小債看市 
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作者：感恩贊賞你
來源：小債看市（ID：little-bond）
近年來，由于環京樓市低迷，一些扎根環京的房企，比如華夏幸福遭遇流動性危機，而同樣起步于河北的榮盛發展經營狀況備受矚目。
業績下滑
近日，榮盛發展（002146.SZ）對外披露2021年中期業績報告。
數據顯示，上半年榮盛發展實現營業收入342.24億元，同比增長30.85%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤25.33億元，同比下跌14.02%。
半年報財務指標
《小債看市》注意到，榮盛發展業績下滑主要與營業成本高企有關，今年上半年其營業總成本為299.58億元，同比上升39%。
2018年以來，榮盛發展的毛利率水平持續下滑，今年上半年該指標為25.8%，同比下降5.5個百分點。
毛利率水平
在整個房地產行業利潤承壓形勢下，榮盛發展需進一步提升成本管控和產品打造能力。
在銷售方面，今年上半年榮盛發展實現簽訂商品房銷售合同面積516.71萬平方米，同比增長19%；合同金額599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%。
上半年，榮盛發展先后在京津冀、長三角、中西部、珠三角區域的16個城市獲得土地28宗，規劃建筑面積302.86萬平方米，拿地銷售僅為0.21，拿地力度相對偏小。
截至2021年6月末，榮盛發展土地儲備建筑面積3741.25萬平方米，其土儲總量基本可以滿足未來3年左右的發展需求。
《小債看市》統計，目前榮盛發展存續8只債券，存續規模46.6億元，集中兌付期主要在2023年，短期償債壓力不大。
存續境內債券到期分布
據最新評級報告，榮盛發展的主體和相關債項信用等級均為AAA，評級展望“穩定”。
在離岸債券方面，榮盛發展存續兩只美元債，存續規模8億美元，均將于一年內到期，短期集中兌付壓力較大。
2300億負債壓頂
據官網介紹，榮盛發展成立于1996年，已基本形成以房地產開發為主業，貫穿康旅、產業園、設計、實業、酒店、物業、商管、房地產金融等業務為一體的全方位、綜合性的全產業鏈條，并成長為全國性知名大型多產業集團公司。
2007年，榮盛發展登陸深圳證券交易所，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。
從股權結構看，榮盛發展控股股東為榮盛控股，直接持股比例為35.65%，公司實際控制人為耿建明。
股權結構圖
2020年，榮盛發展實現全口徑合約銷售金額1270.97億元，同比增長10.18%，但低于百強房企平均12.4%的銷售業績增速。
據克而瑞數據，2020年榮盛發展以1249.8億操盤金額位居房企第22位；以1179萬平方米操盤面積居第18位，屬于中型房企。
克而瑞2020年房企排名
近兩年，榮盛發展竣工結轉速度放緩，疊加環京區域調控影響，其經營狀況并不理想。
2020年，榮盛發展實現營收715.11億元，同比微增0.85%；實現歸母凈利潤75.01億元，同比下降17.75%。
自2018年以來，榮盛發展營收增速持續放緩，2020年盈利能力是近五年來首次下滑。
盈利能力
另外，由于拿地成本高企，榮盛發展經營獲現能力持續惡化。
2018年至今年上半年，榮盛發展經營性現金流凈額分別為175.12億元、21.2億元、13.67億元以及12.47億元，可以看出其經營性現金流持續下降。
截至今年二季末，榮盛發展總資產為2935.53億元，總負債2353.23億元，凈資產582.3億元，資產負債率80.16%。
2016年以來，榮盛發展財務杠桿水平上升較快，明顯高于行業平均水平，存在一定杠桿風險。
財務杠桿水平
從房企融資新規“三道紅線”看，截至2021年中榮盛發展剔除預收賬款后的資產負債率為70.8%，凈負債率66.5%，現金短債比為1.2，仍踩中一道紅線，歸屬“黃檔”。
《小債看市》分析債務結構發現，榮盛發展主要以流動負債為主，占總債務的80%。
截至今年二季末，榮盛發展流動負債有1883.83億元，主要為應付賬款，其一年內到期的短期債務有222.53億元。
相較于短債規模，榮盛發展流動性尚可，其賬上貨幣資金有291.67億元，除去受限資金后可以覆蓋短債，短期償債風險不大。
