作者：毛小柒

來源：濤動宏觀（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

鑒于當前地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，相關(guān)政策的放松力度仍在不斷加大。

一、菏澤、重慶與贛州等地先后傳出下調(diào)首付比例的消息

（一）2022年2月17日，山東菏澤“無房無貸”購房者的首付比例從之前的30%降至20%的市場消息鋪天蓋地，后被菏澤當?shù)囟嗉毅y行證實。具體如下：

1、無房且無個人住房貸款記錄的，首付比例可以執(zhí)行20%；

2、無房且有個人住房貸款記錄（已結(jié)清）或擁有1套住房但無房貸記錄的，首付比例可執(zhí)行25%；

3、對實際擁有1套住房且存在購房貸款記錄的，首付比例執(zhí)行30%。

（二）2022年2月18日，部分媒體開始報道，重慶、江西贛州等地區(qū)的銀行在春節(jié)前后便將首套房首付比例下調(diào)至20%。

二、最低首付比例的規(guī)定：不限購城市的首套房為25%（可下調(diào)5個百分點）

1998年以來，為支持住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展，央行發(fā)布了一系列政策和規(guī)定，并對最低首付比例提出相應(yīng)要求，隨后根據(jù)不同階段的住房金融調(diào)整方向?qū)ψ畹褪赘侗壤M行調(diào)整，大致的比例主要有20%、25%、30%等等。

（一）1998年5月9日，央行發(fā)布《個人住房貸款管理辦法》，明確規(guī)定：不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款。此后，最低首付比例便和目前的房地產(chǎn)貸款集中度、三道紅線一起成為房地產(chǎn)金融管理制度的組成部分。

（二）2005-2006年，政策部門發(fā)布一系列文件，將住房貸款的最低首付款比例由20%提高到30%，個別地區(qū)應(yīng)有區(qū)別地提高住房貸款的最低首付款比例。

（三）2010年，國務(wù)院發(fā)布4號文，要求二套房的最低首付款比例為40%。2011年3月央行進一步發(fā)布66號文，要求適時提高轄區(qū)內(nèi)二套房的首付比例。

（四）2013年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，重申繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策，對房價上漲過快的城市，要進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

（五）2015年9月，央行和原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

（六）2016年2月，央行和原銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確在不實施“限購”措施的城市：

1、居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

2、對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

可以看出，對于首套房來說，20%的最低首付比例應(yīng)也是符合要求的。因此近期菏澤、重慶與贛州等地將最低首付款比例調(diào)降至20%應(yīng)不算違規(guī)。

三、救市潮來襲：多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)已到了需要去庫存的階段

（一）近期一系列地產(chǎn)政策的放松，其目的只有一個，即救市。這主要是因為前期房地產(chǎn)金融審慎管理制度以及相關(guān)房地產(chǎn)長效機制的全面實施從銷售端、融資端、資產(chǎn)處置端限制了地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流，并使得市場對地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期出現(xiàn)了變化，導(dǎo)致目前多數(shù)地區(qū)的地產(chǎn)項目銷售端并不理想。

（二）我們理解，由于銷售端的不暢，目前多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)應(yīng)已經(jīng)到了需要去庫存的階段。例如，2022年2月15日，在鄭州市委全會暨市委經(jīng)濟工作會上，鄭州代市長何雄便直指鄭州地區(qū)的商品房庫存問題。為此，我們理解，在解決商品房的庫存問題上，短期內(nèi)主要通過放松限購限售、降低首付比例等方式解決，中長期內(nèi)則主要通過不斷吸引新市民群體來消化，這大概也是部分地區(qū)不斷加大大學生引進力度的背景。

（三）由于房地產(chǎn)的庫存可能已經(jīng)到了需要關(guān)注的時候，因此救市對于地產(chǎn)行業(yè)及整個經(jīng)濟來說便顯得很重要和很有必要，從這個角度看，我們認為鄭州、重慶、菏澤以及贛州等地區(qū)應(yīng)是走在了前面。而近期政策層面對此亦有相關(guān)表態(tài)，如2021年12月發(fā)改委副主任寧吉喆重新將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)、住建部王蒙徽部長提及“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的國內(nèi)消費市場”以及2022年全國住建工作會議提出要充分釋放居民住房需求。

