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地產(chǎn)融資之稅務(wù)籌劃

西政資本 西政資本 作者:西政資本
2019-04-19 12:25 5176 0 0
明股實(shí)債的財(cái)務(wù)處理跟真股產(chǎn)品的備案存在沖突,因此產(chǎn)品備案時(shí)只能以真股投資的方式體現(xiàn)出來

作者:西政資本

來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

做地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的朋友經(jīng)常都會(huì)碰到幾個(gè)常見的問題,一是項(xiàng)目公司支付的利息如何確保實(shí)現(xiàn)稅前扣除,二是金融產(chǎn)品(如信托計(jì)劃、私募基金等)在項(xiàng)目公司層面做股權(quán)退出的時(shí)候如何解決股轉(zhuǎn)溢價(jià)的所得稅問題,三是明股實(shí)債的認(rèn)定和利息扣除的問題,凡此種種。為便于說明,筆者針對不同機(jī)構(gòu)和不同放款方式所涉財(cái)稅問題作了相關(guān)梳理,更多實(shí)操細(xì)節(jié)亦歡迎在 (2019年4月20日)下午的交流會(huì)上現(xiàn)場交流和探討(有關(guān)交流會(huì)的具體時(shí)間、地點(diǎn)及交流內(nèi)容詳見“西政資本”公眾號4月11日推文《20190420交流會(huì):地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)暨融資業(yè)務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)分享》)。


一、主流放款機(jī)構(gòu)及放款方式

1、銀行:債權(quán)

2、信托:股權(quán)、債權(quán)、股加債、權(quán)益類買返

3、私募基金:股權(quán)、大股小債

4、資管:股權(quán)、股加債

二、不同放款方式的財(cái)稅處理

(一)債權(quán)投資方式的利息處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條“非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款利息可據(jù)實(shí)扣除”,因此向以下機(jī)構(gòu)借款的利息可據(jù)實(shí)扣除:(1)中央銀行;(2)銀行,包括政策性銀行、商業(yè)銀行;(3)信托機(jī)構(gòu);(4)非銀行金融機(jī)構(gòu),主要包括國有及股份制的保險(xiǎn)公司,城市信用合作社,財(cái)務(wù)公司等;(5)在境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條“非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款利息支出,不超過按金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算數(shù)額部分,準(zhǔn)予稅前扣除”。

由于私募基金公司屬于非金融企業(yè),因此,根據(jù)上述,向私募基金借款產(chǎn)生的利息在同期同類金融企業(yè)貸款利率范圍部分據(jù)實(shí)扣除,超過部分一般做成咨詢服務(wù)類費(fèi)用另行收取或由基金管理公司指定體系外的第三方收取。

需要注意的是,實(shí)務(wù)中經(jīng)常將利息費(fèi)用調(diào)整為與貸款支出無關(guān)的費(fèi)用,如工程、設(shè)計(jì)、法律咨詢服務(wù)費(fèi)等,主要原因是為了解決進(jìn)項(xiàng)抵扣問題。具體可參見《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號 )《附件1:營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定:“第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:......(六)購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。”

(二)股權(quán)投資方式的財(cái)稅處理

1.架設(shè)SPV的常規(guī)處理

金融產(chǎn)品設(shè)立成功后,如果以受讓原股東持有的目標(biāo)公司股權(quán)的形式取得目標(biāo)公司股權(quán),則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方可能面臨高額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得對應(yīng)的高額的個(gè)人所得稅或者企業(yè)所得稅的繳納問題,因此在技術(shù)操作上一般都是由金融產(chǎn)品(信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、私募基金等)以增資入股的形式取得項(xiàng)目公司股權(quán),具體資金的注入方式一般都拆分為實(shí)收資本與資本公積形式。

金融產(chǎn)品(信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、私募基金等)直接持有目標(biāo)公司股權(quán)的情況下,因目標(biāo)公司名下有土地和房產(chǎn),因此金融產(chǎn)品以約定的價(jià)格(一般是本金加年化利息)將股權(quán)轉(zhuǎn)回給項(xiàng)目公司原股東的時(shí)候,基本上都會(huì)因股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于公允價(jià)值(項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評估價(jià)格)而面臨納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn),典型的問題就是轉(zhuǎn)回股權(quán)的時(shí)候無法順利辦理稅務(wù)變更,或被直接要求進(jìn)行納稅調(diào)整,由此引起金融產(chǎn)品投資人在退出階段承擔(dān)高額的因股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得而產(chǎn)生的所得稅。

正是因?yàn)榻鹑诋a(chǎn)品直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)在退出階段會(huì)遇到高額稅費(fèi)的問題,因此行業(yè)操作中一般都會(huì)考慮在金融產(chǎn)品和項(xiàng)目公司之間嵌套一個(gè)SPV,也即由金融產(chǎn)品持有SPV(特殊目的公司)股權(quán)后,再由SPV持有目標(biāo)公司的股權(quán),在金融產(chǎn)品退出時(shí)由項(xiàng)目方原股東按約定回購金融產(chǎn)品持有的SPV的股權(quán)則一般都能避開因公允價(jià)值(目標(biāo)公司評估凈資產(chǎn))引起的納稅調(diào)整問題,當(dāng)然也有上海等部分地區(qū)存在例外情況(稅局會(huì)穿透核查)。需要說明的是,如果是金融產(chǎn)品投資架構(gòu)的SPV設(shè)計(jì)存在難度,則可以直接以明股實(shí)債的方式處理。

