從市場的轉向來看，信托、私募、各類金控平臺等機構今年的業務重點主要是以下三類：第一類是對國央企類開發商的前融業務，包括土拍資金來源不受限區域的土地款融資業務、土拍資金來源受限區域的拿地后前融業務（也即房企繳完土地款后前融資金再行進入）以及城市更新項目前融、并購融資等業務；第二類是對優質民營房企，尤其是百強中的穩健型民營房企、地方龍頭民營房企或其他地方性實力型中小房企的投資業務，具體業務方向與上述第一類的基本一致；第三類是一些做了投向調整的機構對地方國企與城投平臺的投資業務，比如城市更新、棚改方向的項目融資，或者路橋、水利、房建等基建方向的“F+EPC”等業務。

就我們自身的業務操作感觸而言，以上三類業務目前主要是存在以下方面的操作難點：

2021年下半年開始的這一輪市場洗牌后，國央企類開發商成為了所有地產投資機構爭搶的合作對象，但信托、私募、金控平臺等的非標融資方面，與國央企類開發商的合作卻面臨很多難題。以我們目前的業務情況為例，一是融資成本方面，我們可以給到的前融成本（或綜合收益要求）一般在年化至少9%，但國央企類開發商很多都會對比債券和銀行融資4%-6%的成本而表現出抗性（當然也有地產項目整體利潤下降的原因）；二是風控措施方面，擔保的問題一般都很難解決，比如受國務院國資委2021年11月19日發布的《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》（國資發財評規〔2021〕75號，以下簡稱“75號文”）以及2022年1月4日國務院國資委印發的《關于加強中央企業融資擔保管理工作的通知》的有關說明等規定的影響，央企類開發商集團層面很難為項目融資提供擔保，甚至區域公司都無法提供擔保，而如果只是區域公司提供流動性支持函或者差額補足函之類的文件，對于我們來說肯定存在擔保偏弱的風險。除此之外，部分國央企類開發商對我們目前主要操作的委貸、明股實債等偏債性的融資方式接受度較低，比如幾家央企開發商都明確提出同股同權或同股同投的要求，這對于我們非標類的投資機構來說挑戰巨大，因此我們自身的接受度也比較有限。

前兩天，一份《全國58家房企暴雷清單及近況》的文章在網上大范圍地傳播，其中名單上絕大部分都為民營房企。從市場洗牌的情況來看，截止當前，也僅有百強中的穩健型民營房企、地方龍頭民營房企以及其他地方性實力型中小房企還在正常運轉。盡管我們非常想做這類客戶的業務（主要是前融業務的收益率可以達到年化10%-15%左右），但因當前樓市尚未企穩回暖，上述優質民營房企不管是參與土地招拍掛還是收并購的拿地，目前仍舊非常謹慎，出手的機會也非常少，因此今年上半年估計都沒有多少操作民營房企融資業務的機會。

對于轉型到城投業務方向的地產投資機構來說，城投平臺的土地整理、棚改、城市更新類項目融資，水利、供熱、路橋等基建類項目融資都是不錯的選擇。需要注意的是，受2021年7月銀保監會發布的《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務風險防范化解工作的指導意見》（銀保監發[2021]15號）的影響，目前的主流融資產品已調整為“F+EPC”的模式，重點是為了避開城投平臺融資涉及的政府隱債問題，在具體業務操作方面則主要是以下兩種方式：

1. 融資+EPC：簡單來說就是我們投資機構與城投平臺共同設立項目公司后，我們通過實繳資本、資本公積、股東借款、永續債投資等方式向項目公司注入資金，項目公司支付基礎收益（比如年化7%-8%），總包單位貼息（比如年化1%-3%），城投平臺提供擔保。需要注意的是，如項目公司及城投平臺的還款來源涉及政府隱債的問題，則我們一般需要按合規的要求對融資產品的架構進行變通。

2. 投資+EPC：這種方式比較特別，操作上是我們投資機構與總包單位成立聯合體參與城投平臺關于目標項目的“F+EPC”的招投標，拿下項目后我們設立項目公司并注入資金，資金最終用于支付項目前期費用及建安工程費；總包單位負責項目的施工建設，項目公司負責項目的投資、管理、移交和投資回款收取；項目竣工驗收合格后，由城投平臺（業主方）向項目公司支付投資本金及收益，我們由此實現退出。當然，就業務落地效果而言，具體還要看各地政策或城投平臺對上述業務模式的認可度，而這也是我們目前做這類業務的核心難點。