作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

在《十四五發(fā)展規(guī)劃》中，已經(jīng)明確提出“加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優(yōu)化和品質提升。”。未來全國各地都將加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，按照資源環(huán)境承載能力合理確定城市規(guī)模和空間結構，統(tǒng)籌安排城市建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)涵養(yǎng)、基礎設施和公共服務。

從實質上來說，城市更新是棚戶區(qū)改造的升級版本，在地塊改造的基礎上注重城市整體功能的提升；但是，城市更新項目的投資規(guī)模、工作復雜程度也同等增加，對地方政府來說是一個新的挑戰(zhàn)。

在城市更新需求逐漸旺盛之時，地方城投公司卻面臨著新的挑戰(zhàn)。《關于進一步深化預算管理制度改革的意見》落地，不僅再次推進財政體系進行改革，也要求再次清理規(guī)范地方融資平臺公司，剝離其政府融資職能，對失去清償能力的要依法實施破產(chǎn)重整或清算。

在這樣的大背景下，如何同時實現(xiàn)“實施城市更新行動”以及“推動城投公司規(guī)范化轉型”成為許多地方的當務之急；但這一挑戰(zhàn)也可能成為新的機會，以城投公司作為新形勢下城市更新的運作平臺，是撬動城投公司新一輪轉型的最佳基點。

城市更新與當下城投改革的需求是一致的，即城市更新項目需要的投入與產(chǎn)出平衡，用土地收益來平衡公益性項目支出；城投需要實現(xiàn)政企分離，然后通過政府資源、資產(chǎn)的注入，實現(xiàn)公益性支出與企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營間的平衡，用行政資源、國有資產(chǎn)的收益來彌補經(jīng)營性收益的不足。

因此，城市更新項目非常適合作為推動城投轉型的關鍵一步。用收益可以實現(xiàn)自平衡的城市更新項目作為未來城投運作項目的“行為規(guī)范”，樹立城投轉型后、脫離地方財政后的項目運作框架。

定位一致：市場化運作項目

在市場化改革的主基調下，未來城投運作項目的核心理念是“以企業(yè)作為平臺、市場化運作基礎設施與公共服務項目”；城市更新也同樣是要求市場化運作，兩者的定位同樣是一致的。

對許多地區(qū)城投來說，雖然早已通過代建等方式承接政府投資項目，但半市場化到完全市場化的過程仍然需要適應；以城市更新項目作為邁出市場化運作的第一步，同樣是個合適的選擇。既滿足當下城市最迫切的需求，城市更新中的市場化運作元素又相對豐富。

理念一致：堅持公益性為主

城投改革、轉型要求的是形式轉型，但基于地方國資的社會責任、堅持公益性運作的本質是不能改變的。同樣，城市更新項目中雖然有拆舊建新的內容，但并不是開發(fā)房地產(chǎn)項目；以城投作為項目運作主體，是為了起到改善區(qū)域價值、提升公共服務、堅持“房住不炒”的基本原則。

因此，基于穩(wěn)定地方房地產(chǎn)發(fā)展的考慮，以城投堅持公益性基礎來運作城市更新項目，是滿足項目需求與城投轉型的最佳選擇。

方式一致：保障現(xiàn)金流穩(wěn)定

在當下城投轉型的矛盾中，最為焦點的就是大部分城投都有較為龐大的存量債務。如果沒有持續(xù)的現(xiàn)金流進行滾動，那么極易引發(fā)債務風險，也會對城投的穩(wěn)定持續(xù)提出很大的挑戰(zhàn)。

但在城市更新項目中，不僅有拆舊建新、土地騰空，還有許多公益性投資與公共服務運營項目；其中的現(xiàn)金流入、流出都較為龐大。如果能基于項目引入政策性銀行貸款、金融機構資金，那么城市更新項目帶來的現(xiàn)金流，無疑會成為城投轉型過程中的“壓艙石”，幫助城投避免流動性危機、實現(xiàn)順利轉型。

因此，綜合各方面來看，城投轉型與城市更新的各項需求都基本保持一致；城市更新項目，就是撬動城投公司轉型的最佳基點。

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原標題： 以城市更新為基點：撬動城投公司轉型