扒財(cái)經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
來源：扒財(cái)精（ID：Bacaijing）
最近聽到一個(gè)消息，瑞安房地產(chǎn)計(jì)劃賣掉一部分上海的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)價(jià)值約100億元。
已經(jīng)和幾家國(guó)內(nèi)私募股權(quán)公司、房地產(chǎn)基金公司，還有一家百?gòu)?qiáng)房企接觸。
扒財(cái)精Bacaijing聽說，按照之前瑞安的叫價(jià)習(xí)慣，100億，大概會(huì)賣兩棟樓。找了瑞銀和渣打做財(cái)務(wù)顧問，還在估值。
如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業(yè)也掛牌一部分出售。
如果項(xiàng)目賣出后一段時(shí)間找不到合適的新投資機(jī)會(huì)，瑞安將考慮把收益留作股票回購(gòu)或特別股息使用。
賣什么？
瑞安還在梳理資產(chǎn)包，根據(jù)交易情況做調(diào)整，所以項(xiàng)目細(xì)節(jié)還不透明。
據(jù)扒財(cái)精Bacaijing了解，擺上展架的項(xiàng)目大概率有企業(yè)天地，瑞安在5號(hào)甲級(jí)寫字樓還有44.55%的股權(quán)，另外在太平橋項(xiàng)目的123號(hào)、124號(hào)、132號(hào)地塊也有三棟甲級(jí)寫字樓。
上海商業(yè)地標(biāo)“新天地”、賣最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項(xiàng)目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時(shí)不會(huì)動(dòng)。
潘龍?zhí)斓厥侨鸢搽y得的大面積住宅，鴻壽坊是2019年才拿的向當(dāng)?shù)亍氨響B(tài)”的項(xiàng)目，估計(jì)也不會(huì)動(dòng)。
為什么賣？
上海是瑞安在中國(guó)境內(nèi)資產(chǎn)最多、價(jià)值最高的區(qū)域。
現(xiàn)在瑞安在上海有約172萬(wàn)平方米的零售和辦公樓，商業(yè)物業(yè)組合的資產(chǎn)價(jià)值約在770億元（瑞安實(shí)占450億元）。
如果算竣工的部分約89萬(wàn)平，已完工項(xiàng)目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計(jì)劃出售100億資產(chǎn)。
原因，或是出于兩個(gè)方面考慮。
一方面，瑞安想的是整體做資產(chǎn)重組。
扒財(cái)精Bacaijing注意到，這次瑞安找了瑞銀集團(tuán)和渣打銀行做財(cái)務(wù)顧問，整體梳理資產(chǎn)更新估值。
搞清楚哪些項(xiàng)目低權(quán)益、變現(xiàn)慢、盈利面小、現(xiàn)金周期長(zhǎng)，哪些項(xiàng)目能議價(jià)。
如果市場(chǎng)行情支持，瑞安還計(jì)劃把上海以外的佛山嶺南天地、重慶天地、南京未來城、武漢天地等，也挑幾件出來掛牌出售。
一方面，確實(shí)就是需要錢。
2020年，瑞安錄得虧損16.22億元，股東應(yīng)占凈利虧損7.4億元。
現(xiàn)金流凈額連續(xù)兩年負(fù)數(shù)，2020年擺正到了39.72億，是因?yàn)槲飿I(yè)銷售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷售部分，租金關(guān)收入20.84億元，同比下跌了7%。
也因?yàn)榭射N售項(xiàng)目有限，瑞安的資金周轉(zhuǎn)速度一直比較低，10%左右。
而且上海物業(yè)收入占了總收入的72%。2020年上海物業(yè)的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來了。
只是這反差有點(diǎn)尷尬——被稱為“上海姑爺”的羅康瑞日常夸口，看好上海。今年業(yè)績(jī)會(huì)上還說，新的投資集中在上海。轉(zhuǎn)頭就把刀口，首先下在了上海。
港企回不了春？
前有李嘉誠(chéng)的和黃、長(zhǎng)實(shí)甩賣國(guó)內(nèi)資產(chǎn)被問詢；囤地不開發(fā)，被幾個(gè)城市下了“逐客令”；
后有九龍倉(cāng)置業(yè)宣布將退出內(nèi)地市場(chǎng)；最近收并購(gòu)風(fēng)尖浪口的融創(chuàng)，有消息說前段時(shí)間談了九龍倉(cāng)在華東的項(xiàng)目（蘇州、常州）。
（扒哥說：九龍倉(cāng)置業(yè)以出售物業(yè)為主，九龍倉(cāng)集團(tuán)以發(fā)展物業(yè)為主，二者已分拆）
希望瑞安想得明白，再也沒有地方，像中國(guó)內(nèi)地這么劃算了。
武漢天地2004年拿地大概2000元/平的樓面價(jià)，至今17年均價(jià)已經(jīng)3萬(wàn)/平。
上海瑞虹新城，2018年瑞安拿了兩期和大悅城合作開發(fā)，套現(xiàn)45.89億元，2008年其中一期內(nèi)部轉(zhuǎn)讓時(shí)，標(biāo)價(jià)才1.5億港元。
說到底，最早一批港資房企來到內(nèi)地，享受了最大的誠(chéng)意，無論低價(jià)地、政策支持還是稅收補(bǔ)貼，這使它們最大程度獲取了時(shí)間收益。
這才是很多港資企業(yè)所謂“跨越周期”的主要原因，在時(shí)機(jī)和政策面前，所謂財(cái)技和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，只是小巫見大巫。
市場(chǎng)和政策導(dǎo)向變了，途有財(cái)技最多自保。只要行情不好，玩轉(zhuǎn)融資市場(chǎng)，瑞安、仁恒、恒基兆業(yè)、九龍倉(cāng)置業(yè)等等依然好幾年虧得很慘。
這也是為什么，中國(guó)房地產(chǎn)到了“在杠桿上沖出規(guī)模、沖出市場(chǎng)、沖出收益”的階段，港企集體落幕。
但如今的房地產(chǎn)導(dǎo)向，又變了。杠桿被控制、存量時(shí)代講求長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，包租婆的生意看似能回春。
只不過，可能港資已經(jīng)沒多少“入場(chǎng)券”了。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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