政策調控收緊的同時，也給園區開發商指明了新的發展契機和思路——主題產業園區。

2020年3月，上海市發布首批26個特色產業園區。一年新簽約項目數就超過600個，特色產業規模超過3000億元，營業收入超過4000億元，2021年4月第二批14個特色產業園區正式對外發布，總規劃面積超過50平方公里。

2020年6月，佛山順德區發布了村級工業園改造十大現代主題產業園區發展規劃。每個鎮街按照“一鎮一主題”思路打造成實驗區高質量發展新載體。

2021年09月14日，天津市工業和信息化局發布《天津市主題產業園區建設實施方案（2021—2025年）》，計劃到2025年底，建成30個市級主題產業園區。

2021年12月1日，廣東省為貫徹落實省委、省政府關于推動制造業高質量發展、培育發展戰略性支柱產業集群和戰略性新興產業集群的工作部署，按照《廣東省制造強省建設領導小組辦公室印發<關于組織申報省產業園和特色產業園的工作方案>的通知》（粵工信園區函〔2020〕952號）有關要求，省工業和信息化廳會同省有關部門組織開展了首批特色產業園的申報評審工作。經各地級以上市人民政府推薦、專家評審、實地考察、公示等程序，共評審出19個特色產業園區

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政策引導下，不少新建項目紛紛朝著主題園區方向發展。

東湖高新集團計劃在武漢蔡甸投資3.3億元，打造全市首個以“新材料”為方向的主題產業園項目。

佛山順德目標到2025年，基本完成紅崗科技城、龍江數字產業城兩大面積均超20平方公里的現代產業城和各鎮街超兩千畝的現代主題產業園的規劃建設。

南京市政府計劃打造華東地區首個太空主題產業園——中國探月·南京六合嫦娥太空產業園，并已完成首批8個項目的入駐簽約儀式。

越來越多城市“主題產業園區”成為主流。

主題產業園往往便于形成產業集聚，孕育新的產業模式，推動經濟發展。但是從開發商角度，尤其是民營開發商，招商、投資回報、運營這“三座大山”是不得不面對的現實。

首先，招商難。區別于“收到籃子里的都是菜”，專業化主題園區招商更加有針對性，質量要求更高。主題產業園在招商階段，要對企業進行“選品”。開發商需要根據區域自身發展基礎和產業資源稟賦，有針對性地制定園區產業方向，盡可能多的將符合產業定位的企業招納進來，產生有效的產業集聚。與“照單全收”相比，“選品”必然限制更多，難度更大。

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其次，投資回報周期長。全銷售型園區能將項目的投資回報周期控制在5年以內。如果還能勾到住宅或商業用地，回報周期還能更縮短。對于絕大多數的全銷售型園區，后期運營的重點是基礎物業服務。企業服務和產業服務并不在考慮范圍內。但是，要做主題型園區就表示，運營方非常看重企業的持續性高質量發展，以此由此帶來的持續性企業服務和產業服務需求。

因此，站在工業用地20年-50年的出讓時間維度，運營方必須有一定的自持物業比例，給自己留下后期騰換經營不善企業的空間。自持運營是長期行為，投資回報周期必然比全銷售型園區更長。

最后，主題產業園的持續性運營問題。項目周期拉長，入駐企業的穩定性就是核心問題。突破的關鍵在于園區能否體現除了基礎物業服務和簡單企業服務外的價值。要提供這種價值就必須帶入產業運營思維，從企業痛點和產業痛點下手，提高企業粘性。

“三座大山”之下是否意味著園區轉型沒有希望？并非如此。有些企業已經在朝新的方向進行探索，而且取得了亮眼的成績。

通過對全國代表性產業園區成功案例及開發企業的走訪與分析研究，我們總結了關于主題型園區的關鍵破局之道。

表：代表性主題產業園區

①企業創始人的行業背景基因是特色園區成功的基石。

中創集團的定位是中國新興產業集群的服務商。中創集團當年在中山大學領導的推動下成立，最初是做新興產業投資的，隨著投資的企業增多，需要物理空間承載，于是發展為做主題產業園區的運營和服務。

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同時，中創集團有著濃厚的高校基因，創始人舒元是復旦大學經濟學博士，在中山大學嶺南學院做了20年院長，除舒元董事長之外，中創集團高管團隊多數也來自中山大學。依托自身的產業基因和高校資源，中創集團形成了“產業集群+產業金融+創新生態”的園區開發運營新模式，目前，中創集團已經在粵港澳大灣區布局近20個項目，形成廣東醫谷、廣東材料谷、中大創新谷三大主題產業園區品牌。其成功非常具有借鑒意義。

同樣，上海北斗西虹橋基地的創始人郁文賢院長是畢業于國防科技大學通信與信息系統專業的博士，后任教于上海交通大學信息技術與電氣工程研究院院長，北斗導航與位置服務重點實驗室主任，空間信息技術研究中心主任，目前是上海北斗導航創新研究院院長。北斗西虹橋從2013年底一期開園，到2017年高涇路二期建成投入使用，園區的規模一步一步在擴大。

與此同時，從第一批14家企業入駐，到實現百家企業集聚和扶持培育成功創業板上市企業。北斗西虹橋基地成為了國內“北斗產業第一園”，“北斗西虹橋模式”也成為專業化高新技術特色產業園區的參考模板。

