投拓江湖 
專(zhuān)注企業(yè)債務(wù)紓困與價(jià)值重組的實(shí)戰(zhàn)筆記?服務(wù)銀行、AMC、政府平臺(tái)及民營(yíng)企業(yè)?涅槃貸 3.0 開(kāi)創(chuàng)踐行者?以 “鐵算盤(pán)、鐵賬本、鐵規(guī)章” 重塑信用。
作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
土地增值稅的稅前成本抵扣項(xiàng)分?jǐn)倖?wèn)題，是測(cè)算表中常遇到的問(wèn)題之一，很多人對(duì)此問(wèn)題一直存在疑問(wèn)，本文從全面的角度講述土增稅的成本分?jǐn)倖?wèn)題。
現(xiàn)行的土增稅的國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范，是1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。根據(jù)其中第九條之規(guī)定:“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目的確定，可按對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額的土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂薄?/p>
也就是說(shuō)土增稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法以，及稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷(xiāo)售收入比例法、直接成本法。其中，各地稅務(wù)部門(mén)尤以土地面積法和建筑面積法最為常用。
占地面積法，也就是按照項(xiàng)目分期不同，每期占項(xiàng)目總用地面積的比例，分?jǐn)偼恋爻杀疽约伴_(kāi)發(fā)成本。該方法適用于分期開(kāi)發(fā)或者滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
這個(gè)方法無(wú)需明確項(xiàng)目建筑面積和各業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)，只需確定土地面積，分期開(kāi)發(fā)的各期的面積，然后按比例進(jìn)行分?jǐn)偧纯伤愠龇謹(jǐn)偟某杀窘痤~。這種方式具有前提條件單一，計(jì)算方便，容易被房企財(cái)務(wù)人員理解和接受的優(yōu)點(diǎn)。因此適用于產(chǎn)品形態(tài)較為單一，容積率相同的項(xiàng)目。
但是對(duì)于擁有多個(gè)不同容積率的地塊，以及產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜的項(xiàng)目，成本無(wú)法進(jìn)行較為合理的分?jǐn)偅瑫?huì)導(dǎo)致土增稅的稅負(fù)畸高。另外，如果一個(gè)項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)該批次整體銷(xiāo)售，那么在已售和未售之間還需要進(jìn)行一次成本分?jǐn)偅枰M(jìn)行重復(fù)，而且極為復(fù)雜的計(jì)算。
建筑面積法
建筑面積法就是將已開(kāi)發(fā)的將進(jìn)行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積（含地下）的比例，進(jìn)行分?jǐn)偼猎龆惖挚鄢杀尽０凑毡壤?jì)算出已售部分可分?jǐn)偟某杀窘痤~。本方法適合在一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土增稅抵扣成本計(jì)算。
單身缺點(diǎn)也是很明顯的，那就是是按這個(gè)房計(jì)算所需的項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)較多，投入的精力較多，工作量也較大。
另外，因?yàn)槭歉鶕?jù)建筑面積平均分?jǐn)偝杀荆瑳](méi)有考慮不同業(yè)態(tài)不同售價(jià)產(chǎn)品之間的價(jià)格差異。對(duì)于高售價(jià)的業(yè)態(tài)，例如社區(qū)商業(yè)，在同等平均比例分?jǐn)偟那闆r下，部分高成本業(yè)態(tài)會(huì)存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。
直接成本法
該種方法，很少被地方稅務(wù)部門(mén)采納作為土增稅的土地成本分?jǐn)偡椒ǎ话氵m用于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配的分?jǐn)倖?wèn)題，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。
層高面積比例法，就是按照不同業(yè)態(tài)樓層高度之間進(jìn)行比例折算，按照最終折算出來(lái)的比例值，計(jì)算出不同業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟牡挚鄢杀尽?/p>
例如選取普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)層的層高為1，將商業(yè)、車(chē)位、非普通住宅的層高與之相比進(jìn)行折算，計(jì)算出各自的比例。按照折算比例進(jìn)行累加，最終計(jì)算出各個(gè)業(yè)態(tài)的比值。
