劃撥用地是我國特有的項目建設用地的取得方式之一，是有審批權限的各級政府根據我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規定和2001年10月22日國土資源部令第9號令《劃撥用地目錄》，向符合劃撥用地條件的建設項目（項目使用的單位）無償供應的土地。齊精智律師提示劃撥用地的使用年限是永久的（即終止日期為批準供地的本級政府認為應該依法收回時止）。

一、破產企業的劃撥土地使用權不屬于破產財產。

裁判要旨：破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，企業破產后劃撥土地使用權可由政府無償收回，破產企業無權處分該劃撥土地使用權。

齊精智律師提示《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》 一、根據《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條的規定，破產企業以劃撥方式取得的國有土地使用權不屬于破產財產，在企業破產時，有關人民政府可以予以收回，并依法處置。納入國家兼并破產計劃的國有企業，其依法取得的國有土地使用權，應依據國務院有關文件規定辦理。

案件來源：彭新貴與河南省商水縣人民政府、王立民等再審行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申2510號]。

二、執行法院可依法拍賣劃撥土地使用權。

裁判要旨：執行法院可依法拍賣被執行人名下通過劃撥方式取得的國有土地使用權，但應在拍賣過程中依法妥善處理函商當地政府、充分披露信息等執行工作具體事宜。

齊精智律師提示在拍賣成交后，需要辦理土地使用權類型變更手續，以及補繳土地出讓金和重新簽訂《國有建設用土使用權出讓合同》后才能辦理土地使用權轉讓手續。換言之，對于國有劃撥土地的拍賣轉讓可以在拍賣成交后再補辦相關土地出讓手續，即補辦相關審批手續，因此執行法院對上述國有劃撥土地使用權進行拍賣處置并不違反《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》關于劃撥土地使用權的轉讓需人民政府審批的相關規定。

案件來源：成都北陽投資咨詢有限公司訴海口市糧食局欠款糾紛執行裁定書，[四川省高級人民法院（2016）川執復168號]。

三、未經批準擅自出租劃撥土地的，租賃合同無效。

裁判要旨：出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的，應當報請相關政府土地管理部門批準。未經批準擅自出租通過劃撥方式取得的國有土地使用權的，該租賃合同無效。

齊精智律師提示根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，出租劃撥土地使用權應當取得土地管理部門的批準，簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。未經批準擅自出租劃撥土地使用權將面臨行政處罰。

案件來源：聯成國際有限公司、華益（廈門）保齡球娛樂有限公司、廈門市體育中心土地租賃合同糾紛民事判決書，[最高人民法院（2011）民提字第61號]。

四、雙方均不具備房地產開發經營資質、以自用為目的就劃撥土地簽訂的合作建房合同有效。

裁判要旨：合作雙方以自用為目的、均不具備房地產開發經營資質，可以在劃撥土地上合作建房。這種行為并沒有擅自變更劃撥土地用途，沒有將劃撥土地用于房地產開發項目、以售房等開發行為獲益，因此不違反法律、法規的強制性規定，合作建房合同合法有效。

案件來源：最高人民法院，中國銀行股份有限公司武漢寶豐支行與武漢中南汽車修造有限公司、武漢中合信達投資有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛申請再審民事判決書，[（2014）民提字第187號]。

五、單獨抵押劃撥土地上的自有房產的，未經審批不影響抵押合同效力。

裁判要旨：根據最高人民法院《關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》第三條的規定，如果建筑物附著于以劃撥方式取得的國有土地使用權之上，將該建筑物與土地一并設定抵押的，對土地使用權的抵押須履行法定的審批手續，否則，應認定抵押無效。當事人在簽訂抵押合同時，如果僅僅約定以自有房產設定抵押并辦理房屋抵押登記，并未將該房產所附著的、以劃撥方式取得的國有土地使用權一并抵押的，不適用上述規定。

齊精智律師提示《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》規定，以劃撥土地使用權或者以劃撥土地使用權及地上建筑物一并設定抵押的，應當履行審批手續，否則抵押無效。

