作者：指南君

來(lái)源：不良資產(chǎn)指南

近日，砂之船集團(tuán)旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)以約5.78億元的價(jià)格，拍下了位于上海閔行區(qū)銀都路2768號(hào)的原金盛家居二期項(xiàng)目。成交單價(jià)約每平方米2663元。這棟總建筑面積約22萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑，主體結(jié)構(gòu)早已封頂，但從2021年起因原開發(fā)商資金鏈斷裂而停工，至今已爛尾八年。

原開發(fā)商金盛置業(yè)投資集團(tuán)以家居建材連鎖賣場(chǎng)起家，后擴(kuò)張至百貨、地產(chǎn)、文化娛樂等多個(gè)領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)高企。截至2021年末，金盛置業(yè)賬面負(fù)債約87.38億元，已資不抵債。2022年，公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序。銀都路上的金盛家居二期項(xiàng)目隨之成為爛尾資產(chǎn)。

砂之船接手后，將徹底改變項(xiàng)目用途。原規(guī)劃是家居建材賣場(chǎng)，現(xiàn)在要改造成一座大型奧特萊斯。總建筑面積22萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積超過(guò)15萬(wàn)平方米，餐飲業(yè)態(tài)規(guī)劃占比30%。

這個(gè)項(xiàng)目體量有多大？青浦百聯(lián)奧特萊斯一、二期合計(jì)20萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期是上海乃至全國(guó)最大的奧特萊斯。砂之船閔行項(xiàng)目在物理空間上將直接超過(guò)它，成為上海最大的單體奧特萊斯，甚至有潛力挑戰(zhàn)亞洲第一的位次。

這不是砂之船第一次在上海接盤爛尾商業(yè)項(xiàng)目。

2023年，砂之船拿下了嘉定新城原明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)。那個(gè)項(xiàng)目同樣停工多年，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完成。砂之船將其改造為砂之船（上海嘉定）奧萊，規(guī)劃建筑面積約16萬(wàn)平方米，總投資約14億元，計(jì)劃引入超過(guò)600個(gè)品牌。嘉定項(xiàng)目于2024年12月開工，預(yù)計(jì)2027年投入運(yùn)營(yíng)。至此，砂之船在上海形成一南一北兩個(gè)超級(jí)奧萊的布局。

砂之船集團(tuán)什么來(lái)頭？創(chuàng)始人徐榮燦，重慶璧山人，大學(xué)畢業(yè)后當(dāng)過(guò)教師，一次赴意大利游學(xué)的經(jīng)歷讓他看到國(guó)外奧特萊斯業(yè)態(tài)的成熟。回國(guó)后他辭職下海，從一家名為“砂之船”的咖啡館起步，逐步進(jìn)入時(shí)裝代理業(yè)務(wù)。在做服裝生意的過(guò)程中，他發(fā)現(xiàn)服裝行業(yè)有大量尾貨需要消化，而消費(fèi)者對(duì)名牌折扣商品有強(qiáng)烈需求。2008年，他在重慶開出第一家砂之船奧特萊斯。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍不看好，但首年銷售額就超出預(yù)期。

此后砂之船在全國(guó)復(fù)制這一模式。截至2025年底，砂之船已在18個(gè)城市落地20家超級(jí)奧萊，其中在營(yíng)18家，總運(yùn)營(yíng)面積超過(guò)236萬(wàn)平方米，累計(jì)投資超過(guò)200億元。2025年全年銷售額達(dá)263億元。砂之船還是亞洲首個(gè)發(fā)行奧特萊斯房地產(chǎn)投資信托的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，在存量資產(chǎn)盤活和資本運(yùn)作上有一套成熟體系。

砂之船的核心能力，就是用低價(jià)獲取核心地段的大體量閑置商業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)重新定位和改造，讓“死資產(chǎn)”重新運(yùn)轉(zhuǎn)。閔行金盛項(xiàng)目與嘉定明發(fā)項(xiàng)目都是典型——原開發(fā)商資金鏈斷裂，主體結(jié)構(gòu)已完工或接近完工，司法拍賣價(jià)格折讓幅度大。砂之船以每平方米兩三千元的成本拿到物業(yè)，再投入改造資金變成奧萊。這種“舊改+奧萊”的模式，比從零拿地建設(shè)周期更短、成本更低。

對(duì)閔行顓橋來(lái)說(shuō)，這棟爛尾樓的復(fù)活不只是換一塊招牌。項(xiàng)目所在位置周邊常住人口密集，但長(zhǎng)期缺少一個(gè)高能級(jí)的商業(yè)綜合體。金盛家居一期還在運(yùn)營(yíng)，主要做家居建材，客群屬低頻消費(fèi)。

二期改造為奧特萊斯后，將引入國(guó)際名品、美妝、潮流服飾、親子休閑等高頻次消費(fèi)業(yè)態(tài)，餐飲占比三成。一個(gè)22萬(wàn)平方米的商業(yè)體投入運(yùn)營(yíng)，會(huì)直接改變上海南部商業(yè)中心的空白格局。長(zhǎng)期以來(lái)，上海商業(yè)版圖呈現(xiàn)西重南輕的特點(diǎn)。青浦、大虹橋板塊大型商業(yè)密集，閔行南部缺少一個(gè)能輻射區(qū)域的地標(biāo)級(jí)購(gòu)物目的地，砂之船項(xiàng)目填補(bǔ)了這個(gè)缺口。

從城市更新的角度看，這個(gè)案例同時(shí)也提供了盤活存量商業(yè)資產(chǎn)的樣本。城市發(fā)展進(jìn)入存量階段，大量爛尾或低效運(yùn)營(yíng)的商業(yè)樓盤占據(jù)核心地段。原開發(fā)商沒有能力盤活，司法拍賣后由專業(yè)運(yùn)營(yíng)商接盤改造成新業(yè)態(tài)，這條路走得通。砂之船在重慶、昆明、南京等多個(gè)城市都有類似操作，收購(gòu)閑置物業(yè)，改造成奧特萊斯，迅速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正。

本次5.78億元的收購(gòu)價(jià)對(duì)應(yīng)22萬(wàn)平方米體量，每平均價(jià)2663元，即使加上后續(xù)改造投入，總成本仍遠(yuǎn)低于新建一座同等規(guī)模的奧特萊斯。閔行項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，省掉了大量土建時(shí)間和資金。按照砂之船在其他城市的同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，從收樓到開業(yè)通常在18到24個(gè)月。一旦開業(yè)，這座沉睡八年的商業(yè)巨艦將重新啟動(dòng)，帶動(dòng)周邊土地價(jià)值和商業(yè)氛圍提升。

逆周期下，類似金盛這樣因資金鏈斷裂而折價(jià)出讓的爛尾商業(yè)資產(chǎn)正在增多。對(duì)于具備改造和運(yùn)營(yíng)能力的投資者而言，這類抄底機(jī)會(huì)值得密切關(guān)注。

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原標(biāo)題： 神秘老板接盤閔行最大爛尾樓