此種方法適用于項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出各業(yè)態(tài)準(zhǔn)確的占地面積（例如底商上的住宅），也無(wú)法按土地面積進(jìn)行成本分?jǐn)偟那樾巍８鶕?jù)層高來(lái)確認(rèn)成本分?jǐn)偅容^接近不同業(yè)態(tài)的成本。
銷(xiāo)售收入比例法
銷(xiāo)售收入比例法，也就是按照已售部分的業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售總金額在項(xiàng)目總貨值中的比例，計(jì)算出可抵扣的成本金額。對(duì)需要進(jìn)行土增稅清算的部分，按照該金額比例進(jìn)行土增稅的成本。銷(xiāo)售收入法比較有利于比較均勻地分?jǐn)偛煌a(chǎn)品之間的稅負(fù)，防止高貨值產(chǎn)品成本抵扣分?jǐn)偛蛔悖瑢?dǎo)致稅負(fù)畸高的問(wèn)題。
土地增值稅的成本分?jǐn)偡椒ê芏啵蔷唧w適用哪種方法不是房企能夠決定的，而是各地方的稅務(wù)部門(mén)有統(tǒng)一的規(guī)定，選擇其中一種或者多種作為方法使用。
下面是我們?yōu)榇蠹艺淼模糠值胤降耐猎龆惓杀镜挚鄯椒ǎ┐蠹覍W(xué)習(xí)參考：
省份 | 分?jǐn)偡椒?/p> |
中央 | 不同清算單位：土地成本-占地面積法/建筑面積法/其他方法（稅局同意） 同一清算單位：建筑面積/合理方法 |
天津 | 土地成本：占地面積法 開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用：建筑面積法 |
江蘇 | 土地成本：第一步 占地面積法分?jǐn)傉嫉鬲?dú)立房產(chǎn)；第二步 建筑面積法分?jǐn)偦旖?/p> 開(kāi)發(fā)成本：建筑面積法 利息支出：隨成本 |
寧波 | 土地成本：可占地面積法 開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用：建筑面積法（商業(yè)分?jǐn)傁禂?shù)上調(diào)10%） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：直接成本法 銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用：建筑面積法 |
青島 | 成本、費(fèi)用：建筑面積法 |
廣州 | 清算單位內(nèi)：建筑面積法 不同清算單位：直接成本法、占地面積法、建筑面積法（有順序） |
內(nèi)蒙 | 建筑面積法/其他合理方法 |
銀川 | 不同清算單位：土地成本：占地面積法 成本費(fèi)用：建筑面積法、其他方法（經(jīng)稅務(wù)局認(rèn)定） 混建中商業(yè)用房可按平均成本加計(jì)330% |
海南 | 建筑面積法 |
浙江 | 同一清算單位內(nèi)：建筑面積法 |
大連 | 同一清算單位內(nèi)：建筑面積法 不同清算單位內(nèi)：占地面積/其他方法經(jīng)稅務(wù)局確認(rèn) |
湖北 | 不同清算單位：土地成本：占地面積法 同一清算單位：建筑面積法（土地成本，占地獨(dú)立應(yīng)按占地面積法） |
江西 | 土地成本：銷(xiāo)售收入比例法 開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用：建筑面積法 |
福州 | 土地成本：建筑面積法 建安成本：層高系數(shù)法 開(kāi)發(fā)費(fèi)用：建筑面積法 |
廣西 | 建筑面積法 |
北京 | 原則建筑面積法 |
四川 | 建筑面積法 |
安徽 | 建筑面積法/合理方法（含企業(yè)實(shí)際計(jì)算成本的方法） |
溫州 | 占地面積法、建筑面積法、銷(xiāo)售收入比例法（企業(yè)申請(qǐng)、稅局審核） |
黑龍江 | 建筑面積法（土地成本：占地面積法） |
重慶 | 轉(zhuǎn)讓土地：占地面積法 成本費(fèi)用：建筑面積法 |
遼寧 | 不同清算單位：土地成本 占地面積法 同一清算單位：土地成本 建筑面積法 建安成本 建筑面積法 |
西安 | 建筑面積法（土地成本：如能區(qū)分占地面積法） |
雖然各地規(guī)定了土增稅成本分?jǐn)偟姆椒ǎ菍?duì)于不同業(yè)態(tài)之間的收入的計(jì)算，采用不同的組合方法也是具有差異化的效果，這也是稅務(wù)籌劃可以施展的空間。
舉個(gè)栗子，某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有商住樓5棟，其中1-3層為商業(yè)，4-18層為住宅，那么會(huì)存在三種不同的土增稅清算方法，采用不同的方法，會(huì)產(chǎn)生不同的稅負(fù)效果。
方法一、住宅與商鋪合并計(jì)算土增稅增值額，作為一個(gè)單位核算計(jì)征土增稅，在商鋪和住宅差價(jià)比較大的情況下，這個(gè)稅負(fù)無(wú)疑是最低的；
方法三、住宅與商鋪分別計(jì)算土增稅增值額，但分別核算計(jì)征土地增值稅，在商鋪和住宅差價(jià)比較大的情況下，這個(gè)稅負(fù)無(wú)疑是最高的。
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原標(biāo)題： 五種方法，土地增值稅成本分?jǐn)偟挚郏ê魇≌邊R總）