②區域雄厚的產業背景和獨特的政策優勢，是特色園區產業定調的關鍵

自貿壹號是上海民營企業主導開發的生物醫藥專業服務型園區。在上海，提起生物醫藥，首推的往往是張江科學城，而自貿壹號的成功卻是占據了外高橋自貿區政策試點的優勢和通關便利的先機。

自貿壹號項目定位生物醫藥與其所處區域發展規劃有很大的關系，十三五規劃中提出要在外高橋保稅區培育一批新型制造業，其中包括生物醫藥、高端裝備制造、智能制造等領域；要深化汽車、機床、生物醫藥等主題園區建設，促進新型特色產業集聚；并且醫療器械注冊人制度（MAH制度）首次在上海自貿區進行試點，將產品注冊和生產許可從“捆綁”到“分離”，突破了傳統制度瓶頸，也給自貿壹號生命科技產業園進行服務平臺設計與搭建提供了有利支撐。

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其次，保稅區自身的一些優勢也是生物醫藥產業的發展契機，進口自用設備免征關稅及部分進口環節增值稅，以藥明康德及美藥典為試點，成功試行海關保稅研發手冊，通關便利，享受“先進區、后報關”模式，縮短80%檢疫時間。

“CRO+CDO+CDMO+CSO”作為自貿壹號打造的特色平臺，為入駐企業提供全產業鏈的營運支持，包括委托研發、臨床試驗、合規注冊、委托生產、供應鏈管理、投融資、人力資源和產品推廣等服務。由此可見，保稅研發政策高度匹配高端生物醫藥創新集聚需求，能有力支撐保稅區生物醫藥的集聚建設。

保集e智谷位屬顧村工業園和上海機器人產業園的核心園區。地理位置上位于寶山區較靠近市中心的地段，緊鄰外環高架。最關鍵的是，園區屬于上海機器人產業園中的總部經濟區，周邊有以機器人產業為主體的智能裝備制造企業總部基地，四大巨頭之一的發那科總部就坐落于此，主要為研發辦公區和總部基地。

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東部為星星鎮，為園區提供了一定的居民配套設施。南為智能裝備制造產業聚集區；西邊為公共服務配套服務區，機器人科技主題公園、機器人學院、國際機器人交易中心和上海機器人研究所等機構位于該服務區；北部為機器人研發及應用區，主要包括工業機器人產業園、服務機器人產業園和機器人創新動漫產業園，園區周圍產業氛圍濃厚。背靠產業重鎮，實體產業氛圍濃厚，機器人智能制造主題成為該園區重要的產業藥引子。

③做特色園區招商一定要做好先難后易的準備，要緊扣特色做到底，不能三心二意。

（1）做產業服務式招商：提供整套企業發展服務方案

誠然，專業主題產業園剛開始招商確實比綜合型園區難。除了產品過硬、針對性強，還需要針對企業生存發展最關心的人才、資金、技術這三大核心問題給出解決方案。

首先是人才，尤其是高端人才。中創集團發揮自身高校資源優勢，積極與中山大學、西安交通大學、武漢大學、復旦大學、香港浸會大學、暨南大學等知名院校共建產業培育和孵化基地，對接對口專業碩博學生來園區企業實習，幫助企業留下高端人才。

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技術方面，中創集團從前沿信息和技術成果兩方面解決。針對前沿信息，中創集團設立有中創產業研究院，通過產業研究與產業規劃為企業提供科技前沿信息服務。針對技術采購和轉化，設立有庖丁技術轉化中心，為技術供需雙方搭建溝通交易平臺。

資金方面，中創集團旗下中大創投幫助潛力企業解決資金問題更是手到擒來。中創集團“產學研用投政金媒”等產業創新資源，形成一整套企業發展服務方案，真正通過運營實現項目的差異化，擺脫了簡單的價格競爭。

（2）以商招商：打通上下游資源，形成產業集聚

主題園區招商的優勢會隨著時間的推移逐漸顯現。中創集團因為運營服務上的能力和資源優勢，被企業客戶貼上了“專業”的標簽，并主動將項目推薦給其他同行或關聯企業，這種口碑效應實現了中創集團產業園項目招商的第一次加速。隨著同背景、關聯度強的企業在園區里越聚越多，信息和業務的共享就會越來越頻繁，園區生態也就慢慢形成，這種生態成為中創集團產業園項目招商的第二個加速器。中創集團深耕粵港澳大灣區。隨著園區項目擴展，其在新醫療、新材料、新制造等新興產業領域的品牌影響力越來越大，招引更多企業慕名而來，這種品牌附加價值實現了招商的第三次加速。三重加速下，中創集團實現了僅靠“以商招商”的效果。

產業園區發展從“綜合園”邁向“主題園”是必然趨勢。這不是要不要，而是怎么做的問題，這種變化代表著“賣完就走”的短期銷售思維的末路，以及長期運營思維，尤其是產業運營思維的興起。而運營能力培養和產業資源積累主要依靠的是時間，砸錢并不能短期見效。這意味著，過往依靠快周轉形成的規模和能力優勢在未來的園區市場并不奏效。未來將進入新的格局，而先行者必將更具優勢。