丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
碧桂園旗下的博智林機器人公司，剛剛一次性發布了9款43臺建筑機器人，包括樓層清潔機器人、室內噴涂機器人、地磚鋪貼機器人和墻磚鋪貼機器人，這些機器人已分批上崗。總部也在廣東的恒大汽車，他們的業務也正開展的如火如荼，上海、廣州生產基地正式進入試生產調試階段。
頭部公司萬科，在養豬這項業務上絕不含糊。今年8月份，萬科旗下控股企業又全資投資一家養豬公司。
絕對不把雞蛋放在同一個籃子里。
“在行業增速放緩，規模見頂的當下，部分房企開始在主營業務之余，紛紛試水其他多元化業務。”
這些房企，紛紛在“三道紅線”的重壓下尋找新賽道。
走，去跟別人搶飯碗
2018年下半年，房地產市場就步入調整期，尤其在今年突遇“三條紅線”，房企在市場端和融資端均面臨考驗，他們，都在尋找新的機會。
在過去十年間，房地產企業作為參與者身份也由“開發商”轉變為“城市運營者”。這其中最大的變化是，不少房企多元化業務逐漸趕超地產開發主營業務收入，未來多元化業務將成為重要的收入來源。
CRIC數據顯示，自2017年至2019年，30家重點房企多元化業務營業收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。
對于房企而言，多元化業務不再是一個集團內的小版塊，更多的業務板塊已經形成了單獨上市的公司甚至與地產主體公司并列，尤其是在物業管理板塊最為明顯。
圖：2017年-2019年多元化業務
對企業應收占比平均貢獻情況
從具體業務來看，30家重點房企營收中能拆分出的多元化業務主要有5個方面，分別是物業管理、投資物業（包含商業地產和酒店）、產業地產、文旅地產、代建。除產業地產之外，其余4項業務對企業營收的平均貢獻占比都出現了穩步上升。
從30家重點房企財務結構來看，2019年變化最大的為綠地集團，多元化業務占總業務比重達到了54.12%，比重達到一半以上。這意味著，經過一系列產業布局優化調整，從2017年至2019年，綠地集團弱化了房地產業在集團整體營業收入中的比重，整體比例已經從53%下降到46%。
他們不再像一個地產公司。
2020年前三季度，綠地集團實現營業收入3417億元，同比增長16%，其中：房地產業實現營業收入1464億元，占比43%；基建產業實現營業收入1334億元，占比39%；消費等其他產業實現營業收入619億元，占比18%。
從前三季度數據來看，預計2020年全年，綠地集團房地產業務的營業收入占比將進一步下降至40%；非房地產業務營業收入占比則將上升至60%，非房地產業務利潤總額占比將超過45%。
表：2017年-2019年各企業多元化業務占總業務比重
“地產+”們真沒少賺錢
那么，一個顯而易見的問題來了，這些地產以外的業務，賺錢嗎？
先說一下，目前房地產開發商已形成四類成熟的“地產開發+”的運營模式：分別是地產開發+城市運營、地產開發+城市更新、地產開發+商業、地產開發+代建四類。
一個令人震驚的消息是，已經進入收獲期的業務基本上每年可以為企業貢獻近30%左右的銷售業績。
繼續拿綠地舉例子。作為開展多元化業務較早的房企，他們一直致力于多元化經營格局轉型，但不同的是，綠地的轉型并不是尋求“去地產化”，而是基于整合綜合需求，在鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，積極向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式。
經過近幾年的產業結構調整，目前綠地已基本形成了“以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局，為持續成長打下了基礎。
在新型城鎮化建設過程中，大基建產業正在迎來發展機遇，這是綠地集團房地產開發業務以外又一個千億級的產業板塊，更是被綠地集團視為與房地產開發業務并行的一大主業。
最新數據顯示，2020年前三季度基建產業實現營業收入1334億元，占比39%。
多元化轉型進入后半程
隨著國內房地產行業市場容量逐步封頂，多元化業務發展也進入下半場。據CRIC數據統計，百強房企中97%布局了產業多元化戰略，拓展新業務，尋求新的利潤增長點，試圖實現業績可持續增長。
2018年郁亮喊出“活下去！”最近的一次媒體見面會上，郁亮稱，最近苦惱于地產的轉型問題，為什么新業務的價值沒有從報表中體現出來？他將多元化業務比喻成父母養育的孩子，孩子們中有經商的、做科學家的、做教育家的。“經商的孩子給父母的錢最多，可以認為他最有出息嗎？衡量孩子是不是有出息，只能看他給多少錢嗎？”
這，正是大部分的房企在轉型中遭遇的成長的煩惱。
作為規模房企，綠地、萬科、恒大、融創率先搶占房地產市場后半場競爭的主動權。
數據顯示，2019年，綠地集團在長三角城市群的投資規模超過2000億元，來自長三角地區的收入超過總額的40%、利潤超過總額的50%。
“三條紅線”下，房企去杠桿迫在眉睫，綠地集團通過一系列舉措提前降負債去杠桿，進一步收縮海外房地產項目；以多種方式，加快去化商業、辦公、酒店等存量大宗資產，促進資金回籠；壓縮短期借款占比，增加中長期借款占比，優化有息負債結構；堅持“現金為王”的理念，實施審慎穩健的現金流管理，全面提升回款質量。
城市更新，是行業從“增量時代”向“存量時代”轉變過程中一大新藍海。在這方面，近年來，綠地集團進行了一些探索。比如，與央企中車交通開展戰略合作，以城市更新方式，在長三角一體化示范區的中心地帶——吳江汾湖，幫助當地推進傳統制造業轉型升級，打造“智造星艦超級工廠”和“AI未來社區”。
更多房企把自己的物業率先剝離了出去，截至目前，已有25家房企子公司分拆上市取得進展，其中，10家成功登陸港股市場，1家即將掛牌，11家遞交招股書，3家已公告擬分拆上市。整體來看，今年已成功上市12家，上市物企總數達到36家，預計全年上市物企或將超40家。
三道紅線的重壓之下，房企正在變局下，尋找新賽道。行業，變了。
過去十年，中國城鎮化率從49.6%提升至60.6%，其中房地產行業在中國城鎮化過程中發揮著舉足輕重的作用。
未來，房企將根據企業基因、競爭優勢和多元產業發展前景，聚焦“既促進主業，又適合自身”的多元化發展方向，從規模增長的賽道上轉向質量發展的新跑道。
多元化轉型是一項長期、系統性工程，需要進行大量專項資金、人才等資源投入。在市場去化低迷、融資收緊的背景下，房企普遍面臨資金緊張的局面，如若繼續加碼多元化業務投資布局，資金鏈資或將承壓，從而影響企業流動性安全，多元化業務發展將面臨較高的風險成本。
是尋找合適的，還是尋找感興趣的？這或許是房地產企業在轉型中需要解決的一大問題。否則，很難解釋，為什么碧桂園去做機器人，為什么融創去做文化？
如果只是從財務投資來評估的話，這個買賣就簡單多了，人生就像滾雪球，最重要之事是發現濕雪和長長的山坡。
所以，最多的房企首選選擇了“安全”。他們選擇更容易盈利的上下游產業進行第一次的嘗試。在爬山的過程中發現了草叢與菌類，進行了率先的嘗試。
無論如何，這對整個房地產行業而言是好事。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 陣地|變局下的新賽道