在備用資金方面，截至2020年末，榮盛發展銀行授信有931.55億元，未使用授信額度有519.73億元，可見其財務彈性較好。
銀行授信情況
在負債方面，榮盛發展還有469.4億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計427.25億元。
整體來看，榮盛發展剛性債務有781.94億元，主要以長期有息負債為主占比55%，帶息債務比為33%。
有息負債高企，榮盛發展融資成本上升，2019年至今年上半年其財務費用分別為9.17億、9.34億以及8.36億元，另外銷售費用和管理費用也逐年增長，期間費用對公司利潤形成嚴重侵蝕。
期間費用高企
從償債資金來源看，榮盛發展償債主要包括盈利、經營性現金流、債務收入以及可變現資產。
盈利和經營性現金流下滑壓力下，榮盛發展主要依賴于外部融資，作為上市公司其融資渠道多元，除了發債和借款，還通過股權、信托以及股權質押等方式融資，但融資成本較高。
融資結構
在股權質押方面，截至今年4月末控股股東榮盛控股已質押9.11億榮盛發展股權，占其所持股份的58.77%，榮盛建設股權質押率為62.83%。
可見，榮盛發展主要股東質押公司股份比例較高，若股價下行可能面臨被平倉風險。
股權質押比例
值得注意的是，今年上半年榮盛發展的外部融資環境發生微妙變化，其籌資活動現金流入金額下降，在償還大量負債后，籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態。
在資產質量方面，截至今年二季末，榮盛發展其他應收款項高達266.73億，主要為土地保證金等政府部門保證金及合作方經營往來款，且其他應收款項賬齡分布較長，對資產流動性造成一定影響。
另外，榮盛發展受限資產規模較大，截至2020年末該指標為653.56億，是凈資產的1.1倍，其中主要為用于融資抵質押的受限存貨，不利于資產流動。
受限資產
總得來看，榮盛發展盈利和經營獲現能力下滑，對債務和利息保障下降；有息負債高企，財務費用增長較快，存在一定短期償債壓力和融資成本上升壓力；受限資產規模較大，影響資產流動性。
03
早年，耿建明在部隊當了3年基建工程兵后，考取了華北航天工業學院，進修建筑技術經濟管理專業，1986年畢業后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明從一名普通的職工做起，后升為一建公司副處長、處長，并于1991年考入天津大學工程造價專業。
1996年，在外人看來仕途一帆風順的耿建明，卻毅然拋下金飯碗辭職下海，他懷揣僅有的5000元錢，又從朋友那里借到5000元，成立了榮盛建筑安裝公司。
憑著過硬的專業能力，榮盛很快就在業內混得風生水起。
當建筑業正如火如荼時，耿建明覺察到建筑市場已經趨向飽和，而市民對高品質住宅需求才是巨大的市場潛力，于是轉而進軍房地產。
1999年，耿建明把進軍地產業的第一枚棋子布在了南京，憑借工程起家積累的設計、施工、造價等優勢，榮盛第一個住宅項目 “方州花園”一經推出很快就賣光了，就此賺到了地產業的第一桶金。
南京項目成功后，榮盛承接了廊坊市的一個破舊小區的重造，耿建明把在南京的經驗吸取過來，創造了當年100%銷售的輝煌，這也為榮盛后來的發展打下堅固的基礎。
2002年，耿建明在廊坊設立了榮盛控股，開發阿爾卡迪亞等樓盤，迅速成為以品質地產為特征的本土地產勁旅。
在策略上，榮盛選擇避開與一線城市的實力雄厚的國企、外企的正面較量，以超出當地消費者預期的比較優勢，在三線城市扎根，隨后進軍同級別滄州、徐州等市場，開始全國布局。
2007年8月，耿建明帶領榮盛發展在深交所掛牌上市，成為河北省首家通過IPO上市的房地產企業。
2008年，全球金融危機后的4萬億救市資金，帶來中國房地產市場規模和價格的井噴，也讓身在其中的耿建明賺得缽滿盆滿。
隨后十年，榮盛以開發并形成府邸、盛景、錦繡及花語等多種風格樓盤系列。
2017年前后，隨著環京限購政策不斷加碼，榮盛發展開啟全國化擴張戰略，試圖通過區域均衡布局實現對沖籃子過于集中的影響。
2019年，榮盛發展全年營收突破千億，終于踏入房企“千億俱樂部”。
近年來，由于環京樓市低迷，一些扎根環京的房企，比如華夏幸福遭遇流動性危機，而同樣起步于河北的榮盛發展經營狀況備受矚目。
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