丁祖昱評樓市 
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作者：CAIC城市更新中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2020年10月國家“十四五”規劃綱要明確提出實施城市更新行動以來，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，相關政策也進入密集出臺期。
為維持健康的土儲規模、改善凈利率水平，房企正在逐步調整業務結構，加快布局城市更新業務板塊，可以說城市更新已成新常態下房企的重大戰略選擇。
圖：全國及一線城市7-8月出臺政策匯總表
01
政府對開發商運營和配建能力要求提升
住房和城鄉建設部30日發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知，明確堅持“留改拆”并舉，積極穩妥實施城市更新行動。
《通知》否定城市更新沿用過度房地產化的開發建設方式，凸顯對于公共配套設施的訴求，透露出的強信號表明政府邏輯完成轉換。政府端口對城市更新的社會價值考量已超過市場價值。
表：《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》政策梳理
未來一段時間，是開發商適應這種大邏輯，與政府磨合接洽的窗口期。一方面，拆除面積和拆建比兩條底線比例的設定，意味著開發商最大的利益回報來源被嚴格管控，直接限制項目盈利。另一方面，對于基礎公共設施配件的新要求對于開發商協同參與配套設施建設的能力提升。
為維持市場參與城市更新積極性，各地政府勢必會發揮能動性，采取例如各地政府是否會在更新區外額外為開發商提供融資區土地，又或是政企分工，開發商僅介入20％改造部分，其他由政府承擔等途徑。這些柔性手段將會是未來開發商與各地區政府博弈的關鍵點，企業需要強化運營和基礎設施配建水平，借此打開談判空間缺口。
02
TOP50房企超60%已進駐城市更新板塊
“十三五”就曾明確提出要對棚改的范圍和標準進行嚴格的把控。今年中央全面叫停大拆大建的城市發展模式，但從政策明細規定中仍然可以看到“拆除建面需低于總建面20%”是排除違法建筑以及危房等細項補充。因此政策在落地的過程中，仍然存在較大的調控空間。
以市場成熟度以及立法完成度較高的深圳為例， 2018—2021年間，拆除重建項目無論是單項目體量或是計劃數量都存在明顯的增長趨勢。其中，18年至20年3年內項目計劃量以54%的年均復核增速增長至105幅。此外，21年上半年計劃量達到58幅，高于去年同期水平。在單項目體量上，18年深圳城市更新出讓項目的占地面積集中于0.4-1.4萬方，經過3年的城市發展，至21年，供應的項目規模提高，集中在2.4-4.4萬方，其中超25萬方大體量項目占比以年均9%遞增。
數據來源：深圳市城市更新和土地整備局官方發布
聚焦到上海城更市場，一方面是上海市提出2021年-2022年計劃完成中心城區成片二級舊里以下房屋改造約110余萬平方米 ，“十四五”期間計劃完成中心城區零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米的高目標。另一方面，是隨住建部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題》、《上海市城市更新條例》相繼出臺后，上海對大拆大建類項目的嚴格限制和對于微更新、城市風貌保護的高要求。兩者碰撞，必將催生重大發展機遇。
為維持健康的土儲規模、改善凈利率水平，近三年房企逐步調整業務結構，加快布局城市更新業務板塊。截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進駐城市更新板塊，同時近9成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產時代重要的業務發展方向。
圖：TOP50已進駐城市更新的房企凈利率情況
數據來源：房企已公布2021年中報
其中重點布局城市更新業務的5家房企，包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠高于行業平均凈利率9.6%。城市更新對于房企而言，已上升到重點戰略的層面。
03
各地紛紛落成城市更新基金
隨著各地土地市場由增量時代轉向存量時代，加上“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，城市更新成為各地政府與企業的工作重點。隨著各地城市更新熱潮不斷涌動，相關的配套政策與資金福利都在不斷落實中。近段時間以來，上海、天津、無錫等地相繼成立以地方國企牽頭的城市更新基金。
表：不同城市的城市更新基金概況
克而瑞總結發現各地城市更新基金有以下3個方面：
1、央資國資占主導地位，其中上海的城市更新基金僅面向國企、央企開放。
2、投資基金存在多元化構成可能，如中外合資、民營、股份制商業銀行等都可以參與其中。
3、參與基金構成的地產開發企業，均在城市更新領域長期深耕，運營能力突出。
但據克而瑞實際調研獲悉，基金的實際運作模式還未確定。以上海為例，各家企業的出資比例、出資時間、基金管理公司工商流程等都暫未完全確定，乃至資金投入城市更新基金后能產生何種收益或分成模式，都是處于“混沌”階段，且基金也還未實質性落到項目推進層面。
住建部發文后，在普遍認為城市更新開口進一步收緊的背景下，數據卻釋放出積極信號。一方面，“大體量”的城更項目受到地方青睞。在中央政策和地方城市發展市場趨勢之間可能存在較大的博弈空間。政策上并不是對大體量項目的一刀切，更多是對保留建筑的占比和拆建體量的認定。
同時數據也表明，盡管目前城市更新的政府架構、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，但對開發商而言，深耕城市更新對于提升企業凈利率的帶動效應相當可觀。后續隨著各地配套政策的加緊制定和陸續出臺，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕水平、運營能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。布局城市更新賽道或將不容遲疑。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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