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恒大的爛尾樓有了新思路

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2021-11-22 16:08 5824 0 0
自恒大暴雷以來,其在房地產領域與金融領域所引發的海嘯般地震能在持續發酵。

作者:陌爺

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

自恒大暴雷以來,其在房地產領域與金融領域所引發的海嘯般地震能在持續發酵。

此前,恒大也在積極自救,主要方式是通過出售優質恒騰網絡、恒大汽車、恒大物業等優質股權資產。

但是相對應債務缺口而言,仍然杯水車薪。

現時點利益相關方在思考的問題已經不是如何救恒大,而是如何圍繞“保交樓”以及風險隔離進行更好的善后工作。

NO. 1

首先第一個問題,恒大的爛尾樓存量規模到底有多大,保交樓到底要付出多大的代價?

房地產項目預售到竣工結算通常需要2-3年時間,因此將2018年9月及以前成交面積定義為已竣工面積,將2018年9月以后成交面積定義為未竣工面積。

根據中指院統計的恒大項目明細顯示,存量項目數量合計1322個。

幾乎遍布了全中國所有的省份,可以說這場由恒大爆雷所引發的“保交樓”是全國所有地方政府都必須面對的關乎民生的政治任務。

對于預計1322個的恒大存量項目,進一步按照地域分解:


在售項目與待售項目合計達到1000萬方的城市包括:黃岡、德陽、烏魯木齊、成都、濟南、重慶、沈陽、南寧、南通、啟東、貴陽、太原等13個。

已售未交付面積達到200萬方的城市包括:成都、重慶、貴陽、沈陽、太原、佛山、蘭州等7個城市。

從存量項目類型看,在售及待售項目數量遠遠大于已售待交付數量,這意味著恒大目前大多數的存量項目都還需要投入大量的建設資金。

而從地域分布上看,存量項目與中西部及三四線為主,而問題的關鍵在于當前急劇下行的市場環境,導致項目去化艱難,難以轉手。

關于恒大爛尾項目如何做好“保交樓”工作,成為各地方政府最為棘手的難題。

NO. 2

近期,恒大在溫州的幾個存量爛尾項目悄悄發生了“變性”。

地方政府采取的措施是地方城投或國資集團接手承建,對在建未售項目商品房統一采購,定向用于安置用途。

11月15日,蒼南翡翠華庭1647套房源全部由蒼南縣國有資產投資集團有限公司統一采購,用做安置房房源。

11月18日,樂清都匯華庭三期開盤,三期625套可售房源全部由樂清城發統一采購,同樣是用做安置房房源。

兩個案例不同點在于前者是待售純新盤,地方政府通過買斷或統一采購全部房源后,項目建設將由政府統一提供資金,屬于政府與企業之間的行為。

而后者屬于已售待交付項目,政府通過統一采購未售項目,優勢在于可以為項目公司進行輸血,防止項目爛尾。

但是如何處理高價商品房業主與安置房業主之間的問題將會是后期可能存在的矛盾。

地方政府通過統一采購模式買斷潛在爛尾項目的做法其實早已有一定的政策支撐。

2014年,住建部便擬出臺“收購商品房用于保障性住房指導意見”。

同樣處于下行低谷的市場環境,部分城市的庫存甚至達到5-6年。

而從市場經濟的角度來看,商品房庫存或去化周期長達5-6年行業經濟失去活力,甚至會擠壓一定的系統性風險。

土地市場完全癱瘓,這對于高度依賴土地財政的城市無異于斬斷了活源之水。

為了解決開發商銷售去化艱難所積累的系統性風險與政府土地出讓之間的矛盾,收購商品房用于保障性住房的舉措應運而生。

而回過頭來審視恒大問題,同樣的舉措被地方政府開始運用。

不是催生行業經濟活力,而是為了幫助企業順利實力“保交樓”。

可見恒大“保交樓”任務之艱巨。

而在這點上,溫州很好地打了個樣,或許是處理恒大爛尾樓的新思路。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: 恒大的爛尾樓有了新思路

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