小債看市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
經(jīng)歷赴港上市折戟、大量高管集體離職風(fēng)波后，近日實(shí)地地產(chǎn)又陷入“商票拒付”旋渦。
01
商票拒付風(fēng)波
5月7日，有消息稱實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“實(shí)地地產(chǎn)”）旗下子公司于去年簽發(fā)的部分融資性票據(jù)出現(xiàn)拒付，一石激起千層浪。
很快，實(shí)地地產(chǎn)在官網(wǎng)聲明稱，此次商票未兌付主要是由于代理商山西富興涉嫌詐騙，因而相關(guān)款項(xiàng)暫緩支付，并表明其中70%應(yīng)付款項(xiàng)承諾積極兌付。
網(wǎng)傳商票拒付情況說明
5月8日，實(shí)地地產(chǎn)再次聲明稱，截至當(dāng)日所涉及到期的5700萬元商業(yè)承兌匯票，已100%承兌。
據(jù)流傳的一份商票文件顯示，實(shí)地地產(chǎn)于2020年4月-8月簽發(fā)的相關(guān)融資性票據(jù)共有12億，由子公司惠州現(xiàn)代城及天津金河灣置業(yè)簽發(fā)，資金均回流至實(shí)地地產(chǎn)供上市和其他目的使用。
據(jù)知情人士稱，這批12億票據(jù)簽發(fā)時(shí)間正是實(shí)地地產(chǎn)赴港IPO時(shí)，彼時(shí)其資金流動(dòng)性非常緊張。
除上述商票，今年5月-7月期間實(shí)地地產(chǎn)還將有若干筆票據(jù)到期，其中5月仍有三筆、6月有一筆，7月則多達(dá)9筆。
近年來，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，商業(yè)承兌匯票由于門檻低、易操作等優(yōu)勢(shì)，被房企廣泛使用，特別是“三道紅線”融資新規(guī)下，票據(jù)融資可不計(jì)入有息債務(wù)，成為房企降杠桿的法寶。
02
債務(wù)高企 資金緊張
據(jù)官網(wǎng)介紹，實(shí)地地產(chǎn)2006年從廣州出發(fā)，始于地產(chǎn)而不止于地產(chǎn)，已經(jīng)發(fā)展成為一家為用戶提供貫穿全生命周期智慧人居解決方案的綜合性企業(yè)。
實(shí)地地產(chǎn)官網(wǎng)
從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，實(shí)地地產(chǎn)的控股股東為恒光通訊，持股比例為81.41%，公司實(shí)際控制人為張量。
股權(quán)結(jié)構(gòu)圖
據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年實(shí)地地產(chǎn)操盤金額為243億元，全行業(yè)排名第95位；以237.8萬平方米操盤面積位居第78位。
克而瑞2020年房企排名
2017年-2019年，實(shí)地地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營收分別為38.7億元、63.72億元及83.23億元；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元，可以看出2019年出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。
這三年間，實(shí)地地產(chǎn)的毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%，逐年上漲；但凈利率卻不盡人意，2019年其凈利率從2018年的12.9%下降至8.7%。
2017-2019年業(yè)績情況
不僅業(yè)績下滑，實(shí)地地產(chǎn)的經(jīng)營獲現(xiàn)能力也在惡化，2019年其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額從2017年25.2億驟降至2.2億。
在房企融資新規(guī)“三道紅線”之下，銀行信貸收緊，實(shí)地地產(chǎn)三條紅線全部踩中，未來有息負(fù)債不可增長。
2017年-2019年，實(shí)地地產(chǎn)凈負(fù)債率分別為3809%、533%和225%，可以看出其凈負(fù)債率雖有所下降，但仍遠(yuǎn)高于100%的紅線標(biāo)準(zhǔn)。
在負(fù)債方面，2017年-2019年實(shí)地地產(chǎn)未償還銀行及其他借款總額為119.83億元、117.71億元及126.57億元。
