丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
8月“三條紅線”融資新規(guī)之下，房企融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，再加上多地調(diào)控加碼，房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，拿地放緩成為9月份50強(qiáng)房企的主流趨勢(shì)，三季度房企投資金額下滑26%，地價(jià)連續(xù)3個(gè)月回落，溢價(jià)率也在9月份明顯回落，流拍率升至9.3%，土地市場(chǎng)整體熱度明顯回落。
值得注意的是，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度仍然維系在高位。以10月份以來(lái)成交單價(jià)TOP20地塊來(lái)看，以最高限價(jià)成交或成交溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊數(shù)量多達(dá)12幅。在融資監(jiān)管新規(guī)之后，熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢(shì)。
優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)明顯放量
政策不斷加碼之下，優(yōu)質(zhì)土地的入市節(jié)奏也發(fā)生了改變。
對(duì)比“三條紅線”融資規(guī)則實(shí)施前后熱點(diǎn)城市供應(yīng)宅地中高單價(jià)宅地（單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的宅地）的占比來(lái)看，在融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施之后，熱點(diǎn)城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢(shì)。
其中，上海、深圳、廣州、廈門等熱點(diǎn)城市近期成交了不少優(yōu)質(zhì)地塊，均是在在融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施后掛牌成交。具體數(shù)據(jù)來(lái)看，8月末至10月底，重點(diǎn)城市供應(yīng)宅地中起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的地塊幅數(shù)達(dá)144幅，占總供應(yīng)幅數(shù)的比例達(dá)到11.2%，較下半年融資監(jiān)管規(guī)則實(shí)施前增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)。
圖：融資規(guī)則實(shí)施前后
高單價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比（按幅數(shù)）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市中，有17個(gè)城市優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)占比超過(guò)20%，包括近期土地供應(yīng)動(dòng)作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。
以深圳為例，前海板塊已推出年內(nèi)第二宗優(yōu)質(zhì)宅地，要知道，該板塊近7年僅有四宗宅地入市，10月23日，深圳再次推出總建面超200萬(wàn)平方米的居住用地，總起拍價(jià)接近300億元，堪稱深圳有史以來(lái)土地供應(yīng)量最大的一次。
廣州也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優(yōu)質(zhì)宅地，如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊，起拍價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以上。其中，供應(yīng)宅地起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的地塊就多達(dá)21幅，在重點(diǎn)城市中排名第一位。
圖：融資規(guī)則實(shí)施后
高單價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)TOP10城市（按幅數(shù)）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
三成高價(jià)地成交同比漲幅超10%
實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍然非常激烈。
從溢價(jià)率來(lái)看，10月份以來(lái)成交單價(jià)TOP20地塊中有12宗地以最高限價(jià)成交或成交溢價(jià)率超過(guò)30%，廣州海珠琶洲地塊、東莞長(zhǎng)安地塊甚至創(chuàng)下了片區(qū)最高樓面單價(jià)紀(jì)錄。
不過(guò)，從近期優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍情況來(lái)看，融資收緊疊加政策加碼下，房企拍地積極性還是有所減弱，如在本月成交宅地TOP20地塊中，僅有少數(shù)地塊吸引了15家及以上的房企參與，競(jìng)拍輪數(shù)超過(guò)百輪的地塊幅數(shù)也不到5幅。
整體而言，高單價(jià)地塊成交樓面價(jià)穩(wěn)中有升。對(duì)比周邊2019年以來(lái)成交同類型地塊的價(jià)格來(lái)看，10月成交地價(jià)同比漲幅超10%的高單價(jià)地塊共有6宗，占比達(dá)到30%。
以廣州海珠區(qū)琶洲地塊為例，該宗地的成交樓板價(jià)達(dá)51462元/平方米，較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地，板塊內(nèi)幾乎無(wú)新房在售，周邊二手房掛牌價(jià)格也基本在10萬(wàn)元/平方米，且該地塊又擁有一線臨江優(yōu)勢(shì)，因此地塊競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，經(jīng)過(guò)101輪才成交。
與此同時(shí)，有5宗地塊成交樓板價(jià)不及周邊成交均價(jià)，地價(jià)降幅基本都在10%以內(nèi)，降幅不大。這些地塊的價(jià)格下滑多是由于政府限地價(jià)或增加配建、自持條件等原因所致。以溫州鹿城區(qū)商住地為例，該宗地以最高限制樓板價(jià)20796元/平方米成交，這一價(jià)格較此前周邊成交地塊價(jià)格下滑了7%。但若考慮該宗地的配建成本，其實(shí)際成交價(jià)格還是上漲的。
表：10月以來(lái)成交優(yōu)質(zhì)地塊
較周邊此前成交同類型地塊價(jià)格變動(dòng)
注：深圳龍華民治地塊（深土交告〔2020〕36號(hào)/A808-0020）、東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)地塊、道滘鎮(zhèn)地塊、福州晉安區(qū)新店鎮(zhèn)地塊（榕宗地2020-47號(hào)地塊）周邊在2019年以來(lái)未有同類型宅地成交。
總體來(lái)看，下半年來(lái)熱點(diǎn)城市相繼發(fā)力加碼調(diào)控，但市場(chǎng)熱度并未有明顯走弱趨勢(shì)，而在8月下旬房企融資環(huán)境的收緊后，市場(chǎng)較此前有所降溫，但熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)并未因此有所減少，反而有所加快。
實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的增加和調(diào)控收緊的意圖并不沖突。一方面，加大宅地供應(yīng)是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)較為有效的方式之一；另一方面，在東莞、上海、深圳等重點(diǎn)城市增加宅地供應(yīng)有利于緩解區(qū)域內(nèi)供求緊張的關(guān)系，在熱點(diǎn)城市多采用“雙限價(jià)”的出讓方式下也利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
臨近年底，大部分房企已完成了增儲(chǔ)目標(biāo)，而在融資監(jiān)管要求下，部分高負(fù)債的房企也會(huì)減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財(cái)務(wù)杠桿率。接下來(lái)，房企拍地將會(huì)更加理性，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會(huì)有較高的競(jìng)拍熱度，條件相對(duì)一般的宅地競(jìng)拍熱度將會(huì)有所下滑。
值得注意的是，目前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價(jià)整體上仍處于上漲趨勢(shì)，特別是土地供應(yīng)一直緊缺的區(qū)域，如上海內(nèi)中環(huán)、東莞、廣州中心城區(qū)等，這意味著此類區(qū)域未來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊的土拍仍然會(huì)比較激烈，拿地門檻也只會(huì)越來(lái)越高，建議還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。
但對(duì)于南京浦口、寧波江北等重點(diǎn)城市近期主要供地區(qū)域，土地供應(yīng)明顯放量的情況下其地價(jià)已經(jīng)較為穩(wěn)定，盈利空間也比較平穩(wěn)，因此拿地相對(duì)安全。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： “三條紅線”壓頂，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍將持續(xù)
