作者：不良資產投資觀察

來源：不良資產投資觀察（ID:biyuefinance）

這兩天突然一批熱文爆發，瘋狂感嘆2020年上半年208家房企宣告破產，房企日子不好過啊！似乎208家是個非常可怕的數字？經濟危機級別那種！但是仔細對比來看，2019年上半年房企破產的數字為238家，比今年還要高10%以上，也不見得有什么波瀾，萬科依舊收入利潤雙雙創新高，各大房企依舊美滋滋，人們還不是依舊有錢就去買房？這樣一看，是不是覺得208家就沒有那么嚇人了。

數據來源：人民法院公告網

只不過放在疫情后經濟之下，給社會負能量又助推了一把，讓人感覺到“哇！現在經濟真的好糟糕！”

但！也沒有必要恐慌，是的！經濟確實不好！短期內會出現資金流動性不足，變現能力差，甚至不良貸款急速增加。但這只是短期的，放大點看，只要熬過一年，即使08年金融危機那樣，也能夠快速反彈。至于現在，如果手上有資金，對于個人來說，去買一些急于脫手的二手樓；對于機構來說，去揀一些在小貸公司或者銀行端斷供的房抵貸債權，不失為“撿便宜”的好時機。 

為什么？看看股市就知道，資本的世界，只有在突發危機的時候才是賺大錢的時候。

買在最恐慌得時候，具有足夠的安全墊，等待估值回正，行情回暖。而房產是有估值兜底的，誰給兜底？銀行，國家！房住不炒理念沒有錯，按照主流的市場預測，房市將進入平穩期。而由疫情引起的短期“慘淡”水平，那么對于資產公司來說，拿債權包的風險更可控，因為在這種情況下做收益測算，會考慮到現在的慘淡，而不至于過分樂觀。

那么這篇文章就重點來說說，現在疫情影響下即將涌現的“房抵貸”債權，而各大資管公司又是如何去淘金的！

首先來了解一下什么是“房抵貸”？

房抵貸是指以房產為抵押物的貸款，房抵貸包括了一抵、二抵及多抵等細分類別，銀行一般只接受一抵，而小貸公司、互聯網金融機構可以做一抵，二抵及多抵的抵押貸款，這是由獲客能力及利率決定的，一定程度上也決定了不良房抵貸的質量。

再來看看，資產公司購買不良房抵貸進行處置的商業邏輯。首先要弄清一點，就是資產公司買的是貸款關系而不是房產本身，法律角度講就是買的是債權而不是物權。任憑房價漲跌，回款上限永遠就是債權本息總額（接受以房抵債除外）。

萬能公式：利潤=收入-成本

而資產公司債權處置的收入=（1.1）債權本金+（1.2）利息+（1.3）罰息+（1.4）復利+（1.5）處置費用

（1.1） 本金比較好理解，譬如銀行給借款人貸了1000萬，銀行把債權轉讓給不良資產處置機構，假如轉讓價格是900萬，但是AMC向借款人主張的時候，還是可以向借款人要1000萬，所以這里面的收入是指債權本金，不是指債權的轉讓價格。

（1.2）利息不多解釋，銀行的利率一般也就是4%-8%之間，對應的房抵經營貸款。

（1.3） 收入里面其中一個關鍵就是本金的罰息，銀行的罰息一般是比較低的，是基準利率上浮50%。舉個例子，銀行給借款人的貸款利率是年化7%，那么罰息利率是年化10.5%。

（1.4）復利可以理解成為利息的“罰息”，一般也是跟罰息利率持平。

（1.5）處置費用，一般貸款合同里面會要求借款人承擔借貸違約產生的費用，譬如律師費、訴訟費等等的，這個占比不多，先忽略。

由于成本主要指的是資金成本，相對每個資產管理公司來說成本相對固定，這里也不展開。那么重點來了，一個債權到回收的時候，賺到的主要是兩部分錢，一個是購買債權時的本息差額，另外一個是賺取利息收益。

第一，債權本息差額。

對于房抵貸的債權，只要底層的房子足償，本金打折空間不多，甚至還會出現溢價的情況，特別是銀行在淘寶京東拍賣的房抵貸債權，只能偶爾撿漏，要像信用債權那樣打“骨折”的情況幾乎不可能。往往出現的情況是本金跟利息一起打個折扣價，給資產公司預留了一些本息差額。例如本息總共100萬，90萬把整個債權賣給資產公司

第二，賺取利息差額。

這里的文章就很大了！對于銀行來說，一筆不良貸款，能收回本金，其實他們也是很樂意的了。利息這邊能收則收，如果沒辦法，不要也行，因為總得讓接盤得人有利可圖。當前民間不良資產處置資金的成本大概是年化10%-15%，所以我們拿資產包下來這個利息差額倒掛或者不夠大，基本上這是無利可圖的生意。

一般銀行跟小貸公司在出讓債權的時候，就會給利息打點折扣，例如上面例子說的本息100萬，最后90萬把這個債權賣給你。那你其實已經獲得了這10萬塊的“原始債權差”；而判斷這個債權是否買得好，有一個重要指標就是要看這個債權后續的利息是否要遠高過你的資金成本，如果是的話，那么這個債權起碼在處置得時候不會太被動，不會分分鐘你來之不易得10萬塊債權本息差，被你的資金成本吃沒了。假設所有的利息及罰息復利等加起來是年化24%，那么你15%的資金成本，只要債權能足額變現，那你除了10萬塊的原始利息差，就又還多了9%的年化套利。

聽起來不錯？但是銀行的利息往往沒有那么高，各種利息加起來也許才跟你的資金成本差不多。所以大家可以把目光放在另一個主角，小貸公司！在這么208家房企紛紛倒閉的困難環境下，總會有許多急著變現的債權，特別是不良率猛增的小貸公司。

為什么？

銀行耗得起，小貸公司耗不起。手上不良多了，資金耗不起，一個不小心就會把自己也耗成不良。他們跟資產管理公司不一樣，需要賺取穩定的利息差并保證現金流，沒有那么多時間及能力去一個個處置不良，要得是錢來去得夠快，賺得過資金成本就行。

所以，他們很樂意把不良債權轉售給資產管理公司。而這個時候各位資產管理公司的老板就可以談個比較好的折扣價（起碼相對于銀行來說），然后賺取小貸公司本應收債務人的“高利貸”，精明的小貸公司往往會把各種利息約定到24%年化的水平，甚至在債務人同意的情況下定到36%的臨界線。而資產管理公司，憑借自己嫻熟的一頓操作，把抵押物一拍，債務人還了債，資產公司賺到錢，小貸公司現金流健康，皆大歡喜。

所以不良人們，208家房企倒下得時候并不可怕，是時候淘金了，這個時代需要大家去盤活！跟各位老板談談，給自己賺錢機會的同時，也可能幫了人家一把！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 房企倒閉潮？資管公司如何淘金"房抵貸"！