案件來源：中國長城資產管理公司濟南辦事處與山東省濟南市醫藥采購供應站、山東省醫藥集團有限公司、山東省醫藥公司借款抵押合同糾紛二審案，[最高人民法院（2006）民二終字第153號]，載于《中華人民共和國最高人民法院公報》2008年第1期（總第135期）。

六、政府收回劃撥土地的行為未造成地上建筑物損失的，無需給予補償。

裁判要旨：人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回劃撥土地使用權時，沒有證據證明收回劃撥土地使用權的行為造成地上建筑物、其他附著物損失的，人民政府無需給予補償。

齊精智律師提示《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條規定：“對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓。無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。”據此，政府無償收回劃撥土地使用權的補償對象是地上建筑物及其他附著物。

案件來源：廣東廣建集團股份有限公司與韶關市人民政府、韶關市國土資源局行政補償申訴行政裁定書，[最高人民法院（2016）最高法行申263號]。

七、劃撥土地上的房屋轉讓未經政府批準時，轉讓合同有效。

裁判要旨：《城市房地產管理法》第四十條第一款雖然規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。”但該審批行為僅是物權變動的必要條件，也即未經審批，將無法辦理房產所有權登記，房屋所有權不發生轉移，但這并不影響房屋買賣合同的效力。“

案件來源：《李佰雄、劉光華房屋買賣合同糾紛案》【（2017）最高法民再87號】

八、政府通過招拍掛方式將劃撥地出讓給受讓方，即視為同意劃撥地轉讓，不必再單獨批準。

裁判要旨：《城市房地產管理法》第四十條規定：”以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。“因此案涉《土地有償轉讓協議書》是否有效，取決于是否經過有批準權的人民政府批準。訂立《土地有償轉讓協議書》后，受讓方辦理完成土地使用權出讓手續的，表明政府以行為的方式同意劃撥地轉讓，《土地有償轉讓協議書》合法有效，協議性質上轉化為補償合同。即使政府出具函件說明轉讓劃撥土地未經其批準，法院亦不予采信。

最高人民法院判決認為，”濟南市人民政府按照國土資源部和監察部要求，對于案涉劉長山路17號地塊，采取先由濟南市土地儲備交易中心從二建公司收回，再由濟南市國土資源局通過招拍掛方式與陽光壹佰公司簽訂出讓合同，向陽光壹佰公司出讓案涉劉長山路17號地塊使用權。該事實也表明濟南市人民政府實際同意二建公司將案涉劉長山路17號地塊使用權轉讓給陽光壹佰公司。

案件來源：最高人民法院申請再審案。

九、就劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續而未辦理劃撥土地使用權批準登記的，抵押無效。

裁判要旨：在土地使用權與房屋抵押權實行分別登記的情況下，債權人與抵押人就國有劃撥土地上的房屋訂立抵押合同，只辦理了房屋抵押登記手續，而未辦理劃撥土地使用權批準或登記手續的，應認定該房屋抵押無效；此時，債權人與抵押人若對房屋抵押無效均存在過錯，抵押人應在債務人不能清償部分的二分之一范圍內承擔責任。

案件來源：《中國建設銀行股份有限公司濟南經七路支行與濟南長城大廈有限公司、山東聯合大學抵押借款合同糾紛抗訴案》

十、未經市、縣人民政府土地管理部門批準，出租劃撥用地上房產的租賃合同有效。

裁判要旨：從《暫行條例》第一條“為了改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展，制定本條例”的規定看，該第四十四條、第四十五條的規定屬于有關土地管理的規定，并不能作為確定本案房屋租賃合同效力的依據。

因此，一、二審法院認定華憶公司要求確認涉案《租賃合同書》無效依據不足，不予支持，并無不當。

案件來源：廣東高院于2014年3月作出的（2014）粵高法民二申字第108號再審民事判決，案由為房屋租賃合同糾紛。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“齊精智”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！