作者：投資雜記

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時代、奧園、正榮、融信、美的、華發、建發，一波AAA房企接踵而來，目不暇接。掐指一算，AA+的房企真不多了，且買且珍惜。在其他行業，AAA是最高信用等級的象征；而在不遠的將來，AAA將成為房企的標配，屈指可數的將是非AAA房企。

那么，如何預測房地產企業的外部評級是否會上調呢?還是可以沿用我們的地產債分析框架來做判斷。

第一，政策環境。在政策比較寬松或者穩定的時候，調升評級有比較好的外部環境。如果大家預期政策收緊、調控加碼，對房企的銷售和融資是悲觀預期的話，這時候調升評級是會有點壓力，除非企業自身過硬，是個真AAA的料。

第二，企業背景。強大的股東背景肯定是加分項。國有背景肯定是非常好的，只要有一定規模、土地布局明朗、杠桿水平趨于合理，上調評級是遲早的事情，華發、建發就是例證；民企的話主要是老板在地產之外有太復雜的產業。像美的置業，背靠美的控股，共享美的品牌，這是其調升評級的重要因素。一般民企是沒有這種優勢的。

第三，規模。不論是哪個行業，規模都是外部評級考慮的重要因素，在地產行業更是如此。房地產目前是一個集中度不斷提升的行業，2018年按銷售金額算CR100的份額已經達到了66.73%，也就是三分之二的市場份額集中在百強房企手里。規模包括絕對規模和相對規模。絕對規模包括資產規模、銷售規模等，而且銷售規模每年企業都會有一個預計銷售額，相對可預期；相對規模主要是指排名，包括流量口徑和權益口徑的排名。

第四，土地儲備。土地儲備決定了企業未來的發展。包括其土地儲備是全國化布局還是區域深耕，布局的城市是以低能級城市為主還是以一二線城市為主，拿地成本是否合理（通過地貨比等來判斷），拿地是否激進（是否有高價地、拿地支出占當年現金回款比重）等。

第五，杠桿水平。包括經營杠桿、財務杠桿、合作杠桿。經營杠桿主要是指預收款，這部分是不用付息，預收款占比高也說明企業銷售比較理想，后續結轉收入有保障；財務杠桿是最重要需要考慮的，是剛性債務，財務杠桿水平高的企業不穩定，抵御不利環境的能力差；合作杠桿主要是通過和金融機構和其他房企開展合作，主要反映在長期股權投資和少數股東權益，通過合作可以快速增加規模，不過這種方式增加的規模與主要依靠自身積累的企業相比更虛一點。

通過以上幾個角度，結合企業自身情況，大致可以判斷企業目前的情況是否基本達到了評級機構給AAA的條件。如果以上幾個方面從過去比較弱逐步有了好轉改善，則提升評級有了基礎。除了以上幾個方面去做判斷，房企和評級機構的溝通也很重要，包括名額的爭取，畢竟每年上調評級的額度是有限的。

不過，當AAA評級成為標配的時候，外部評級已經失去了區分企業信用差異的作用，成為了房企的面子。是呀，誰還不是個AAA呢？當地產行業成為AAA俱樂部之后，大家可能得寄望于國際評級和內評了。畢竟，一樣的AAA，有著不一樣的里子。或許，未來機構將把AAA作為地產債的準入門檻。聽起來是不是有點魔幻?

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