丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，45城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，這一數(shù)字比9月減少了10城，熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)漲幅全面收窄。二手房方面，有39城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，相較于上月減少了11城。其中，一二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降的城市分別為19和27個(gè)，數(shù)量創(chuàng)今年4月以來(lái)新高。
從城市表現(xiàn)來(lái)看，揚(yáng)州以0.9%環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，但這一數(shù)據(jù)相較于9月漲幅首位的徐州下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。深圳以0.9%的漲幅領(lǐng)跑二手房?jī)r(jià)，這一數(shù)字也創(chuàng)下了今年3月以來(lái)的新低。
從同比漲幅來(lái)看，我們分別梳理了一二手房房?jī)r(jià)漲幅前十城市情況。發(fā)現(xiàn)，一二手房漲幅前十的城市有較高的重合度，部分城市一二手房房?jī)r(jià)同步上漲，市場(chǎng)熱度居高不下，也有類(lèi)似深圳這樣的城市，一二手房?jī)r(jià)形成強(qiáng)烈反差，新房房?jī)r(jià)受限價(jià)政策抑制表現(xiàn)平平，而二手房較為活躍，整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍大幅上漲。
全國(guó)房?jī)r(jià)已降至萬(wàn)元以下
10月，各能級(jí)城市一二手房房?jī)r(jià)基本延續(xù)了同比漲幅持穩(wěn)、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢(shì)。
整體來(lái)看，10月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為4.2%。相比9月份的數(shù)據(jù)，環(huán)比和同比均有收窄。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，是今年4月以來(lái)最低值，同比漲幅為2.1%。這意味著，當(dāng)前整體市場(chǎng)復(fù)蘇弱于預(yù)期，二手房有滯漲現(xiàn)象明顯。
值得注意的是，10月除一線城市同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大外，其余二三線城市新房及二手房房?jī)r(jià)均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%。
此外，70個(gè)大中城市，新房與二手房房?jī)r(jià)的環(huán)比最高漲幅均未超過(guò)1%，這是2017年9月以來(lái)的首次。
根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額測(cè)算，10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9875元/平方米，同比上升5.8%，環(huán)比下降約2%。這是繼6月以來(lái)全國(guó)商品住宅單月成交均價(jià)首次跌破萬(wàn)元以下。
考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)再次回到萬(wàn)元以下也在情理之中。疊加調(diào)控收緊影響，當(dāng)前各大城市房?jī)r(jià)指數(shù)進(jìn)入“偏冷”區(qū)間，部分城市面臨房?jī)r(jià)調(diào)整壓力。
圖：2019年以來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)月度變化（單位：元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
揚(yáng)州、深圳領(lǐng)漲全國(guó)
具體城市來(lái)看，以0.9%漲幅領(lǐng)漲全國(guó)的揚(yáng)州已連漲35個(gè)月（部分漲幅持平計(jì)算在內(nèi)，下同），事實(shí)上，揚(yáng)州作為環(huán)南京都市圈重要的城市，目前已有政策從房?jī)r(jià)備案、土拍限價(jià)、住宅限售等，整體基調(diào)相對(duì)嚴(yán)格。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2017年4月以來(lái)，揚(yáng)州整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房?jī)r(jià)漲速較快，5月以后雖然調(diào)控從嚴(yán)，但商品房市場(chǎng)出現(xiàn)短暫降溫，供應(yīng)端受到明顯抑制而需求端高漲，隨后幾年價(jià)格漲幅在7.72%-25.27%之間。
主要原因在于，揚(yáng)州吸納了部分周邊客群需求的外溢，包括南京和揚(yáng)州鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，他們往往受益于拆遷貨幣化安置，本地購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。此外，品牌開(kāi)發(fā)商入住，地價(jià)高企，成本驅(qū)動(dòng)下房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯。
揚(yáng)州歷年商品住宅成交價(jià)格漲幅（%）
實(shí)際上，揚(yáng)州只是一個(gè)縮影。如果忽略月度持平數(shù)據(jù)，70城中連漲超過(guò)30個(gè)月的城市達(dá)到12個(gè)。徐州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、南寧等城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，但漲幅有所收窄，而已出臺(tái)樓市調(diào)控政策的銀川、唐山和沈陽(yáng)等房?jī)r(jià)連漲城市，房?jī)r(jià)在10月應(yīng)聲下跌，尤其沈陽(yáng)最為明顯，在連漲55個(gè)月之后，首次下跌1%。
從二手房來(lái)看，深圳以0.9%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑二手房?jī)r(jià)，但這一數(shù)字也創(chuàng)下了今年3月以來(lái)的新低。此外，銀川、揚(yáng)州、沈陽(yáng)分別以0.8%的漲幅緊隨其后。
熱點(diǎn)城市一二手房?jī)r(jià)同步上漲
從70城房?jī)r(jià)同比漲幅來(lái)看，我們分別梳理了一二手房房?jī)r(jià)漲幅前十城市發(fā)現(xiàn)，一二手房漲幅前十的城市有較高的重合度，銀川、唐山、成都、徐州、無(wú)錫5個(gè)城市一二手房?jī)r(jià)同步上升。
