作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

12月15日，為期三天的青島第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的40宗宅地中有37宗成功出讓，成交建面215萬平方米，總成交金額129億元。就熱度來看，三輪土拍熱度仍延續(xù)低位，整體溢價(jià)率僅有0.7%。

01 三輪集中土拍熱度延續(xù)低位  遠(yuǎn)洋聯(lián)合體拿地唯一溢價(jià)地塊

與前兩輪集中供地一樣，青島三輪土拍熱度保持低溫。具體數(shù)據(jù)來看，三輪集中土拍整體溢價(jià)率僅有0.7%，37宗成交土地中僅海泊河33號(hào)地塊溢價(jià)率成交，該地位于市北區(qū)CBD，為商住用地，占地面積約2.85萬㎡，是此次全市起拍單價(jià)第二、市北區(qū)出讓地塊中起拍單價(jià)最高的地塊，最終由遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以12.05億元競得，成交樓面地價(jià)15420元/平方米，溢價(jià)率8.59%，其余地塊均底價(jià)成交。

流拍地塊方面，青島三輪集中土拍僅有3宗，流拍率為8%，較二輪率略有好轉(zhuǎn)。究其原因，很大程度要?dú)w功于青島的勾地制度和國企的托底。就區(qū)位來看，即墨、城陽和高新各有一宗；從地塊出讓條件來看，三地均有附加條件，城陽亞洲杯地塊要求2023年5月底前建設(shè)一所酒店并完成精裝修、達(dá)到開業(yè)條件，高新區(qū)地塊競得人需引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源。即墨地塊流拍則有多方面的原因，一方面配套相對(duì)薄弱，另一方面該地還要求配建大量租賃型人才住房，多種利空因素之下，流拍也在意料之中。

02 樓市明顯降溫、去化周期超過警戒線  房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎

從房地產(chǎn)市場來看，近期青島樓市降溫顯著。四季度商品住宅量價(jià)走勢較二、三季度均有明顯下調(diào)，月均成交規(guī)模降幅超三成，并且商品住宅去化周期也在進(jìn)一步拉長，11月份已經(jīng)增至25個(gè)月，超過了18個(gè)月的警戒線，這也進(jìn)一步也加劇了開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎心理，使其不敢貿(mào)然出手。

不僅如此，部分地塊由于附加條件的存在，拿地成本明顯上升。就以本次流拍的高新區(qū)地塊為例，起拍價(jià)就高達(dá)10.8億元，地塊競得人需引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源，并且還要支付學(xué)校建設(shè)資金3.25億，拿地總成本超14億元，這樣計(jì)算下來起來樓面價(jià)就超5200元/平方米，在青島紅投在距其1公里處拿地樓板價(jià)僅有3817元/平方米（首輪集中土拍底價(jià)競得），拿地成本明顯增加，盈利空間也進(jìn)一步被壓縮。

加之樓市下行大勢下，房企也重新審視、放慢了拿地的腳步，尤其是那些配套相對(duì)薄弱、高地價(jià)、高配建和產(chǎn)業(yè)引入地塊，房企參拍積極性明顯降低，流拍也在情理之中。

03 地方國企平臺(tái)成為拿地絕對(duì)主力，品牌房企均聯(lián)手落子

從參拍房企來看，三輪集中土拍較前二輪也發(fā)生了極大變化。首輪土拍中融創(chuàng)、中鐵、金地、萬科、保利、龍湖、綠城、金茂、華潤等龍頭房企頻頻出手，首輪55宗土地半數(shù)地塊被大型國企、央企收入囊中，余下的地塊均被本地國企平臺(tái)和本地民企分食。

二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競得。成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得，不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局，未來將進(jìn)一步深耕青島。

三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無幾，僅有中信泰富、龍湖和遠(yuǎn)洋三家，并且在本輪拿地中均采用聯(lián)合體的形式拿地，拿地態(tài)度變得尤為謹(jǐn)慎。從數(shù)量上來看，占主力的是青島本地國企投資平臺(tái)，譬如融發(fā)、青鐵、青建、海發(fā)、動(dòng)投、紅投等，其中融發(fā)尤為值得關(guān)注，在黃島競得了5宗地，在今天的土拍中斬獲土地?cái)?shù)量居于首位。另外，在前兩輪表現(xiàn)比較積極的本地民企和達(dá)表現(xiàn)仍較為積極，底價(jià)摘得城陽區(qū)中心片區(qū)商住地。

04 全年宅地計(jì)劃實(shí)際完成量僅85% 城陽區(qū)、即墨區(qū)仍存在較大缺口

從土地供應(yīng)規(guī)模上來看，青島三輪集中土拍供應(yīng)宅地40宗宅地，總供應(yīng)建面267萬平方米，規(guī)模上來看，不及二輪半數(shù)，也不及首輪。截止12月15日，2021年青島市區(qū)宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)792公頃，而2021年度青島市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)806公頃，從供應(yīng)角度來看，供地完成度達(dá)98%，基本完成了全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量。

成交方面，2021年青島市區(qū)宅地成交建面達(dá)1515萬平方米，土地面積684公頃，較2020年全年下降了29%，成交規(guī)模大幅縮減。另外，參照當(dāng)年供地計(jì)劃來看（2021年度青島市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)806公頃），青島市區(qū)2021年宅地供地完成率為85%，還存在較大的缺口；尤其是城陽區(qū)，缺口接近100公頃，黃島、即墨、高新、嶗山、李滄也存在一定的缺口，僅有市北區(qū)和市南區(qū)則超額完成。

綜上來看，青島三輪集中土拍均保持相對(duì)穩(wěn)定：溢價(jià)率維持低位，流拍現(xiàn)象較其他城市也相對(duì)溫和。究其原因，一方面，青島一直以來的市場勾地制度，底價(jià)成交一直是常態(tài)；集中供地制度實(shí)施之后，這種現(xiàn)象也一直在延續(xù)，并且在市場轉(zhuǎn)冷之后，地方國企平臺(tái)發(fā)揮了較好的支撐作用，因此青島市場的流拍率較其他城市相對(duì)較低、市場也更為穩(wěn)定。

值得注意的是，本次青島集中土拍大型央企、國企的參與性較低，這與部分大體量優(yōu)質(zhì)地塊的高附加條件有關(guān)，尤其是在融資渠道仍偏緊的背景之下，資金相對(duì)雄厚的央企具有更好的話語權(quán)。他們放棄參拍導(dǎo)致的土地流拍，可以在一定程度上促使城市主動(dòng)降低配建、降地價(jià)，促進(jìn)拿地利潤空間提升；這樣來看，地方政府很有可能降低一定的出讓門檻，對(duì)于有納儲(chǔ)需求、資金相對(duì)寬裕的房企，在2022年初的土拍中或迎來拿地良機(jī)。

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原標(biāo)題： 快評(píng)｜品牌房企均為聯(lián)合拿地，青島三輪土拍熱度延續(xù)低位