作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

鼠年新年，大家應該歡歡樂樂過個團圓祥和的假期，突如其來的疫情，打亂了原本的歡樂氣氛。

目前各地方政府紛紛出臺了政策，對交通實行了一定的管制措施，并要求售樓部暫停對外開放，工地停工，春節后上班的時間也順延了，這些對房地產的影響不可謂不深遠。

宏觀經濟面

目前受疫情的影響，很多城市從決策層到基層的鄉鎮街道，動員大家盡量在家，較少外出和娛樂活動。直接受到影響的就是零售行業，交通運輸業，以及娛樂行業，其次是國務院延長假期的政策，各大行業的歇業期勢必會比政策發文要更長，大家的觀望情緒非常濃重。

參考2003年SARS對國民經濟的影響，2003年一季度社會消費品零售總額增速同比下降到了4.1%，交通運輸業在當年5月份更是下滑到了2.3%，為前后五年的最低點。受此拖累，工業增加值在2003年的一季度的幾個月中，一直呈下滑的趨勢。

但是2003年之時，中國剛剛加入世貿組織不久，而且經濟增長的紅利也才剛剛開始釋放，再加上當年高層推行了一些列的宏觀刺激措施，因此2003年的經濟增長并未受到多大的影響，反而因為刺激政策有不錯的增長。

但是目前的情況已經和非典之時大不相同，2019年我國的經濟增速僅為6.1%，雖然在世界主要經濟體中屬于一枝獨秀，但是近五年來經濟增速在不可避免地呈下降趨勢。我國目前宏觀經濟面臨去杠桿后經濟活力不足，結構性調整尚未完成，新興經濟增長點尚未成熟的困境。

此次疫情發生時間在一月底，實質性的沖擊來得更早，隨著各大行業推遲上班時間，如果疫情短期內沒有根本性緩解，春節后返工必將受到影響，房地產、基建、服務業等行業首當其沖。在緊張氣氛下的社會零售、交通、航空、制造業也會受到全面的影響，在經濟增速本來就下滑的因素疊加之下，短期內恐將難以回升。

對房地產的沖擊

春節返鄉置業是房地產行業僅次于“金九銀十”傳統銷售旺季的重要銷售節點。今年春節隨著疫情的持續緊張，各地的房地產協會都發布了要求各大房企暫停開放售樓部的通知，春節購房活動隨之停止。這對于一些本來就資金緊張的部分房企，無疑是雪上加霜，會加速房地產行業的破產并購，“大魚吃小魚”會更加頻繁發生，甚至會演變成行業“大魚吃大魚”的現象。

眾所周知，每年的3-5月是房地產企業拿地的集中窗口期，因為三點原因：一是春節返鄉置業，銷售額的增長帶來大量的現金流；二是度過了年底的工程款和民工工資集中支付節點，年初的大額剛性支付不多；三是年初拿地，下半年就可以開盤，年底的報表就能集中反映。春節銷售的預冷，資金回流的不足，直接導致上半年房企拿地意愿會降低，大概率會看到一些城市土拍市場溢價率會有所降低。

受疫情嚴重的城市，諸如重慶市和武漢市，焦慮緊張的情緒，會嚴重影響購房群體上半年的購房熱情，直到5、6月份才會逐漸緩解，下半年會有一波小陽春。體現在房價上，上半年的房價會總體保持不變，就算是武漢也不存在某些人所謂的大跌的可能性，但是最早2020年下半年或者2021年上半年的房價，會存在一波補償性上漲。總的來看，今年大概率不會出現往年那種上半年房地產市場火熱，下半年偏冷的行情。

對土地財政的沖擊

為了抗擊疫情，各個城市的地方政府財政緊急下撥了大量的款項以及救災物資，特別是一些三四線城市，原本就不寬裕的財政，變得更加緊張。

在目前地方財政嚴重依賴土地出讓收入的情況下，地方政府會進一步在土地財政收入上下功夫。上半年會是很多城市大量土地集中上市的時間，大量優質的地塊在上市時間的先后順序上，會占據優先級的地位。

地方政府會在保證土地供應的數量，穩住土拍成交率，土地價格和土地出讓金總收入之間，做出艱難抉擇，并在其中選擇一個平衡點。對于一些在2019年以來已經預冷，出現了大量地塊流拍的三四線城市，地方政府對地價的預期會有所降低。

這對于急于拿地的房企來說，是一個非常不錯的機會，但前提是：有錢。

展望未來

此次疫情讓很多人逼不得已宅在家里，一日三餐和娛樂活動都在狹小的空間進行，小戶型和剛需產品的弊端顯現，讓部分有改善性需求的客群，加快改善置業的時間表。部分剛需客戶，也會將改善需求提上日程，未來改善型產品在市場中的比重還會加大。這對目前一些城市庫存高企的大面積段產品來說是一個不錯的機會。

從宏觀層面來講，決策層大概率會參考2003年非典后的政策，相繼出臺一系列的經濟刺激政策。但是在宏觀層面上對房地產金融政策的放松并不大可能，宏觀上“穩杠桿”的政策還會延續，房企的融資情況并不會得到改善，金融的刺激和支持主要會傾向實體經濟和新興經濟增長點。但是這并不妨礙

雖然從全國宏觀層面來講放松的可能性不大，但是地方政府一城一策，因城施策的力度會加大，高層對地方政府放松調控尺度的接受度會加大。基于此，今年會大概率看到一些城市私下遮羞布，出臺一些實質性的放開限購限貸的政策。

此次疫情的影響充其量還是局部的，短期的，并不能改變房地產長期的的趨勢，房地產長期還是由人口決定的，房價的增長還是由城市經濟發展水平所決定。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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