來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）

11月9日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（作為賣方）與The Blackstone Group Inc.聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、傲迅有限公司（目標(biāo)公司，富力地產(chǎn)全資附屬公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附屬公司）就轉(zhuǎn)讓位于廣州國際機(jī)場富力綜合物流園的該等物業(yè)權(quán)益訂立合并協(xié)議。

據(jù)了解，上述物業(yè)位于中國廣州花都區(qū)華東縣土地總面積為1671畝土地，其中富力地產(chǎn)所擁有總面積約1,276畝土地（擁有權(quán)將轉(zhuǎn)讓予鼎富作為重組事項的一部份），華維所擁有總面積約238畝土地，及空港物流所擁有面積約157畝土地，價值為63億元。

本次合并事項代價為63億元的物業(yè)價值70%，即44.1億元。如按照合并事項的最終代價等同于70%物業(yè)價值并按目標(biāo)集團(tuán)公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計算的出售收益約15億元。

對于資金用途，富力地產(chǎn)公告稱，董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。

流動性告急！現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新低

2020年半年報顯示，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)負(fù)債情況持續(xù)惡化，有息負(fù)債達(dá)1877億元，凈負(fù)債率高達(dá)177%，持續(xù)維持在高壓水平。

與此同時，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)短期負(fù)債748億，較去年年底增加約125億，而富力手持現(xiàn)金僅360億，手持現(xiàn)金僅僅能覆蓋短期負(fù)債的一半左右，短期償債壓力巨大。富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.48，創(chuàng)下了歷史新低。

圖：2020上半年富力負(fù)債情況

來源：企業(yè)財報

除自身流動性告急外，融資環(huán)境的收緊信號對富力地產(chǎn)來說也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策，踩中三條紅線的房企歸入紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模將以2019年6月底為上限，有息負(fù)債規(guī)模不得增加。

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中，進(jìn)入紅色檔。根據(jù)其2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.22%，凈負(fù)債率為177%，現(xiàn)金短債比0.44。

為了回籠現(xiàn)金，降負(fù)債，關(guān)于富力要處理投資物業(yè)資產(chǎn)包的消息不斷傳出。8月24日，富力地產(chǎn)2020年中期業(yè)績會上，董事長李思廉也透露，富力已有“減磅計劃”， 無論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項目，都有出售的計劃。

另外，富力的銷售情況也不容樂觀，根據(jù)富力公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月累計總權(quán)益合約銷售金額約為1026.8億元，銷售面積約為871.13萬平方米，同比分別下降3.71%和12.28%。

按照富力地產(chǎn)設(shè)定的2020年內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標(biāo)1520億元，目前僅完成年度目標(biāo)67.55%。

8月31日，標(biāo)普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。同一天，惠譽(yù)將富力地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B+”。惠譽(yù)同時確認(rèn)富力地產(chǎn)的高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評級從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調(diào)至B2。至此，三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)、穆迪在2020年均對富力地產(chǎn)下調(diào)評級。

在標(biāo)普看來，過去幾個月，富力地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)行或延期方面沒有取得重大進(jìn)展已經(jīng)惡化了其流動性狀況。此前的5月25日，穆迪也發(fā)布報告稱，將廣州富力公司家族評級（CFR）由Ba3下調(diào)至B1，將廣州富力公司家族評級由B1下調(diào)至B2，惠譽(yù)、穆迪兩家公司的展望則從評級觀察調(diào)整至負(fù)面。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang也表示：“富力地產(chǎn)企業(yè)家族評級的下調(diào)，反映出穆迪對其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂。”

評級的下調(diào)也對富力的融資產(chǎn)生重大影響。

9月1日，上海證券交易所披露，由富力地產(chǎn)申請發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。該項目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人，中信證券股份有限公司為承銷人，擬發(fā)行金額26億元。

黑石成為踩線房企接盤俠

有意思的是，此次富力的接盤俠號稱“地產(chǎn)PE之王”的黑石集團(tuán)，10月份剛剛也接手了另一踩線房企融創(chuàng)的項目。以12億人民幣總價收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目。

可以說，對于國內(nèi)踩線房企急需拋售項目回籠現(xiàn)金之際，像黑石這種專做抄底的地產(chǎn)私募基金機(jī)會也來了。

其實，黑石與中國市場的緣分則是由來已久。

自2008年黑石完成第一筆投資起，據(jù)不完全統(tǒng)計，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發(fā)生在2018年以后。

有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤自己持有的國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)，當(dāng)時號稱是“退出中國”。

近兩年，黑石又加快了在國內(nèi)收購物業(yè)的步伐，僅2019年，黑石就斥資200億四處買樓。

2019年2月，美國商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 Taubman Centers宣布將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權(quán)出售給黑石集團(tuán)旗下基金，交易金額為4.8億美元。

同年3月，黑石又以15億美元收購了位于上海市浦東新區(qū)的長泰廣場。

幾天后，香港國際建投宣布，黑石將向海航收購香港國際建投69.54%股份，交易價格70.23億港元。

2020年3月9日，市場傳聞稱，黑石正在與SOHO中國就私有化進(jìn)行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化價格為每股6港元。有消息稱當(dāng)時交易達(dá)成就差臨門一腳，但在5月份，黑石卻突然暫停了與SOHO中國的談判。

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原標(biāo)題： 26億ABS被監(jiān)管部門叫停后，富力地產(chǎn)44億緊急拋售資產(chǎn)套現(xiàn)！黑石接手