四、除消化庫存外，可能還需要擔心潛在斷供潮的危機

（一）事實上，除目前市場預(yù)期不穩(wěn)以及部分地區(qū)房地產(chǎn)庫存較高等問題外，可能還需要擔心斷供潮的問題。通常情況下，斷供潮的出現(xiàn)有兩個原因：

1、住房擁有者的收入大幅下降，導(dǎo)致無法支撐房貸的償還；

2、商品房價格下滑，出現(xiàn)了商品房的市值顯著低于貸款金額。

經(jīng)濟基本面的持續(xù)下行是上述第一個原因的推動力量，市場預(yù)期的不穩(wěn)以及銷售端的不暢是第二個原因的推動力量。

（三）可以看出，一旦經(jīng)濟基本面下行持續(xù)下去以及地產(chǎn)行業(yè)危機持續(xù)無法得到解決，則斷供潮的潛在危機未必不值得警惕，而這對于商業(yè)銀行，特別是國有大行來說，應(yīng)是最大的危機，畢竟大部分個人住房貸款是由國有大行投放的。

五、地產(chǎn)政策的寬松力度還需要更大

無論是房地產(chǎn)的去庫存，抑或是防范斷供潮的來襲，以及化解當前地產(chǎn)行業(yè)的危機，均表明當前及后續(xù)地產(chǎn)政策的寬松力度需要更大，且已經(jīng)變得非常必要，否則市場主體對地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期若無法得到扭轉(zhuǎn)，其影響的不僅僅是地產(chǎn)企業(yè)，而是包括購房者（消化庫存）、住房擁有者（謹防斷供危機）以及金融體系（防范地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量惡化）在內(nèi)的整體經(jīng)濟。

（一）雖然針對出險地產(chǎn)企業(yè)和出險項目已經(jīng)有針對性舉措，各地在因城施策的政策導(dǎo)向下已經(jīng)相繼放松了相關(guān)約束，且在地產(chǎn)融資端亦進行了調(diào)整（如保障房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理以及下調(diào)5年期以上LPR等），但目前來看，以上舉措仍然不夠，市場預(yù)期并沒有從根本上得到扭轉(zhuǎn)。

（二）我們認為，在消化房地產(chǎn)庫存及化解危機的導(dǎo)向下，下調(diào)最低首付比例并非終點，在前期加大購房補貼力度和公積金貸款支持力度的基礎(chǔ)上，諸如限購限售政策的放松亦可期待，地產(chǎn)行業(yè)融資政策的調(diào)整也顯得非常有必要。

（三）不過，下調(diào)最低首付比例雖然一定程度上能夠釋放住房需求，但在債務(wù)壓力減輕等方面卻沒有幫助，相當于給居民加杠桿，并不可持續(xù)。當前的關(guān)鍵是需要通過下調(diào)5年期以上LPR等舉措來扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，減輕購房主體的債務(wù)壓力；通過放松地產(chǎn)融資政策來緩解地產(chǎn)企業(yè)的流動性危機。

也即，只有通過超預(yù)期的舉措，扭轉(zhuǎn)市場對地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)才有可能良性循環(huán)，房地產(chǎn)去庫存以及防范斷供潮危機也有希望。

（四）畢竟商品市場，只有價格才是最有效的，一旦價格被控制住，所有政策的效力均會大幅折扣，我們理解，政策層面并非不讓房價漲，只是不想讓其漲得太快，年均漲幅只要不明顯超過經(jīng)濟增速即可。從這個角度看，下跌是當前房地產(chǎn)業(yè)乃至整個經(jīng)濟最大的危機。因此，化解地產(chǎn)行業(yè)的危機，表面上看是暢通銷售端、融資端與資產(chǎn)處置端，但其根本還是要讓價格發(fā)揮效力。

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原標題： 首付比例迎來下調(diào)潮？