2.混合性投資相關(guān)問題

在金融產(chǎn)品直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)的情況下,如果產(chǎn)品存續(xù)期間存在明顯的按期付息特征,則金融產(chǎn)品退出時(shí)可直接按《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2013年第41號)的規(guī)定進(jìn)行定性,但必須做減資的退出方式處理。如不按減資處理,則仍舊會(huì)面臨股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的按公允價(jià)值進(jìn)行轉(zhuǎn)讓價(jià)格確認(rèn)所涉的納稅調(diào)整問題,也即產(chǎn)品投資人在退出時(shí)將面臨高額的所得稅繳納問題。

需提醒的是,通常而言,明股實(shí)債的財(cái)務(wù)處理跟真股產(chǎn)品的備案存在沖突,因此產(chǎn)品備案時(shí)只能以真股投資的方式體現(xiàn)出來(尤其是私募產(chǎn)品備案),后面再通過抽屜協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議完成明股實(shí)債的配合性財(cái)稅處理。

附:

微信圖片_20190424091704.jpg3.明股實(shí)債的問題

(1)約定到期按確定的價(jià)格(本金加利息)由原股東或指定主體回購股權(quán)

根據(jù)上述分析,金融產(chǎn)品只有通過減資退出項(xiàng)目公司才能實(shí)現(xiàn)利息確認(rèn)的效果,也即約定原股東或指定主體到期回購股權(quán)還是會(huì)面臨股權(quán)的稅費(fèi)問題,筆者亦遇到不少案例。

(2)股權(quán)維持費(fèi)/股權(quán)維護(hù)費(fèi)的問題

在金融產(chǎn)品直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)的情況下,有不少機(jī)構(gòu)會(huì)和項(xiàng)目方約定產(chǎn)品存續(xù)期間由金融產(chǎn)品持有項(xiàng)目公司股權(quán),到期后原股東以原價(jià)回購股權(quán),產(chǎn)品存續(xù)期間則由原項(xiàng)目公司股東向金融產(chǎn)品或產(chǎn)品管理人指定的第三方支付股權(quán)維持費(fèi)(實(shí)際上就是利息),此種做法亦基本會(huì)被認(rèn)定為不合規(guī)的明股實(shí)債,原股東回購股權(quán)時(shí)金融產(chǎn)品還是會(huì)遇到高額的稅費(fèi)問題。

(三)權(quán)益受讓方式的財(cái)稅處理

以信托機(jī)構(gòu)的收益權(quán)類產(chǎn)品為例,資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托包括股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托、物權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托、特定資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托等。目前收益權(quán)類產(chǎn)品已成為一種重要的信托產(chǎn)品類型,各信托公司均廣泛開展了此類信托業(yè)務(wù),但是就此類業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算方法并沒有在信托業(yè)界形成統(tǒng)一認(rèn)識,各公司財(cái)務(wù)人員依據(jù)各自對該類業(yè)務(wù)的理解進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,不過業(yè)內(nèi)的大部分信托公司都比較傾向于將該類買返業(yè)務(wù)當(dāng)成類貸款處理,并開具利息發(fā)票,具體為“貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱:金融服務(wù)-企業(yè)貸款-利息”。

需注意的是,信托計(jì)劃成立后受讓項(xiàng)目方的資產(chǎn)收益權(quán),信托計(jì)劃到期后項(xiàng)目方以固定利率(即約定的本息)回購資產(chǎn)收益權(quán)的業(yè)務(wù)模式,在會(huì)計(jì)上目前應(yīng)定性為“買入返售金融資產(chǎn)”。具體來說,根據(jù)2017年修改的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,金融資產(chǎn)基于其合同現(xiàn)金流量特征及企業(yè)持有該等資產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式分類為:以攤余成本計(jì)量的金融資產(chǎn)(AC)、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入其他綜合收益的金融資產(chǎn)(FVTOCI)、以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)(FVTPL)三大類別,取消了原按照持有金融資產(chǎn)的意圖和目的將金融資產(chǎn)分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)加入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)、持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)四分類。通俗地說就是金融工具你要是只想要收取本息,你就按照攤余成本核算,如果你又想要本息,又可能賣掉,那就按照FVTOCI核算,其余的金融工具就全部在FVTPL中核算。當(dāng)然你可以把非交易性權(quán)益工具指定為FVTOC。

因此,總體來說,權(quán)益類信托買返產(chǎn)品在實(shí)操中按利息處理是一種簡捷處理的方式,但存在一個(gè)問題,那就是利息增值稅不能差額扣除,轉(zhuǎn)讓就不劃算,如果按金融商品轉(zhuǎn)讓就可以差額交稅。

回到項(xiàng)目公司支付利息的所得稅扣除本身,因具體處理上同債權(quán)投資方式的利息處理一致,因此只要區(qū)分放款方是金融企業(yè)還是非金融企業(yè)并進(jìn)行相應(yīng)處理即可,具體就不再贅述。


 

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“西政資本”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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