截至2020年一季末，實(shí)地地產(chǎn)一年內(nèi)應(yīng)歸還銀行貸款23.7億元，應(yīng)還其他借款19.18億元，合計(jì)42.88億元。
相較于短債壓力，實(shí)地地產(chǎn)資金流動(dòng)性十分緊張，截至2019年末其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有20.39億元，較2018年末呈現(xiàn)腰斬，短期償債壓力較大。
2019年現(xiàn)金流腰斬
財(cái)務(wù)杠桿高企，實(shí)地地產(chǎn)借錢成本高居不下，2017-2019年其加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.59%、6.67%及8.37%，可以看出其利率水平顯著攀升，2019年借款成本高達(dá)21.73億元。
《小債看市》分析發(fā)現(xiàn)，實(shí)地地產(chǎn)融資渠道較為單一，主要通過借款、信托以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。
在融資結(jié)構(gòu)中，實(shí)地地產(chǎn)尤其依賴信托融資，在其尚未償還的信托及其他非銀金融機(jī)構(gòu)16筆貸款中利率均超10%，最高達(dá)到24%。
截至2020年3月末，實(shí)地地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備1016萬平方米，其中包括總規(guī)劃建筑面積624萬平方米的開發(fā)中物業(yè)及總規(guī)劃建筑面積337萬平方米留作未來開發(fā)的物業(yè)。
2020年，實(shí)地地產(chǎn)拿地節(jié)奏并未放緩，顯然其沒有放棄突擊規(guī)模的野心。其以350萬平米拿地面積排第42位，并以85億元的拿地金額排名第77位，相關(guān)排名均要領(lǐng)先其在2019年的銷售排名。
總得來看，實(shí)地地產(chǎn)盈利能力有所下滑，財(cái)務(wù)杠桿高企，融資成本居高不下，對(duì)利潤形成較大侵蝕；資金鏈緊張，短期償債壓力較大。
03
規(guī)模擴(kuò)張極速狂奔
富力董事長張力獨(dú)子張量，早年在國外留學(xué)，一直對(duì)科學(xué)著迷。
2003年，張量回國后創(chuàng)辦恒量建設(shè)、傳媒飛沙、黑洞投資等公司，還創(chuàng)辦了房地產(chǎn)線上平臺(tái)狙房網(wǎng)，涉足領(lǐng)域從地產(chǎn)、裝飾、煤礦、媒體到營銷、餐飲等等。
其中，恒量建設(shè)與房地產(chǎn)相關(guān)，早期與富力地產(chǎn)業(yè)務(wù)來往頻繁，同時(shí)承接富力多個(gè)住宅小區(qū)與甲級(jí)寫字樓的建造和裝修等工程。
對(duì)于這家公司，張量不想只是簡單復(fù)制出又一個(gè)富力集團(tuán)，他希望這家房企能夠成為“地產(chǎn)界的蘋果”。
實(shí)地地產(chǎn)創(chuàng)始人張量
2015年，在開年新春大會(huì)上，張量提出“增加非富力業(yè)務(wù)，打造自己的品牌”，之后恒量建設(shè)更名為實(shí)地地產(chǎn)，這時(shí)屬于他的房地產(chǎn)之路才正式開始。
當(dāng)年9月，實(shí)地旗下“廣州豐實(shí)房地產(chǎn)的企業(yè)”以17.08億元先后連奪廣州長嶺居板塊四宗宅地，并在之后打造成實(shí)地在一線城市開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目“實(shí)地常春藤”，從而一炮成名。
此后，實(shí)地地產(chǎn)在規(guī)模擴(kuò)張壓力下極速狂奔，銷售規(guī)模一路上漲，同時(shí)財(cái)務(wù)杠桿也不斷飆升。
2015年，實(shí)地地產(chǎn)銷售額僅14.6億元，2016年突破百億，2017年再次翻倍，2018年完成275億元銷售額，2019年突破300億。
去年以來，實(shí)地高調(diào)引進(jìn)碧桂園、泰禾、中海等房企高管的舉動(dòng)，讓外界對(duì)其發(fā)展又投來關(guān)注的目光。
2020年5月，在房地產(chǎn)行業(yè)尚未完全消化疫情影響之下，實(shí)地向港交所遞交了734頁的招股書。
然而，半年后實(shí)地地產(chǎn)招股書失效，其首次赴港IPO折戟，隨后高管陸續(xù)離職，尤其是今年春節(jié)前后被曝有13名高管集體辭職。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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