這其中銀川和唐山最為典型。以唐山為例，10月唐山一二手房房?jī)r(jià)同比漲幅分別以13.4%和10.8%位列全國(guó)第二，一二手普漲。值得注意的是，唐山新房房?jī)r(jià)已連續(xù)9個(gè)月漲幅位列全國(guó)前二，二手房房?jī)r(jià)上漲更為迅速，自2019年9月以來(lái)，唐山連續(xù)9個(gè)月同比漲幅居全國(guó)首位，雖然今年9月唐山迎來(lái)調(diào)控政策，但二手房同比漲幅仍穩(wěn)居第二位至今，市場(chǎng)熱度居高不下。
深圳較為特殊，一二手房房?jī)r(jià)漲幅形成強(qiáng)烈反差。二手房同比漲幅達(dá)到15.5%，領(lǐng)漲全國(guó)，這是自8月份接棒唐山第一漲幅以來(lái)三度蟬聯(lián)全國(guó)第一，反觀新房房?jī)r(jià)，10月同比漲幅為5.1%，位列全國(guó)第28位。在10月有類(lèi)似表現(xiàn)的還有杭州，由于兩度調(diào)控，限價(jià)政策下新房房?jī)r(jià)同比上漲5.2%，整體弱于二手房表現(xiàn)。
此類(lèi)城市一般地方政府實(shí)行了較為嚴(yán)格的限價(jià)政策，一手房?jī)r(jià)格受到明顯抑制，加之限購(gòu)政策導(dǎo)致部分需求會(huì)釋放至二手房市場(chǎng)，二手房整體表現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊增的態(tài)勢(shì)，反映在市場(chǎng)層面，實(shí)際上房?jī)r(jià)仍然處于上漲狀態(tài)。
而錦州、惠州等三四線城市一手房房?jī)r(jià)漲幅明顯，二手房?jī)r(jià)格表現(xiàn)平平。其中錦州在今年6月份新房房?jī)r(jià)快速上漲，并一躍進(jìn)入前十，目前已連續(xù)3個(gè)月位居第五位，而二手房漲幅則顯滯后，房?jī)r(jià)同比漲幅呈現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢(shì)，10月二手房?jī)r(jià)持平。
表：一二手房房?jī)r(jià)同比漲幅前十城市
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
24城二手房?jī)r(jià)同比下跌
部分城市房?jī)r(jià)一騎絕塵背后，仍有部分城市房?jī)r(jià)回落明顯，市場(chǎng)景氣嚴(yán)重下行。
從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，10月新房?jī)r(jià)格同比下跌的城市有10個(gè)，二手房?jī)r(jià)格同比下跌的城市有24個(gè)。
值得注意的是，據(jù)易居研究院測(cè)算，70城二手房同比漲幅平均值在2016年11月達(dá)到最大值以來(lái)持續(xù)下滑，至今年10月，二手房房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅平均值已下降至2.1%。
70城二手房房?jī)r(jià)指數(shù)平均同比上漲情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
具體來(lái)看，新房?jī)r(jià)格連跌3月以上的城市多達(dá)8個(gè)，其中瀘州同比連跌12個(gè)月，韶關(guān)、濟(jì)南兩城已連跌10個(gè)月，安慶跌幅最大，達(dá)到3.2%。
從各城市二手房?jī)r(jià)來(lái)看，10月24個(gè)同比下跌的城市中，有23個(gè)城市已連跌超5個(gè)月以上，其中鄭州已連跌16個(gè)月，自今年4月以來(lái)至今已連續(xù)7個(gè)月跌幅超4%；二手房?jī)r(jià)同比跌幅最大的為牡丹江，同比下跌9.4%。
以安慶為例，這座位于安徽的三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下降趨勢(shì)。新房?jī)r(jià)格連跌7個(gè)月，并在10月份跌幅達(dá)到3.2%，領(lǐng)跌全國(guó)。二手房市場(chǎng)也并不樂(lè)觀。自2019年9月房?jī)r(jià)下行至今已連跌14個(gè)月。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，安慶新建商品住宅呈現(xiàn)出量增價(jià)跌的趨勢(shì)，10月份成交面積達(dá)到11.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37%，成交均價(jià)為8651元/平方米，相較于去年10月同比下跌5.7%。
實(shí)際上，這些城市大都位于中部、東北部以及部分三四線城市，與區(qū)域城市房?jī)r(jià)回落趨勢(shì)一致，此類(lèi)城市市場(chǎng)復(fù)蘇面臨較大阻力，因此“金九銀十”銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯失色，市場(chǎng)下行壓力比較大，后續(xù)成交大概率將維持在較低水平，此類(lèi)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓，比如加快貸款審批、二套房利率或額度有所放松等相關(guān)定向?qū)捤烧摺?/p>
自2016年“房住不炒”提出以來(lái)，遵循這一主線，全國(guó)整體房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨落。
整體來(lái)看，房?jī)r(jià)已處于下行通道，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄，各城市之間分化仍將持續(xù)。考慮到政策影響將在第四季度具體顯現(xiàn)，部分房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲的城市也將尋求“高低配備案”以彌合房?jī)r(jià)漲幅，因此，預(yù)計(jì)一線、核心二線及部分強(qiáng)三線城市房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅穩(wěn)中微降，同時(shí)，基于三四線城市樓市加劇分化，弱三線城市房?jī)r(jià)或?qū)㈦S市場(chǎng)景氣度下行、項(xiàng)目普遍“以?xún)r(jià)換量”而一并下行。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，進(jìn)入年底沖刺階段，銷(xiāo)售壓力仍然不容樂(lè)觀，為實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)，或?qū)⒓哟蟆耙詢(xún)r(jià)換量”的力度，一定程度上促使房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)收窄。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 全國(guó)房?jī)r(jià)降回萬(wàn)元以下，揚(yáng)州、深圳漲幅領(lǐng)跑全國(guó)
