政策端還有多大的刺激效果，目前來看已轉(zhuǎn)入悲觀，一是因?yàn)橐痪€和強(qiáng)二線城市已沒有多少可繼續(xù)松綁的政策空間，不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線；二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部，而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質(zhì)上來說，樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進(jìn)購房的需求釋放，現(xiàn)在核心的問題在于如何保證居民端（購房者）的就業(yè)有保障且收入可持續(xù)。

我們注意到，國家四大AMC中已有機(jī)構(gòu)接到紓困基金的落實(shí)任務(wù)，地方AMC也已陸續(xù)開展各類紓困工作，但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題，我們甚至發(fā)現(xiàn)目前越來越多的國央企在資金上都開始變得緊張，而且最近對我們這類民營機(jī)構(gòu)的稍高成本的資金也表現(xiàn)出了更大的接受意愿。從鄭州開始實(shí)踐的紓困基金的落地情況來看，目前核心的問題還是資金來源，如果想擴(kuò)大紓困范圍就必須引入社會(huì)資本以做大基金規(guī)模，而社會(huì)資本介入的首要前提是項(xiàng)目的風(fēng)控安全和收益空間，遺憾的是目前絕大多數(shù)停工、爛尾項(xiàng)目都無法達(dá)到社會(huì)資本的投資準(zhǔn)入或投資收益要求。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)上下游的產(chǎn)業(yè)鏈方面，目前各個(gè)環(huán)節(jié)全部都在積極尋求自保，比如投資人、金融機(jī)構(gòu)都不愿意對房企投資或輸血，總包單位和供應(yīng)商都不愿意墊資或者被欠款，這種情況下唯一能指望的只能是政府導(dǎo)入正向的預(yù)期和信心，而這在政策制定方面則非?？简?yàn)監(jiān)管層的智慧，畢竟中美脫鉤、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)衰退及通脹壓力等給當(dāng)前政策的制定帶來了更大的難度。

我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)根本無法找到其他的替代項(xiàng)，因此穩(wěn)地產(chǎn)才能穩(wěn)民生，并實(shí)現(xiàn)地方政府的治理目標(biāo)與民生保障工作，而如前文所述，穩(wěn)地產(chǎn)的前提則在于居民端的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)收入和穩(wěn)預(yù)期，因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導(dǎo)信用的修復(fù)并引導(dǎo)市場的正向預(yù)期，而在此之前可能更多企業(yè)、更多人會(huì)選擇屯糧過冬，甚至躺平。

近幾天，江蘇等地又出現(xiàn)了城投定融產(chǎn)品，因我們上半年做的城投業(yè)務(wù)基本都只能通過股權(quán)投資、信托產(chǎn)品、城投債等形式進(jìn)行，因此上半年監(jiān)管層大力清理金交所城投定融產(chǎn)品后目前又死灰復(fù)燃，這確實(shí)讓人頗感意外。市場方面認(rèn)為，城投平臺不得不重啟定融產(chǎn)品，很大程度上是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場下行，地方財(cái)政收入大幅下降（尤其是賣地收入），且城投平臺的融資渠道收窄。因此，就像一些同行所說的，“地產(chǎn)不舉，百業(yè)不興”。

更多地產(chǎn)和城投平臺融資項(xiàng)目的交流和合作歡迎聯(lián)系西政財(cái)富和西政資本。