為什么新房銷售起不來？

地產銳觀察V

2023-11-01 14:31 4405 0 0

?金九未到，銀十迷茫

作者：紅姐

金九未到，銀十迷茫。

可能連很多業內人也想不明白，為什么政策一直在出，新房銷售就是起不來呢？想不明白的同時，只能無奈地感嘆一句：地產行業真的是昨日黃花了。

圍城里的業內人沒信心，圍城外的潛在購房者也缺乏信心。

特別是兩家宇宙房企，一家老板身陷囹圄、一家也撐不住尋求債務展期后，人們對樓市的擔憂進一步加劇了。

01、金九低迷

9月，全國樓市新房成交看，環比有筑底回升走勢，但同比仍維持較大降幅。

房企角度，環比看，據克而瑞研究中心的數據，9月份，逾六成百強房企實現單月業績環比增長，其中有29家企業環比增幅超過30%。

但是從同比看，百強房企銷售整體仍陷負增長困局，9月銷售同比降低29.2%，降幅仍保持高位。其中，單月業績同比降低的企業數量超七成，累計業績同比降低的企業近六成。

城市維度，環比看，據克而瑞數據，9月全國30重點城新房成交面積為1205萬平米，環比微增3%。二、三線城市持平；二手房環比增7%，好于新房。

但同比看，9月，一線城市新房成交面積仍同比下降23%，前9月累計同比微增2%，增幅較上月持續收窄；二、三線城市新房成交面積同比仍降21%，前三季度累計同比漲幅收窄至3%；三四線城市前三季度累計同比依然為負值。

而從國慶中秋假期看，據中指院數據，35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期及2019年假期下降兩成左右。且除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般。

02 銀十未知

10月樓市開局慘淡，能否實現“銀十”？

業內普遍預計，盡管9月開局政策給力，全面認房不認貸、降低房貸利率、二線城市取消限購等，使得潛在購房者短暫情緒興奮，但很快歸于平靜，回歸觀望。

中指院認為，對樓市的修復要保持合理預期。如果短期政策優化到位，同時城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年樓市會完成筑底。

短期政策優化空間，比如，參照廣州近郊取消限購，北上深也因區施策，取消郊區限購、降低社保年限要求、增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制等。

多家券商機構也預測，如果后續政策進一步放松，四季度樓市銷售同比或出現明顯提振。

03 信心缺乏

有專業人士同時指出，雖然政策給力，但是民企依然在出險，使得購房者對樓市擔憂有增無減，也是影響新房成交復蘇的重要因素。

“買新房盡量不碰民企”，已成為買房人的共識，這也使得尚未出現的民營房企日子很艱難。有同行透露，某優質民企一項目甚至想把幾萬元的營銷推廣費用房子來頂賬，令人心懸。

紅姐注意到，半夏投資創始人李蓓在半夏投資公眾號上新發了一篇文，不知何故又刪除了。但是百度還可以搜索到。

她在這篇文中提到，雖然政策刺激了地產成交，但新房和二手房高度分化，新房持續負增長，這背后就是對期房沒信心，怕爛尾。

“新房起不來，存量地產公司財務情況進一步惡化，爆雷爛尾的風險就變得更大。”

李蓓認為，當前靠開發商自己保交樓是不足夠的，建議地方政府買斷爛尾樓助力保交樓。這樣，既能解決保交樓問題，又能解決保障房問題，解決局部過剩，托底房價，才會扭轉居民信心。

有學習易經的同行說，她最近給很多同行測了八字，說地產行業要等到2030年才會有明顯起色，之前大部分人都會過得很差。

不知道房地產市場何時才會明顯筑底向上，大家都在說取決后面政策的力度。