丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近日，人民銀行副行長在清華五道口全球金融論壇上指出，針對房地產(chǎn)金融等特定領(lǐng)域的潛在風險，及時采取宏觀審慎措施，防范系統(tǒng)性風險。雖未有針對房地產(chǎn)融資端推出具體政策，但延續(xù)了“三條紅線”以來房地產(chǎn)融資端的一致口徑，預(yù)示著房企融資環(huán)境仍將保持收緊態(tài)勢。
CAIC數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，房企在境內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內(nèi)外融資總量環(huán)比下降近四成，發(fā)債房企數(shù)量進一步減少，僅為上月的一半，房企發(fā)債越來越難了。
目前，超半數(shù)房企仍為融資驅(qū)動，隨著融資環(huán)境收緊，未來開展多元化融資渠道、優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)，已成為房企順利融資且降低融資成本的關(guān)鍵，與此同時，房企促銷售、加強回款已成為當務(wù)之急。
5月房企發(fā)債規(guī)模環(huán)比降4成
三條紅線的出臺后，對房企的影響仍在持續(xù)，房企資金壓力與日俱增。
CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月房企將有36筆債券到期，總計約515億元，償債壓力雖較高峰期有所緩解，但償債壓力仍然不容忽視。此外，5月房企拿地投資總規(guī)模達7258億，環(huán)比上漲103%，同比上漲62%，在集中拿地的大背景下，對房企資金鏈的考驗日益加大。
房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境收緊，房企融資量同比下滑趨勢明顯。CAIC數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，房企在海內(nèi)外發(fā)債融資總規(guī)模累計約4579億元，較去年同比下降5%，同比降幅較4月進一步收窄。
從單月來看，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比下降38.2%。其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模達336億元，同比下降58.4%，環(huán)比上升2.2%；海外債方面，5月共發(fā)行254億元，同比上升70%，環(huán)比上升75%。
主要是由于境內(nèi)融資收緊，5月出臺多項資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)范性政策限制房企融資，境內(nèi)債權(quán)融資有所影響，融資量下降；受此影響，房企將關(guān)注點轉(zhuǎn)向海外，并且隨著近期人民幣走強等因素下，境外債權(quán)融資得到較大的恢復，5月出現(xiàn)同環(huán)比大增的勢頭。
具體企業(yè)表現(xiàn)而言，5月華潤置地發(fā)債量最高，共發(fā)行了60億元的中期票據(jù)，年限2-5年，融資利率3.29-3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協(xié)議。
值得注意的是，5月發(fā)行債券的房企數(shù)量僅有45家，僅為4月發(fā)行數(shù)量的一半，市場避險情緒上升，中小房企的發(fā)債前景不容樂觀。
圖：近9個月房企境內(nèi)及海外債總額及利率走勢（億元，%）
數(shù)據(jù)來源：CAIC
債券加權(quán)平均利率首破“4”
受疫情影響，中央一直堅持穩(wěn)健的貨幣政策，靈活精準、合理適度投放流動性，房企境內(nèi)發(fā)債成本自2020年以來呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。
CAIC數(shù)據(jù)顯示，5月房企債券加權(quán)平均發(fā)行利率下探至3.98%，近9個月以來首次破4。與境內(nèi)發(fā)債成本走低趨勢相反，海外債平均發(fā)行票面利率回調(diào)至6.6%，其中佳源國際控股發(fā)行的一筆1.3億美元優(yōu)先票據(jù)，票息更是高達12.5%。
國資和民營房企融資成本分化加劇仍為房企融資的一大典型特征。
在流動性充足的大背景下，疫情走向和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性導致了市場避險情緒升溫。因此，國資房企融資更占優(yōu)勢，融資成本的進一步下調(diào)，國企發(fā)行債券票面利率較一季度下調(diào)近50個基點，僅有3.71%。而民營房企的發(fā)債融資成本較一季度微漲至6.78%，為各類房企最高。
表：2021年Q1及5月各類房企平均融資利率（按票面利率）
數(shù)據(jù)來源：CAIC
百強房企門檻正在成為融資分水嶺，從各梯隊房企表現(xiàn)來看，百強房企境內(nèi)發(fā)債成本均在5%上下，相差并不大，TOP20房企融資規(guī)模較大，且融資成本較低；而非TOP100房企發(fā)債融資占比跌至18%，成功發(fā)行債券的多為地方國企。
海外債方面，以TOP20-30房企海外發(fā)債融資成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外債加權(quán)融資成本僅有3.45%。
圖：5月各梯隊房企發(fā)行境內(nèi)及海外債情況
民營房企發(fā)債難度增加
房地產(chǎn)金融監(jiān)管繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，出于對民營房企經(jīng)營和現(xiàn)金流穩(wěn)定性的擔憂，資金更傾向于國資房企和規(guī)模房企，國企逐漸替代民企成為融資市場上的主力。民營房企中，僅有TOP50甚至是TOP30房企才能在國內(nèi)順利發(fā)行債券。
從融資集中度來看，民營房企發(fā)債融資占比進一步下降。一季度時由去年的56.1%降至45%，5月仍舊保持低位，僅有42.4%。
表：2021年5月內(nèi)地房企融資集中度表現(xiàn)
融資集中度與投資集中度高度吻合，融資難也將帶來謹慎投資或不投資的困境。
從投資情況來看，集中供地下，5月TOP50房企憑借雄厚的資金優(yōu)勢積極投資，TOP20房企拿地投資占比已超過市場總額的40%，TOP50房企拿地占比更是超過市場6成。
融資方面，TOP20-100房企投資謹慎，發(fā)債融資占比高于其拿地投資占比，而百強之外房企發(fā)債融資占比跌至18%，沒有國資背景加持的民營非百強房企發(fā)債舉步維艱。
圖：2021年5月房企各梯隊投融資金額集中度
2021年房企的整體融資環(huán)境持續(xù)收緊，房企融資總量預(yù)計保持低位運行的態(tài)勢。
在此背景下，房企融資分化仍將持續(xù)，對于財務(wù)優(yōu)秀的房企而言，將獲得更高的有息債增速，融資成本和結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫匠掷m(xù)的優(yōu)化和改善，企業(yè)發(fā)展或?qū)⑻崴?；而債?wù)狀況較差或者杠桿較高的房企，融資量增長受限，與此同時，疫情走向和經(jīng)濟發(fā)展的不確定性導致了市場避險情緒升溫，民營房企發(fā)債日漸艱難。
對于房企而言，當務(wù)之急是積極拓寬融資渠道，多元化融資，持續(xù)優(yōu)化自身的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增厚企業(yè)安全墊，降低融資成本。同時，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從金融驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營驅(qū)動，房企運營方面應(yīng)持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)，持續(xù)提高運營能力，以實現(xiàn)強回款、控投資。
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