日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個省會城市開始松綁樓市。而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
作者：炸天團
日前，地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞：又一個省會城市開始松綁樓市。
而這次不同，力度非常猛，直接徹底取消限售！
“經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命，擬予以廢止。”“已完成其階段性調(diào)控使命”這幾個字異常醒目，表明了地方政府松綁的決心。一張廢止令下來，長達4年多的“主城區(qū)商品房限售3年”的政策戛然而止。同時也開創(chuàng)了先例，讓哈爾濱成為第一個全面取消限售的大城市！對比其他城市降利率、降首付等隔靴搔癢的動作，取消限售才是復(fù)蘇樓市的大殺器。不少品質(zhì)次新房會殺入市場，再加上利率的一再探底，市場需求的回升，買賣雙方一拍即合，極大利于促進市場成交量回升。一旦二手房成交量回升，賣房者拿到錢再去購房，資金就在市場里流動起來，必然會帶動新房市場回暖。終于有大城市敢出來捅破“限售、限購、限貸”這個口子了！
哈爾濱這一猛藥，其實是今年各地密集政策蓄能已久的結(jié)果。2022年以來，全國超60個城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次，疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。僅3月以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策就接近50次，主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補貼為主。比如青島，昨晚最新曝出的內(nèi)幕，青島城陽部分中介表示，白云山片區(qū)的樓盤可以全款買第三套，且沒有社保或落戶方面的約束。還有之前的鄭州下狠手，一連發(fā)布18條松綁措施，先是取消認房又認貸，同時放開第三套限購，并重啟貨幣化棚改。“棚改”這兩個字熟悉吧，15年樓市起飛的助推器，它又回來了。長沙，一直被奉為“最良心房價”的省會城市，事實上新房房價已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲，全國之最！在這個背景上，長沙政府還公開表示改善型住宅價格漲幅放寬到8%-10%。還有蘇州，這個最強地級市直接把房貸利率干到了和LPR齊平——全國最低的4.6%。這也預(yù)示著銀行開始下場，助力這場樓市的回暖，房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。包括南寧把首付降到20%、大灣區(qū)各大城市房貸利率回歸“4字頭”等等...你會發(fā)現(xiàn)這一輪樓市集體大松綁有個很明顯的信號：這些領(lǐng)頭救市的城市，基本都有一個特征，已經(jīng)持續(xù)低迷很久了。比如鄭州樓市長年冷淡、大量爛尾，樓市看不到后勁；哈爾濱人口流出嚴重，市場需求嚴重不足等；南寧去化周期已經(jīng)長達兩年，去庫存迫在眉睫。無論是資金面、還是政策面，政策利好持續(xù)，剛需的群體會形成一定的積壓，厚薄激發(fā)，到了一定的時候會集中釋放。從中央到地方政府，從銀行到金融機構(gòu)，全方位刺激樓市的趨勢，愈發(fā)強烈。
不僅上述提到的三四線城市，有些高能級的一二線城市也開始在銅墻鐵壁里面鑿出洞來。長三角樓市最熱的城市之一——南京，馬上引來今年第一波土拍。為了刺激房企拿地，不讓去年流拍成群的現(xiàn)象再次發(fā)生，相關(guān)部門立馬提出了四條救市措施：
取消租賃用房配建；保證金下調(diào)；保開發(fā)商利潤；取消競得地塊數(shù)量限制。前三條側(cè)重減少房企拿地的成本、減少拿地資金壓力。最后一條則專門針對那些資金雄厚的頭部房企，鼓勵他們：盡量拿！不限額！只要第一次效果不錯，后面幾次拍地，限制必然會越來越少。還有另外一個備受關(guān)注的長三角城市之一——杭州。這次土拍誠意滿滿，一次性拿出了60宗地，共3849畝地之多！主城四區(qū)這次一共拿出了11宗宅地，不乏奧體等熱門地塊。值得一提的是，杭州很會玩，首創(chuàng)了“次高報價者得”新規(guī)。具體怎么玩？
本批次所有的地塊都會設(shè)置一個中止價，也就是溢價10%時的價格。
當出價達到中止價以后，房企將進行一次性競價，可以在0%-2%區(qū)間內(nèi)（即最高溢價12%）選擇加價一次。一次性報價當中，由出價第二高的開發(fā)商拿地。
這樣拍地規(guī)則的改動，本質(zhì)上還是為了抑制房企無序競價，導(dǎo)致地價瘋漲，盡可能給開發(fā)商留出利潤空間。南京和杭州的這些松綁舉動，雖然沒有動“限售、限購、限價”的口子，但也在金融側(cè)給房企足夠的喘息空間，讓很多中小房企有了入局的機會。再把“限售、限購、限價”的口子打開，讓購房者大膽買。政府穩(wěn)樓市的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。
最后，回到一個大家最關(guān)心的問題，利好消息如此頻發(fā)，是否代表樓市新一輪上行真的要啟動了？炸天團覺得現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早。縱觀這20多年來房地產(chǎn)的發(fā)展歷程，有過高峰有過低谷，基本都是跟隨政策松緊來走勢。而每次寬松政策出臺后，基本都引發(fā)了新的一輪上漲。值得注意的是，政策不會一夜之間完全兌現(xiàn)，從政策出臺到市場響應(yīng)是有周期的，這個時間大約是半年左右。我們可以觀察下，那些高能級的一二線城市，比如北上廣深、成杭南蘇等等，是否會續(xù)上，撕開“限購、限售、限價”的口子？到時候才是真正的大反撲。
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原標題：
這波行情，開始啟動了！
地產(chǎn)大爆炸 
