小債看市 
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作者：感恩贊賞你
來源：小債看市（ID：little-bond）
鑫苑置業和鑫苑服務年報雙雙難產，將“鑫苑系”管理混亂的窘境推至聚光燈下，曾經的“河南王”面臨債務高企、業績惡化的困境。
降級
9月3日，惠譽將鑫苑置業(XIN.US)的長期外幣發行人違約評級和高級無抵押評級及未償債券評級從“B-”下調至“CCC”，回收率評級為“RR4”。
惠譽認為，鑫苑置業2021年10月到期2.29億美元債券的再融資風險上升，且其內部治理存在弱點，一再推遲公布經審計的財務報告。
據悉，鑫苑置業正在為2.29億美元債券的再融資研究方案，但在距離到期日不到兩個月的時間里，其仍未確保可用于債券再融資的足夠資金。
2018年以來，鑫苑置業多次被惠譽下調評級，其長期外幣發行人違約評級一路從“B+”下調至“CCC”，信用資質惡化。
惠譽評級走勢
無獨有偶，今年7月標普也將鑫苑置業評級展望調整為負面，標普預計其流動性將進一步弱化。
《小債看市》統計，目前鑫苑置業存續4只美元債，存續規模12.73億美元，其中有兩只規模合計7.43億美元債將于一年內到期，其面臨集中兌付壓力較大。
存續美元債明細
值得注意的是，鑫苑置業境外融資成本頗高，其存續美元債中有三只票息高于14%，高企的財務費用將對公司利潤形成嚴重侵蝕。
盈利能力惡化
據官網介紹，1997年鑫苑集團在河南鄭州創立，2007年在紐交所上市，是首批赴美上市、進軍海外的中國房地產企業。
鑫苑集團以地產為主業、以科技和金融為戰略兩翼，拓展出地產開發、產城運營、融資代建、智慧科技、商業管理、物業管理等交織而成的全新版圖。
據克而瑞數據，2020年鑫苑中國以219.3億元操盤金額在房企中位于百名開外。
今年上半年，鑫苑中國?以154.2億操盤金額排第85位；以96.9萬平方米操盤面積排第89名，屬于中小房企。
2021年上半年房企排名
由于受疫情影響，自去年開始鑫苑置業盈利能力迅速惡化，2020年前三季度其實現營收10.66億美元，實現歸母凈利潤-4239.5萬美元。
作為一家河南房企，鄭州市占鑫苑置業可售貨值的三成，但今年鄭州遭遇洪水災害，其銷售前景和建設進展承壓。
目前，鑫苑置業總土儲面積達2000萬平米，預計總貨值約2200億元，加緊去化土儲是其優化財務、盤活現金流的關鍵所在。
截至2020年6月末，鑫苑置業總資產為71.28億美元，總負債64.32億美元，凈資產6.96億美元，資產負債率高達90.2%，遠超房企平均水平以及85%的財務安全警戒線。
從“三道紅線”來看，鑫苑置業剔除預收款后的資產負債率有88.7%，現金短債比0.66，凈負債率高達368%，可見其三道紅線全部踩中，屬于“紅檔”房企。
《小債看市》分析債務結構發現，鑫苑置業主要以流動負債為主，占總債務的65.6%。
截至同報告期，鑫苑置業流動負債有42.17億美元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務有12.35億美元。
相較于短債壓力，鑫苑置業流動性不足，其賬上現金及現金等價物有8.21億美元，不足以覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。
截至今年6月末，鑫苑置業在手現金至少有80億元，其中50億元為非受限現金。
非受限現金雖可助鑫苑置業部分或全額償付今年到期的境外債務，但現金償債將限制其維持營運資金和補充土儲的能力。
在負債方面，鑫苑置業還有26.15億美元非流動負債，主要為長期債務，其長期有息負債合計21.19億美元。
整體來看，鑫苑置業剛性債務合計33.54億美元，主要以長期有息負債為主占比63%，帶息債務率為52%。
有息負債高企，2019年和2020年前三季度鑫苑置業利息支出分別為1.14億美元和9719.3萬美元，對公司利潤形成嚴重侵蝕。
在融資渠道方面，鑫苑置業過于依賴境外債券，融資渠道較為狹窄，且融資成本高企。
值得注意的是，2018年以來鑫苑置業籌資性現金流凈額持續凈流出，說明外部融資環境有惡化趨勢，再融資壓力較大。
總得來看，鑫苑置業推遲發布財報，對其即將到期境外債務的再融資造成影響；其有息負債高企，融資成本攀升；流動性弱化，短期償債風險上升。
“房企第一美股”
1997年，山西人張勇在河南成立鑫苑置業，創下獨特的零庫存模式和不錯業績。
2004年，鑫苑置業超過建業地產，連續多年在鄭州市場銷售額居首，成為名副其實的“河南王”。
隨后，鑫苑置業啟動全國化布局戰略，快速擴張納儲。
2007年12月，鑫苑置業在美國紐約證券交易所上市，成為國內第一家也是唯一一家在美國紐交所上市的房企。
次年，鑫苑置業把公司總部由河南鄭州遷往北京，并宣布進軍全國市場。
2013年，張勇開始推動鑫苑置業進行“組織再造、戰略重構”，并高調聘請前萬達副總裁王信琦擔任CEO，再造一個“小萬達”。
緊接著，鑫苑置業開始確立高周轉、高杠桿、高激勵和輕資產“三高一輕”模式，開始迅速完善全國布局。
然而，鑫苑置業的發展似乎并不順利，不僅規模掉隊，高管還出現頻繁變動。
2014-2020年，鑫苑置業的銷售額分別為82.3億、135.6億、190.7億、233.1億、295.1億、221.9億以及226.3億元，規模不僅沒有提速，后兩年還出現下滑。
2016年，鑫苑置業又開啟科技化轉型之路，不但錯過了牛市，也讓其面對存量競爭，缺少了規模和團隊的底氣。
2020年10月，鑫苑置業的物業板塊鑫苑服務(01895.HK)登陸港交所，張勇實現了資本版圖的擴張。
今年，鑫苑置業和鑫苑服務年報雙雙難產，將“鑫苑系”管理混亂的窘境推至聚光燈下，曾經的“河南王”面臨債務高企、業績惡化的困境。
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