地產(chǎn)資管界 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：地產(chǎn)資管君
來(lái)源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）
6月2日，據(jù)華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)道，黑石集團(tuán)正購(gòu)買普洛斯位于美國(guó)的工業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)，收購(gòu)金額為187億美元，其中80億美元用于處理債務(wù)。報(bào)道稱，正式收購(gòu)公告最快于美東時(shí)間周日公布。
華爾街日?qǐng)?bào)稱，這是有史以來(lái)全球規(guī)模最大的一宗私有不動(dòng)產(chǎn)交易。收購(gòu)?fù)瓿珊螅谑瘜④Q身美國(guó)最大的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主之一。
據(jù)了解，普洛斯原本在4月份打算將美國(guó)業(yè)務(wù)上市，但消息傳出后引發(fā)了買家的收購(gòu)興趣，公司隨后順?biāo)浦蹖⑵涑鍪邸?/p>
4月29日，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，物流地產(chǎn)商普洛斯正計(jì)劃將美國(guó)業(yè)務(wù)IPO，并以200億美元（約1347億人民幣）估值募集資金30億美元。
報(bào)道援引一位接近普洛斯的人士稱，上市有可能將于2019年年內(nèi)完成。“而按照這樣的募資額度，普洛斯股東被允許向市場(chǎng)出售相當(dāng)于約全球四分之一倉(cāng)儲(chǔ)面積的股份。”
普洛斯曾被萬(wàn)科等財(cái)團(tuán)收購(gòu)
1991年，普洛斯（ProLogis）前身Security Capital Industrial Trust 成立，投資領(lǐng)域較為多元化，包括工業(yè)用地、商業(yè)及寫字樓盤等地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，但此后為降低空置率、提高運(yùn)營(yíng)效率以及與美國(guó)其他房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)分，專注于當(dāng)時(shí)由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而出現(xiàn)大量需求的物流地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)。
1994年，普洛斯于紐交所上市；2003年，普洛斯進(jìn)入中國(guó)，通過(guò)并購(gòu)與合資獲取土地，而后憑借物流園區(qū)的示范效應(yīng)獲得地方政府青睞。
2008年12月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GIC RE）以13億美元現(xiàn)金收購(gòu)ProLogis在中國(guó)和日本的資產(chǎn)，ProLogis在中日兩國(guó)的品牌更名為GLP，沿用“普洛斯”譯名；2010年10月，GLP于新加坡交易所上市，中國(guó)社保基金、阿里巴巴、周大福及中投公司等參與認(rèn)購(gòu)。
黑石原本打算在2017年初普洛斯從新加坡退市并尋求被收購(gòu)時(shí)出手競(jìng)價(jià)，無(wú)奈時(shí)任總裁梅志明領(lǐng)銜的中國(guó)財(cái)團(tuán)也在參與對(duì)普洛斯的競(jìng)購(gòu)，使得當(dāng)時(shí)那宗競(jìng)購(gòu)變得毫無(wú)意義，黑石隨后退出。
2017年7月，以萬(wàn)科為首的中國(guó)財(cái)團(tuán)以116億美元（約790億元人民幣）正式收購(gòu)普洛斯，造就了亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)案。交易完成后普洛斯將于新加坡交易所退市。收購(gòu)前，持股比例GIC為36.57%、高瓴資本為8.14%、萊德集團(tuán)為6.99%、美銀美林集團(tuán)為5.31%；收購(gòu)?fù)瓿珊螅止杀壤f(wàn)科集團(tuán)為21.4%、厚樸投資為21.3%、高瓴資本為21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司為15%、普洛斯管理層為21.2%。
圖：收購(gòu)后普洛斯股權(quán)結(jié)構(gòu)
普洛斯的運(yùn)作模式
傳統(tǒng)物流地產(chǎn)企業(yè)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)加物業(yè)管理，自身前期投入巨大，資金負(fù)擔(dān)重。普洛斯的運(yùn)作模式是，在全球范圍內(nèi)投資建設(shè)優(yōu)質(zhì)高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù)，但不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，收益來(lái)源于租金、物業(yè)增值與管理費(fèi)。
普洛斯通過(guò)設(shè)立基金管理平臺(tái)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)基金管理三項(xiàng)業(yè)務(wù)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)與資本的閉合循環(huán)，同時(shí)基金管理部門又可收取管理費(fèi)和分紅獲利。
普洛斯目前擁有三大業(yè)務(wù)。一是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，把地產(chǎn)建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開(kāi)發(fā)建成的物流中心出售給普洛斯地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產(chǎn)交付給地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門用于出租。
二是地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代物流設(shè)。項(xiàng)目完工后，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門將項(xiàng)目移交給運(yùn)營(yíng)部門管理，運(yùn)營(yíng)部門通過(guò)進(jìn)一步的招租和服務(wù)完善，使項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。
三是地產(chǎn)基金管理：基金管理業(yè)務(wù)主要是指組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，并由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。主要通過(guò)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門收購(gòu)或是向第三方收購(gòu)獲取地產(chǎn)。
2018年9月11日，普洛斯宣布與GIC在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立新基金。該基金為總額20億美元的收益增值型基金，將用于在中國(guó)收購(gòu)有穩(wěn)定收益的物流資產(chǎn)。倉(cāng)儲(chǔ)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要以持有運(yùn)營(yíng)為主，其回報(bào)周期長(zhǎng)，無(wú)法像住宅一樣通過(guò)銷售變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，而通過(guò)與REITs產(chǎn)品的對(duì)接，則可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，形成資本運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 史上最大規(guī)模私募不動(dòng)產(chǎn)交易誕生！黑石187億美元收購(gòu)普洛斯在美業(yè)務(wù)
