丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞物管
疫情已成為物管行業的“試金石”。
近期，上海、深圳、長春等地疫情勢頭依然嚴峻，部分城市均實行封閉式管理，物業的作用再一次被擺在臺前。經歷疫情大考后，物管行業或將迎來新的洗牌契機，物業企業價值整體趨勢向好。
另一面，物業板塊資本市場仍在回調，持續下挫已超半年之久，近期更是迎來“至暗時刻”，恒生物業管理指數下挫至歷史最低點3545點。
過去一年，規模仍是主旋律，行業總規模達到342億平，而企業在城市拓展方面開始重視密度提升。基礎物業管理服務收入依然是基本盤，而物業費水平和可拓展的市場規模是影響基礎物業管理服務收入的兩大核心要素。
物企需要優選發展城市，從市場容量角度了解不同城市市場空間、物業管理覆蓋情況以及市場化程度，實現高質量發展。
01 上海住宅物業管理規模最大
物管行業有著明顯的存量屬性，城市住宅市場容量決定了企業可拓規模的大小。
從整體市場容量來看，綜合城鎮人口增量、地產開發增量以及人均住房面積提升、物業覆蓋率提高等因素，經測算，預計2025年物業管理行業總規模有望實現388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。
聚焦城市存量市場，根據各地統計年鑒顯示，截至2020年，重慶存量住宅規模最大，為8.8億平方米，上海、北京緊隨其后，分別為7.1億平方米、6.2億平方米
從各地住宅物業管理覆蓋情況來看，上海住宅物業管理規模排在全國首位，規模達到7億平方米，緊隨其后的是重慶和北京，兩個城市住宅物業管理規模均為5.9億平方米。
值得注意的是，一線城市中僅上海、北京排進前五，管理面積均在5億平方米以上，深圳、廣州管理面積分別排名第7名和第9名，管理規模均在3億平方米左右。
二線城市中，中西部城市成都和武漢市場規模也較為突出，住宅物業管理規模也已躋身全國前五位，住宅物業管理規模均超過5億平方米.
圖：20城住宅物業市場規模
數據來源：統計年鑒、CPIC、克而瑞物管
02 上海物業管理覆蓋率領先全國
今年1月以來，政策端為行業指引方向，比如推進全國居住社區、尤其是存量老舊小區走向物業管理全覆蓋，這將為行業帶來新的增長空間。
根據克而瑞物管監測，2020年全國物業管理覆蓋率為69.3%，整體比例依然不高。
在重點監測的城市中，上海物業管理覆蓋率領先全國，2020年上海住宅物管覆蓋率已提升至98.4%。上海物業管理覆蓋率增長迅速，公開資料顯示，2019年上海物業管理覆蓋率為81.1%，其中住宅物業管理覆蓋率為97.7%，顯著高于非住62.1%。
待覆蓋面積無疑將為行業注入新的市場容量。從待覆蓋面積來看，重點20城中重慶、蘇州和青島排在全國前三，其中重慶待覆蓋面積達到2.9億平方米，是重點20城中待覆蓋面積最大的城市。
但嚴格意義上來講，城市內未覆蓋物業管理服務的多為老舊小區，對于想要切入老舊小區或以老舊小區作為主要拓展對象的企業而言，這些城市無疑是重點關注對象。
圖：重點20城住宅物業待覆蓋面積（億平方米）
數據來源：CPIC、克而瑞物管
03 新盤物業費較均值高15%
物業費與樓齡直接掛鉤，且由于新項目普遍維護成本更低，樓齡越短的項目物業費普遍越高。
新項目物業費高出多少？
根據克而瑞物管監測，重點20城平均物業費為2.35元/平方米/月，而樓齡5年及以下的項目平均物業費為2.7元/平方米/月，相較于平均水平高出15%。
圖：重點20城住宅平均物業費
備注：“新項目”特指樓齡5年及以下的項目
數據來源：CPIC、克而瑞物管
樓齡較短的項目是企業重點關注的對象，但目前各城市之間5年及以下樓齡的項目規模分化較為嚴重。
重點20城中，只有5個城市新項目規模超過1億平方米，其中重慶遙遙領先，新項目規模達到2.4億平方米，新項目規模占重點20城總規模比例已達14%。武漢緊隨其后，新項目規模達到1.6億平方米。
圖：重點城市5年及以下樓齡住宅項目規模（億平方米）
數據來源：CPIC、克而瑞物管
近一年成交的住宅用地規模反映了城市新項目規模的增量水平。
從數據看，重慶、長沙、武漢、成都等中西部城市表現依然強勁，重慶成交規模2877萬平方米居首位。隨著項目的建設交付，這些項目將在未來一年轉化為該城市企業拓展的對象，重慶新項目規模將進一步與其他城市拉開差距。
圖：重點20城近一年住宅用地成交規模（萬平方米）
數據來源：CPIC、克而瑞物管
04 上海市場活躍度最高
住宅物管市場化程度決定了企業可獲得項目的難易程度，而業委會成立情況一定程度上反映了城市物業管理市場化程度。
從一線城市業委會成立率來看，上海遙遙領先，截止2021年11月，上海市業委會組建率已超過95%。
廣州、深圳業委會組建率與全國平均組建率30%水平基本持平，北京業委會成立率僅22.5%，低于全國平均水平。
圖：一線城市業委會成立率（%）
注：上海截止2021年11月，深圳截止2021年8月，廣州截止2021年11月，北京截止2021年5月
數據來源：物業協會、克而瑞物管
從另一個關鍵指標來看，城市中標數量更直觀的體現市場化程度。
據克而瑞物管不完全統計，2021年全國物業管理服務招投標市場中標項目累計達55087個，中標總金額達到620.25億元。
聚焦重點20城數據，上海在2021年全國物業管理服務招投標市場最為活躍，全年累計中標項目達8845個。廣州排在第二位，但中標項目數量不足上海的三分之一。
圖：2021年重點20城中標項目數量（個）
物業行業行至關鍵的十字路口，必須優選發展城市，做濃城市密度，才能實現規模效應。而市場容量是物企城市進入、實現高額營收目標的關鍵指標。實際上，企業最終拓展城市的白名單最終確定，需要對有效市場容量以及細分市場容量做出正確判斷。此外，隨著物業管理全覆蓋的推進，尤其是老舊小區、失管小區物業全覆蓋，是物企值得關注的機會點。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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