扒財經 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：陳文莉
來源：風財訊（ID:fengcaixun）
某TOP10物企總裁說，今年上半年去談收并購，討價還價要好幾輪還不一定談得下來，那時候大多地產公司還不太缺錢。
“但下半年‘形勢一轉’，地產公司接連暴雷，物業第一個被拿來‘擋槍口’，8月份開始陸續有物業公司低價叫賣。”
因為它們很清楚，這個窗口不會一直敞開，可能會在2022年內結束。
所以重要的事，一個是籌錢買貨，一個是防止買到的貨里“夾沙藏雷”。
地產危機、物業擋槍
今年前9個月，物業收并購已經發生超60宗，明確披露金額的交易總額超250億元，遠超2020年全年的總額（嘉和家業數據）。
9月底，碧桂園服務收購富力物業和彩生活的鄰里樂業務；
龍湖智慧服務收購九龍倉業務；
傳聞金科服務與新力服務接觸；
萬物云與陽光智博、伯恩物業等中小房企牽手；
華潤萬象生活、萬科、碧桂園與仲量聯行傳緋聞...
可以發現，藍光嘉寶、富力物業、恒大物業、鄰里樂、新力物業...幾乎每一家流動性危機的地產公司，自救第一步就是賣物業。
為什么？因為留得青山在不怕沒柴燒。
就像克爾瑞物管研究總監湯曉晨所言，地產流動性涉及面太廣，是生死問題，物業只是新業務發展問題。遇到生死問題，新業務肯定要收縮。
“說到底，物業的估值高，但是利潤盤子很小，還不足以成為支撐，所以地位并沒想象那么高。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也直言。
就像世茂服務在近期投資者會上說的——有些中小型的地產公司經營比較困難，舍得把一些比較難得的、優質標的掛出來。
有物業公司高管透露，以前物業收并購，估值大多是18倍-20倍，現在的估值比原來低很多，15倍以內可以拿到。
大物企邊抄底、邊剎車
據風財訊了解，現在碧桂園服務、世茂服務、萬物云等幾家主要的頭部物企，都準備了100億以上的現金在手，為抄底做準備。
1、萬科物業，增速控制在30%以內；
2、萬物梁行，增速保持在30%-60%；
3、萬物云城，增速大于60%。
1、今年內，收購面積控制在30%-35%； 2、主要做學校、醫院、商管、餐飲這種細分領域，做賽道卡位，重復的領域不會重復投入； 3、來自地產的關聯交易、和來自業主收入，分開定價。 4、收購來自地產公司部分資產，定價后押款，分階段付款、不一次性付款。
1、設置了分期付款、以債圈物等多道防火墻； 2、落地多少面積，給多少錢；在途的面積，有擔保也不認，落地了，再給錢。
大物企在抄底收購時，其實都很謹慎，因為很怕被拖下水。
警惕物業收并購“四大雷”
風險點一：規模陷阱
“如果按65%算，也就是說，一個季度就有35%的物業費沒收到。假如說一個季度應該收的物業費是100億，利潤率是10%，那么一個季度下來，有35%的物業費收不到，就會產生25億的負凈現金流?！?br/>
如果物業公司，客戶關系和服務做得不夠好，收費率無法提高，那么規模越大，意味著回收資金的缺口越大。
這就是一個“規模陷阱”。
風險點二：資產貶值
這個時候，就很難把錢投向物業服務的細節，因為這些是“看不見的地方”，無法直接產生收益，所以能省則省。
風險點三：無法整合
嘉和家業研究院院長唐卓認為，收購時不夠重視對業務、團隊的整合，整合好的賦能不到位，則可能無法產生協同效應，嚴重的還可能商譽減值、業績暴雷。
湯曉晨表示，如何進行“投后管理”至關重要。歸根到底，在短期的規模導向之外，企業需要結合明確的公司戰略對并購標的進行有效整合，產生協同效益。
風險點四：物企與地產的牽連
碧桂園服務在近期的投資者電話會議上就表示，大型收并購交易最大的風險，是開發商的不確定風險。
例如，地產公司在途項目的無法交付，已計入物業公司的項目服務，也會出現估值大跌、資產減值等各種風險。
例如這一次合生創展與恒大物業的交易，按照按照合生方面的說法，問題便是出在了物業與地產的關聯往來上。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 物業抄底的窗口敞開了，也趁機藏進了幾個雷
