地產(chǎn)大爆炸 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：炸天團(tuán)
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
“收并購這方面在今后的機(jī)會多”
當(dāng)孫宏斌說完這句話的一個月后，融創(chuàng)就接連卷入了彰泰、藍(lán)光、協(xié)信的收并購。
已經(jīng)低調(diào)了兩年的融創(chuàng)，突然在收并購上提速了。
01
2018年孫宏斌曾說過，“我們是并購方面的學(xué)習(xí)榜樣”。
現(xiàn)實也確實如此，在地產(chǎn)圈過去十年里，融創(chuàng)幾乎就是并購的同義詞。
2013到2019年，融創(chuàng)用于收并購的支出超過2300億元。經(jīng)過一系列的收并購，融創(chuàng)銷售金額從508億增長至超過5000億元，銷售額增長超過10倍，從TOP11到穩(wěn)居TOP4。
并購解決了融創(chuàng)發(fā)展初期的兩大問題：
一是在招拍掛獲地上的劣勢；
二是彼時品牌和產(chǎn)品尚未成型，無法低價獲地。
這條擴(kuò)張之路，融創(chuàng)之所以比很多企業(yè)走得順，是因為融創(chuàng)強(qiáng)悍的營銷力，在去庫存、回籠資金上發(fā)揮了關(guān)鍵作用，而高周轉(zhuǎn)的極致營銷，背后是高薪和高傭金代表的高成本。這也使得融創(chuàng)相比前三大房企有著更高的負(fù)債比率。
高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的三高模式，是過去主流的擴(kuò)張模式，但是隨著三道紅線政策縮緊，融創(chuàng)也必須改變策略。
2019年業(yè)績會上，孫宏斌曾說過：“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。”
此后，融創(chuàng)的拿地速度開始趨于穩(wěn)健，而并購事項也沉寂了一年多。
現(xiàn)在，融創(chuàng)又重拾舊業(yè)，并不是因為其財務(wù)問題已經(jīng)得到根本解決，而是因為同行的需要（聞到了肉味），很多中小型房企遇到的困難，遠(yuǎn)比融創(chuàng)來得緊急且嚴(yán)重。
畢竟白衣騎士孫宏斌曾經(jīng)說過：“如果你的公司現(xiàn)金流有問題，但是土地還有價值，那你就來找我。”
所以，舍他其誰呢？
02
5月7日，經(jīng)過兩周左右的初步盡職調(diào)查，融創(chuàng)收購彰泰的總金額雖然下調(diào)至99億元，但融創(chuàng)與彰泰的合約還是正式簽訂了，這是今年有關(guān)融創(chuàng)的三項收購中塵埃落定的第一家。
作為一家深耕廣西29年的老牌本土企業(yè)，彰泰是一家走出廣西無人知曉，走進(jìn)廣西無人不曉的房企。
過去三年，彰泰銷售金額均超過200億元，長期以來市占率和銷售規(guī)模都位居廣西本土房企首位。
但是2018年之后，事情起了變化。碧桂園集團(tuán)連續(xù)兩年超越彰泰集團(tuán)獲得廣西銷售冠軍，而這個差距正在逐年拉大。
彰泰集團(tuán)并未在全國化布局中打開局面，就需要面對規(guī)模化房企堵上門的風(fēng)險；作為未上市房企，彰泰的融資渠道非常有限，依靠信托等非標(biāo)融資。
隨著2020年后，融資渠道收緊，信托頻繁暴雷，彰泰就算當(dāng)下的資金不出問題，而之后的道路也不容樂觀。
在行業(yè)整體進(jìn)入存量時代，政策包不斷加強(qiáng)的今天，像彰泰這樣的區(qū)域房企其實還有很多，而對于巨頭來說，這就是上好的膏腴；對于區(qū)域房企來說，行業(yè)龍頭也是能夠托付的良人。
