作者：觀點地產新媒體

來源：觀點(ID:guandianweixin)

 每年接近年尾的時間，萬科總會舉辦一場業務交流會，談談行業的看法、談談自身的發展……

因為疫情反復，今年地點定在了上海，與往年不一樣的是，今年將過去拆分舉辦的各個區域交流會堆在了一塊，10月22日至23日短短兩天要舉辦三場交流會，來面對不同區域的媒體。

而因為集中，往年例牌交流會后再晚宴的流程有所變化，也讓郁亮提前接收到了外界最想了解的信息。所以未等詢問，郁亮便主動開了口：“對行業的基本看法，可以概括為十六個字：尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。”

“今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認為常識能發揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷的依據。”提出這點，想來郁亮最重要的想法是不要迷戀過去。

郁亮用簡單的物極必反的道理，再次去強調在萬科看來行業早就已經進入的新常態——2017年十九大報告明確“房住不炒”后，行業開始回歸到民生行業。回歸，則是方方面面都需要回歸。

“回歸常態必有陣痛”，郁亮指出，回歸必然帶來金融行業減少金融資源在房地產行業的投入占比，對于開發商而言，最直接的表現就是縮表，而縮表就是要降債務、控杠桿以及去金融化。在此期間，資產端必然發生變化，投資、開工下降再疊加前期高地價拿地，將導致行業短期業績受重大沖擊。

事實上，過去一段時間，從泰禾、華夏幸福、再到藍光發展、恒大，陣痛的癥狀已經完成從顯現到爆發的過程。房地產行業來到“至暗時刻”，已經成為行業公認的事實。

房地產行業現在已是寒冬，郁亮在談及人才流動問題時甚至調侃：“現在還有人加入地產行業嗎？地產人才要轉行，還有誰收留我們？還是好自為之吧，人才流動問題不是那么大。”

“冬天都差不多，都冷，要御寒。”郁亮認為寒冬之下人人自危，抵御寒冷的辦法也無非兩種，一種是多穿點衣服，另外一個累一點，如跑步生產更多熱，哪怕衣服少一點，也能扛得住。

但也許是常年跑步，懂得寒風中跑步的艱辛，馬拉松健將郁亮選擇了給萬科加衣服。

據觀點地產新媒體了解，萬科留在手上的錢一年比一年多。自2019年之后，萬科每一個季度的貨幣資金都處于同比增長狀態，最新的數據（2021年半年），萬科手上已經拿著1952.16億元的貨幣資金。

而跑步產熱，也就是如今不少其他開發商所選擇的加快周轉、加快結轉，以此來換取更好財務表現的做法，被萬科所放棄。可見的數據是，萬科毛利率不斷在下降——同行都在通過大幅度增加營收來確保利潤增長的時候，萬科卻出現了利潤下滑。

其中，在2021年上半年，萬科營業收入1671.1億元，同比增長14.2%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%。

郁亮調侃起了自己：“別忘了，過去幾年多少人罵我保守。”手中拿著這么多錢要怎么花？他表示萬科仍在尋找機會，依然會把錢用在發展上。

但這個發展以目前萬科的表現而言，依舊處于保守階段。郁亮指出，萬科沒有停止拿地，只是拿地的要求標準高了。“萬科自己有投資標準，達到標準的就拿。現在來看投資標準有更高要求，要特別好的項目才拿。”

機會是什么？收并購顯然不是，因為在郁亮看來，行業冬天來了，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。

雖然郁亮仍希望對行業做貢獻，“我們會積極地想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業有利的事情，如果給一些具體的機會，我們在市場化原則之下去考量。”

換而言之，就是要達到投資標準。

“天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意。”郁亮繼續談起對未來的看法，他沒有在國內同行中找到參考案例，但他稱看到了其他行業，看到了國外同行的答案，給了萬科很大的啟發。

在同行中，郁亮提及，萬科在黃金時代找到了“帕爾迪”（美國地產開發商），越上了千億。“現在我們找到了'大和房建'（日本地產開發商），在縮表的時候行動比較堅決，如今已連續十余年位列世界五百強企業的300多名。”

只要有成功經驗可以參考，就已經給了郁亮信心，更何況在他看來，中國的房地產行業情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機會。

而這個寒冬，就是萬科為春天做準備的時間。“在冬天要備受煎熬，能否熬下去，要看能不能在為春天做準備。”郁亮表示，具備活下去的能力，不是冬天過了奄奄一息。他強調，在冬天御寒的能力，首當其沖要尋找在下個春天，活得好，活得久的能力。

可見的變化是，如今萬科旗下萬物云、商業、萬緯物流、長租等多個板塊發展已經逐漸成熟。其中萬緯物流已經入駐46個城市，倉儲規模超1100萬平方米，倉儲項目150個，冷鏈園區33個；泊寓目前已管理房間數20.07萬，開業14.97萬，平均出租率95%；萬物云也分別在萬科物業、萬物梁行、萬物云城三個板塊提出30%以內、30%-60%以及大于60%的增速目標。

其中以萬物云為例，據其CEO朱保全介紹，萬物云城在去年成立時給定了一個“小目標”：計劃三年內落地100個城市服務項目，目前已經簽約了40個城市服務項目。“三年百'城'計劃可以提前完成。”

他預計，經過一年的發展，萬物云今年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億元左右。

“物業、商業、物流、公寓等業務方面，已經找到一些模式，這些賽道已經夠萬科未來幾年做的。”這些賽道，都可以被視作郁亮要走回春天所需要的創新點。

但需要注意的是，萬物云作為萬科目前最拿得出手的業務之一，其利潤規模可能僅有地產開發業務5%左右的水平。為什么會被視為走回春天所需的創新點？

是因為在郁亮看來，這些都是能讓萬科開始在下個春天被需要。“城市需要我們做這些東西，我們也需要這點小錢，有點小錢我們就很滿意。”邏輯要變化，從大錢到小錢，快錢到慢錢。

郁亮強調一個理念，面對新業務，對錢衡量的標準不太一樣，千萬不要想著賺大錢，要賺小錢。“萬科賣樓都是以萬為單位，到物流公司都是以角為單位。萬科有個項目叫一塊錢項目，到了物流，要按分為單位。”言下之意，萬科要更精細化。

此外，萬科亦為了能在未來被需求，一直努力在“討好”年輕人，包括成立“筋廠”品牌等。而針對萬科賺年輕人錢的想法，郁亮笑稱：“年輕人錢難賺，因為錢少了，賺年輕人錢是為了以后賺他們錢。”

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原標題： 現場 | “穿衣”御寒 郁亮如何過冬與迎春