丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，全國住宅市場三四季度呈現翹尾態勢，與之形成鮮明對比的非住宅市場，尤其辦公市場的壓力則持續顯現：重點城市的辦公租金連續三年下降，一二線城市坪效差距顯著；空置率處于高位而新增供應不減，去化壓力持續加大。但一線城市整體韌性更強，租賃需求反彈更快，其中的優質新興商務區成為熱點：政策的大力引導和補助，總部經濟效應的輻射，企業降本增效的需求以及新興產業的發展。
需要提醒的是，2021年辦公會更難，從供應的角度而言，今年會有一部分項目集中供應之后，租金、出租率和售價將呈現出三降態勢。
受疫情和經濟大環境變化影響，一二線城市的辦公租賃市場均極大承壓，但一線租金均價仍在重點二線城市的2倍之上；且疫情逐漸受控后，一線城市的復蘇反彈明顯更快，反彈力度也更強；同時，城市間的分化在加劇，城市內商務區之間的分化也開始顯現，一線城市的優質新興商務區迅速崛起。
1、租金近三年持續下降，一二線城市坪效差距大
數據來源：CAIC
近三年，全國重點辦公城市的甲級寫字樓平均租金均為連續下降趨勢; 截止20年四季度，北京以11.3元/㎡/天領跑全國；在大量新增供應，供大于求的結構下，深圳近幾年與廣州的租金差持續縮小。重點二線城市與一線城市的租金差仍較為明顯，分別為3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。
2、一線城市凈吸納反彈更快，整體市場韌性更強
數據來源：CAIC
據CAIC重點城市監測顯示，2020全年一線城市中僅北京凈吸納量同比下降，年中兩次疫情反復對北京辦公租賃成交影響較大；上廣深凈吸納量同比均有較大幅度的上升，其中深圳更是以66.2萬㎡領跑全國，科技行業受疫情影響較小，深圳下半年需求反彈明顯、表現強勁，貢獻了全年近5成凈吸納量。
重點二線城市中，武漢受疫情影響最為嚴重，全年凈吸納量為負，杭州與重慶同比下降近3成；南京與去年基本持平，福州受益于三季度整體市場的優異表現同比大幅上升。
3、一線城市優質新興商務區成為熱點
優質新興商務區表現出共同的特征：相對傳統核心區更低的租賃成本，高品質樓宇的集中供應，較大的政策扶持補助吸引龍頭企業入駐，符合未來發展方向的新興產業聚集。
以上海前灘市商務區為例， 據《上海浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》，世博-前灘已與陸家嘴一并列入“一主、一新、一軸、三廊、四圈”中的主城區。自2012年陸家嘴集團主導前灘國際商務區的開發建設，一直致力于將其打造為全球城市中央活動區的示范區，目前來看成果顯著。
前灘商務區在2020年表現亮眼，不僅局限于新設企業租戶，對其他傳統商務區的吸附效應也較為明顯，全年上海大面積（≥8000㎡）成交租戶中，前灘商務區占比近一半。
此外，一線城市中廣州琶洲商務區同樣表現可圈可點。2020年12月25日，廣州琶洲高新技術產業開發區正式獲廣東省政府發文批準，同意認定琶洲人工智能與數字經濟實驗區為省級高新技術產業開發區。相關數據顯示，2020全年琶洲新增1300多家企業，阿里、騰訊、復星、科大訊飛等一系列龍頭企業的先后入駐，迅速帶動了整個商務區快速發展。2021廣州的新增供應為歷年峰值，其中約7成位于琶洲，其也有望成為華南區未來成熟最快的CBD。
2020全年大宗成交更加聚焦于一線城市，而北上又占據了一線大宗交易總額的近80%，寫字樓為大宗成交的最主要物業類型，成交額總占比接近6成；因企業自用需求產生的交易迎來爆發式增長。
1. 北京和上海仍為全國大宗絕對主力
數據來源：CAIC
據CAIC統計，2020全年一線城市大宗交易總成交金額中，純辦公業態占比近6成，其中上海占比最高為77%，廣州占比最低為35%。
大宗投資者最青睞的物業類型依然為寫字樓，投資邏輯也未發生改變，一線城市核心地段的優質類商辦資產更受關注; 優越的地理位置，在各業態中較強的抗風險性及長期的投資價值均為寫字樓受資本長期追捧的重要因素。
3、企業自用為辦公大宗主力需求
受全球疫情和整體經濟大環境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低；值得一提的是，北京首次取代上海成為外資投資比例最高的城市。但總體看外資投資占比下降明顯，內資相應成為國內大宗交易市場的絕對主力。
因企業自用需求產生的交易較往年成倍增長，迎來高峰: 一方面現金流充足的企業看準市場的窗口期以較合理的價格購入優質資產，可以實現投資長期的保值增值；另一方面在總部經濟的熱點效應下，企業應對新形勢調整發展戰略，重塑企業架構，整合性遷址或擴租。
疫情后，為確保“六穩”、“六保”政策落實，央行信貸投放逆勢上揚。持有優質辦公資產的企業，特別是持有一線、新一線城市核心區優質辦公資產的國有企業，抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優勢，發行ABS產品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業，受益于辦公資產在大宗市場的活躍表現和發行主體優質的企業信用，2020年，辦公資產成為僅次于物流資產最易發行的存量資產ABS產品，發行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長租公寓資產，ABS產品發行越發艱難，長租公ABS產品的發行周期更是超過了200天。
本文存量資產特指商業業態存量資產（包括:辦公、購物中心、酒店、公寓、物流、產業園）
發行速度：ABS產品發行成功上市日期與審批通過日期之差，按自然日計算
數據來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
在“靈活穩健”的貨幣政策總基調下，央行多次釋放流動性呵護市場。疫情背景下，機構的投資策略則趨于保守，大量資金涌向國企一線城市核心地段優質辦公資產ABS產品。按ABS優先A級產品發行票息由低到高排行，發行票息最低的前5位均為一線城市核心地段國企辦公資產，發行利率均不高于3%。而在發行票息最低的TOP10存量資產ABS產品中，辦公資產占據了7席，均為一線城市核心區域優質辦公資產，發行主體方面，國企更是占據9席，“優質主體“+“優質資產”的雙保險成為市場資金的“最優選擇”。
數據來源：Wind, 公開市場資料，CAIC整理
隨著國內疫情長期的穩定受控以及各行業的復蘇和發展，2021年經濟大環境較去年將明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續成為推動全國整體市場的核心因素；同時，伴隨預計供應疊加延遲入市項目的體量，多數重點城市仍面臨較大的去化壓力，去化周期位于近年高位。
寫字樓歷來為中國經濟的晴雨表，2020的經歷讓我們看到了適時的政策調節所發揮的關鍵作用，市場本身在危機面前積極調整所伴隨的機遇和優秀企業發展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經濟發展，新興商務區的崛起，行業和企業模式創新將繼續引領全國辦公市場的前行。
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