在當(dāng)前的市場環(huán)境下，區(qū)域龍頭與行業(yè)龍頭強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將地區(qū)人才優(yōu)勢、政商關(guān)系結(jié)合成本控制、管理優(yōu)勢，對于合作雙方來說，可能都是好消息。
03
如果說孫宏斌的第一個標(biāo)簽是并購，那么第二個標(biāo)簽一定就是厚道。
但是孫老板的厚道只是表現(xiàn)在人情場面上，該做的準(zhǔn)備一點也沒有落下。
長期精于并購的融創(chuàng)團(tuán)隊，甚至有在半個月內(nèi)基本搞懂一家公司的盡調(diào)能力。而這些內(nèi)容體現(xiàn)在場面上，就是孫老板握了個手，然后拉了兄弟一把。
實際上孫老板的每一次出手都是粗中有細(xì)，適時而動。經(jīng)過多年并購獲得的失敗經(jīng)驗，融創(chuàng)有著自己的并購準(zhǔn)則。
一方面，融創(chuàng)對于快進(jìn)快出極為在意，如何將貨值迅速轉(zhuǎn)為銷售額是融創(chuàng)關(guān)注的核心問題。
另一個方面，融創(chuàng)的并購原則，在于是否能夠服務(wù)大戰(zhàn)略。
以彰泰為例，拿下彰泰，是因為其700億的資產(chǎn)包，能夠讓在廣西市占率僅第八位的融創(chuàng)直接挑戰(zhàn)第一位的碧桂園。而對于融創(chuàng)西南區(qū)域公司在2021年設(shè)定的3000億銷售目標(biāo)來說，更是雪中送炭。比較融創(chuàng)去年近6000億的銷售額，可知未來西南區(qū)域的銷售額幾乎占據(jù)了融創(chuàng)的半壁江山，而碧桂園、恒大幾大巨頭也是將西南地區(qū)視為未來幾年重要的增長點。
而近日傳出融創(chuàng)正在與位于重慶的協(xié)信控股洽談收購事宜，其目標(biāo)可見也是服務(wù)于西南3000億的目標(biāo)。
04
今年業(yè)績會上，孫老板關(guān)于并購的話其實還有后半句：“收并購這方面在今后的機(jī)會多，但前幾年那些(出問題的)公司找你的基本上不能要了。”
如果財務(wù)不良的房企希望透過收并購來紓困的話，白衣騎士只會在岸上為你加油而已。向前看，在岸邊為泰禾加油的萬科，以及為華夏幸福加油的平安就是例子。
所謂并購就是手握優(yōu)質(zhì)項目的被收購方，尚有價值的時候，壯士斷腕，才能抽身而去。而不是在無力挽回時，光喊救命！
無論是尚能選擇賣掉部分華東優(yōu)質(zhì)項目來換得喘息的藍(lán)光，還是前景坎坷的彰泰一次性及早抽身，亦或是與新加坡CDL合作不愉快選擇再婚的協(xié)信。都昭示著在融資嚴(yán)監(jiān)管、土拍集中化的大背景下，大魚吃小魚的局面正在越來越頻繁的出現(xiàn)。
結(jié)合今年TOP50房企發(fā)布的年報數(shù)據(jù)可知，過去三年來，絕大多數(shù)的企業(yè)毛利潤率都在持續(xù)下降，少有的幾位優(yōu)等生也處在“增收不增利”的尷尬處境中。
能穿越周期的中型房企，正在積極降杠桿、去化、抓回款率。而不能穿越的只求賣個好價錢。而手有余糧的巨頭們，雖然不能再吞下一個萬達(dá)資產(chǎn)包，但是多幾個彰泰級別的機(jī)會還是可以吃下的，畢竟更多的優(yōu)質(zhì)土儲和深入?yún)^(qū)域的團(tuán)隊是真的很香。
目前，全國房企排名首位的碧桂園的市占比也不到5%，而比照國際水平，頭部房企占比約為8%，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度的提升空間還有很大。
三道紅線、兩集中對于中小房企來說壓力是巨大的。對于頭部10強(qiáng)來說，市場化的資源將進(jìn)一步向他們傾斜，這或許是地產(chǎn)的白銀時代，但是對于融創(chuàng)們來說，未必不會開創(chuàng)出一個新的黃金時代，具體取決于一年里有幾個彰泰。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 當(dāng)融創(chuàng)來敲門
