我們注意到，在廣州排查城市更新項(xiàng)目涉及的大拆大建等問題的當(dāng)下，作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳卻并未有排查的動(dòng)作，甚至住建部發(fā)布防止大拆大建的新規(guī)后深圳的存量城市更新項(xiàng)目也基本未受影響。根據(jù)住建部發(fā)布的防止大拆大建新規(guī)的要求，“除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%、拆建比不應(yīng)大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%”，就深圳的實(shí)際情況而言，小產(chǎn)權(quán)房（尤其是村集體的無證物業(yè)）等未具有合法產(chǎn)權(quán)的建筑（其中以歷史遺留違法建筑居多）占到了存量物業(yè)總建筑面積的50%以上，因此這些現(xiàn)狀建筑的拆除面積并不需要受到20%比例的限制。從住建部發(fā)布的新規(guī)全文來看，防止大拆大建重點(diǎn)針對(duì)的是“老城區(qū)”，但對(duì)“老城區(qū)”的范圍卻沒有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)，而深圳這個(gè)改革開放后的新興城市中能稱得上是老城區(qū)的占地范圍其實(shí)微乎其微，加上舊小區(qū)改造也早已明確危房的認(rèn)定要求，因此防止大拆大建的新規(guī)對(duì)深圳城市更新的影響其實(shí)也非常有限。事實(shí)上，深圳本身在城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)紅線保護(hù)等方面其實(shí)已經(jīng)在實(shí)質(zhì)上響應(yīng)了防止大拆大建新規(guī)的精神。至于就地就近安置問題，目前應(yīng)該很難找到比深圳這邊更積極的就地就近回遷的案例。

總的來說，深圳的城市更新市場(chǎng)受到的影響主要是兩個(gè)：一是存量項(xiàng)目大部分都須抓緊推進(jìn)更新的進(jìn)程，以免政策收緊產(chǎn)生更多的變數(shù)；二是新增項(xiàng)目（未列入城市更新計(jì)劃的）在當(dāng)前政策背景下可能面臨門檻提高、立項(xiàng)難度加大等問題，因此想繼續(xù)通過城市更新在深圳圈地的房企需要降低預(yù)期。

據(jù)同行反饋，除廣州有發(fā)文就城市更新項(xiàng)目涉及的大拆大建問題進(jìn)行核查外，廣東其他各個(gè)地級(jí)市尚未看到有正式的通知，但廣州的做法是否會(huì)被其他城市所跟進(jìn)，目前尚待觀察（其他城市有可能還在觀望），不過從總體情況來看，住建部防止大拆大建的新規(guī)對(duì)城市更新的行業(yè)走向還是有很多影響。以下就幾個(gè)典型城市所了解到的情況做簡要說明：

1. 佛山：幾家開發(fā)商均反饋目前未收到有關(guān)核查城市更新項(xiàng)目的相關(guān)通知，存量城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)亦未受到影響，但在功能性國企參與城市更新一事上，從佛山和廣州的地緣關(guān)系來分析，佛山后續(xù)估計(jì)會(huì)跟進(jìn)廣州的做法。值得一提的是，在網(wǎng)傳的文件中，有人提到佛山地區(qū)工改居的更新單元計(jì)劃已暫停審批，具體需待后續(xù)細(xì)則出臺(tái)后再行審批，此外今后審批的將主要為不可逆的項(xiàng)目，比如已經(jīng)中標(biāo)確定土地整理人、已拆遷或者存在歷史遺留問題可能產(chǎn)生維穩(wěn)隱患的項(xiàng)目，經(jīng)確證發(fā)現(xiàn)上述均為不實(shí)信息。

2. 珠海：從幾家開發(fā)商反饋的情況來看，珠海暫時(shí)沒有叫停的動(dòng)作，存量項(xiàng)目均在照常推進(jìn)，但大部分地產(chǎn)同行認(rèn)為后續(xù)審批環(huán)節(jié)會(huì)放緩。

3. 東莞：與廣州和佛山的情況類似，東莞亦未收到相關(guān)排查城市更新項(xiàng)目的通知。需注意的是，東莞在住建部發(fā)布防止大拆大建新規(guī)的征求意見稿之前就出現(xiàn)了項(xiàng)目停滯的情況，主要原因是市局不再接受新項(xiàng)目的標(biāo)圖建庫（詳見東莞市自然資源局2021年8月9日發(fā)布的《關(guān)于開展“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫清理整治工作的通知》），其中商住類項(xiàng)目在鎮(zhèn)街上完平臺(tái)并選完前期服務(wù)商后幾乎都停在了單元?jiǎng)澏A段，不捆綁工改工則都無法推動(dòng)，不過項(xiàng)目已進(jìn)入后期的則基本都在大力沖刺掛牌（指單一主體掛牌招商）。

4. 惠州：從幾家開發(fā)商反饋的情況來看，惠州的城市更新亦未受到影響，也未出現(xiàn)叫停的情況。

從以上的情況來看，廣州的動(dòng)作是個(gè)例還是風(fēng)向標(biāo)的作用，其他城市是否會(huì)跟進(jìn)，目前仍有待觀察，不過更多的人則認(rèn)為其他地市會(huì)選擇觀望，畢竟對(duì)于很多城市來說城市更新已勢(shì)在必行。

客觀地說，廣州此次的排查動(dòng)作其實(shí)對(duì)大灣區(qū)的城市更新影響甚遠(yuǎn)，按住建部防止大拆大建的新規(guī)施行城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)后，更新項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻將明顯提高，項(xiàng)目收益（利潤）將明顯收窄，而有實(shí)力、有能力參與城市更新項(xiàng)目的開發(fā)商也將越來越少，似乎城市更新最終還是會(huì)走向國央企主導(dǎo)的市場(chǎng)局面。

從財(cái)富端的情況來看，除了政府主導(dǎo)的城市更新基金外，目前市面上的普通投資人認(rèn)購城市更新項(xiàng)目的相關(guān)融資產(chǎn)品時(shí)，大部分也都已開始關(guān)注操盤方是否為國央企，這一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期投資人對(duì)民營企業(yè)的信心有所減弱，另一方面是防止大拆大建新規(guī)發(fā)布后投資人普遍認(rèn)為國央企才有最終的項(xiàng)目兜底能力。以我們目前的配資業(yè)務(wù)為例，優(yōu)先級(jí)投資人目前對(duì)城市更新項(xiàng)目的投資已更加看重操盤方的能力，比如交易對(duì)手必須為更新經(jīng)驗(yàn)豐富的穩(wěn)健型房企或國央企，另外對(duì)我們GP也提出了更高的要求，比如在投后管理過程中除了要求我們實(shí)時(shí)跟蹤并反饋更新項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)完成情況外，還需要我們就節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)出現(xiàn)滯后或者遇到障礙時(shí)出具專項(xiàng)解決方案，同時(shí)協(xié)同開發(fā)商落實(shí)。總的來說，因城市更新項(xiàng)目的前融無法像房企拿地后的前融一樣讓我們前融機(jī)構(gòu)掌控土地、銷售回款等抓手，因此城市更新項(xiàng)目投資的風(fēng)控只能不斷地下沉到更新項(xiàng)目本身，前融機(jī)構(gòu)以往更多的是依賴開發(fā)商的主體信用以及集團(tuán)的兜底能力以完成前融資金的退出，現(xiàn)在則需要更加強(qiáng)化項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)管控及更新項(xiàng)目價(jià)值的現(xiàn)實(shí)掌控。