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灰犀牛來了——房企誰能活下來(發(fā)債房企壓力測試)

YY評級 YY評級
2021-10-22 19:00 3784 0 0
中短期內(nèi),地產(chǎn)融資端信貸額度收緊,供給端集中供地拿地成本上升,需求端限購限貸以及網(wǎng)簽進(jìn)度受限都對房地產(chǎn)公司現(xiàn)金造成壓力。

作者:rating狗

來源:YY評級(ID:YYRating)

引子

政策調(diào)控背景下,華夏幸福、藍(lán)光以及恒大等主體負(fù)面輿情不斷,7月以來,接連負(fù)面輿情釋放導(dǎo)致行業(yè)局面持續(xù)悲觀,而政策繼續(xù)加碼,負(fù)面情緒釋放進(jìn)一步推高利差走擴(kuò),而隨著花樣頻出,市場的信心仍在進(jìn)一步下墜中。

中短期內(nèi),地產(chǎn)融資端信貸額度收緊,供給端集中供地拿地成本上升,需求端限購限貸以及網(wǎng)簽進(jìn)度受限都對房地產(chǎn)公司現(xiàn)金造成壓力。在此背景下,現(xiàn)金為王依然是四季度房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

值此分化時(shí)點(diǎn),我們對各家主流房企面臨的資金壓力進(jìn)行區(qū)間測算,試圖分析在 21年下半年年企業(yè)無法新增任何借款(包括表外)、同時(shí)不新增土儲(chǔ)的極端情況下,針對各家自身銷售、存量土儲(chǔ)、杠桿情況的安全邊際還有多大空間。

我們的假設(shè)最核心的是假設(shè)企業(yè)不再拿地和到期債務(wù)清償為主(含可動(dòng)用貨幣資金),在此基礎(chǔ)上大致基于以下次生假設(shè):分2個(gè)維度,各區(qū)分2種情形:周轉(zhuǎn)去化率樂觀及悲觀分別為80%、50%;銷售回款率樂觀時(shí)80%,悲觀時(shí)僅為50%,總計(jì)從樂觀到悲觀延伸4種組合。

在最樂觀情形下,F(xiàn)L、JY等名字主體,仍是有資金缺口;而在中性1組合下,則RS、JK等接連扛不住,緊接著中性壓力測試2下則是Grennland等也加入陣營,而在去化和回款雙重降幅悲觀預(yù)期下,此前的YZ、ZN等主體紛紛中招。殺傷面之廣,似乎壓力的進(jìn)行仍在進(jìn)行中。

在市場有些趨勢形成的過程中,預(yù)期可能是自己實(shí)現(xiàn)的。所以銷售來看,量縮成為短期市場的一種預(yù)期,特別是去化情況整體受壓制,疊加此前信貸端對按揭等額度有一定總量控制(金融街論壇對這個(gè)似乎有緩和整體滿足合理資金需求),但是冰凍三尺非一日之寒,春回大地,也是需要一個(gè)過程。故而,壓力測試雖然非常嚴(yán)苛,但是打鐵還需自身硬,從真實(shí)的現(xiàn)金流出發(fā),找到符合企業(yè)的過冬之路,是當(dāng)下企業(yè)活下來的關(guān)鍵。

此外,某些地產(chǎn)秀操作,進(jìn)一步惡化市場信心,讓這個(gè)冬天雪中送炭的更為憂慮。以下為地產(chǎn)界的黃世仁對待弱雞楊白勞多年儲(chǔ)蓄的態(tài)度,地主家就這么豪橫。(本故事純屬虛構(gòu),如有雷同,請找DDZY)


答案非絕對,市場測算方法也有很多,我們提供其中一種思路供大家參考。


圖表速覽
 

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題: YY | 灰犀牛來了——房企誰能活下來(發(fā)債房企壓力測試)

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