丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）
2021年兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)，堅(jiān)持房住不炒，以解決好大城市住房突出問(wèn)題為抓手，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新政策周期。2021年1-4月，已有深圳、杭州、成都等31城，疊加中央層面表態(tài)，前4月至少發(fā)布百余次樓市調(diào)控政策。
此外，今年2月住建部發(fā)文對(duì)22個(gè)核心城市實(shí)施集中供地，旨在遏制房企非理性拿地，上海試行新房集中供應(yīng)模式，意在分流購(gòu)房資金、減少投機(jī)炒作。“兩道紅線”下，信貸資金管控全面趨緊，熱點(diǎn)城市紛紛出現(xiàn)房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象，全國(guó)首套、二套房貸平均利率趨勢(shì)性上升。未來(lái)貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，融資端將持續(xù)發(fā)力，房企融資環(huán)境或?qū)⒊掷m(xù)收緊，居民端房地產(chǎn)信貸管控趨嚴(yán)，房貸利率或?qū)②厔?shì)性上移，并強(qiáng)化信貸資金用途管理。
而樓市調(diào)控顯然已“下沉”至熱點(diǎn)縣市及熱點(diǎn)城市市區(qū)，涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、積分搖號(hào)等內(nèi)容。其中，上海堪稱本輪調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，連番6次政策加碼。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市仍將保持調(diào)控定力，壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓。
融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”，這三大政策讓整個(gè)行業(yè)圍繞著房住不炒、去杠桿、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期走下去，由于是長(zhǎng)期政策，因此也會(huì)重塑整個(gè)行業(yè)格局。
近30城升級(jí)調(diào)控并下沉到縣市
中央積極堅(jiān)持“房住不炒”的政策定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，兩會(huì)再次提及解決好大城市住房突出問(wèn)題，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾已由全行業(yè)的需求剛性演變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性的大城市住房難題。
為落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，合肥、深圳、東莞、成都等近30城相繼升級(jí)調(diào)控，并“下沉”到衢州下轄的江山市、龍游縣這類熱點(diǎn)縣市，重點(diǎn)涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，堪稱本輪房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)。
具體來(lái)看，合肥、深圳、上海、杭州、東莞、西安、寧波、廣州、嘉興等相繼升級(jí)限購(gòu)。合肥、深圳完善限購(gòu)，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都、合肥限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”，將法拍房納入限購(gòu)范圍。東莞、嘉興、合肥、杭州、寧波升級(jí)限購(gòu)，東莞、西安提升社保繳納年限，東莞非戶籍家庭購(gòu)買二套房、新落戶家庭購(gòu)買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。
湖州、義烏、南平、廣州、合肥、徐州、南通、嘉興、東莞等升級(jí)限價(jià)，嚴(yán)格限定備案價(jià)格漲幅。湖州續(xù)批預(yù)售價(jià)格備案不得高于前批次備案價(jià)格，義烏在售項(xiàng)目不予上調(diào)備案價(jià)格，南平新開(kāi)盤項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售報(bào)備均價(jià)不得超過(guò)可比樓盤上月成交均價(jià)的1.5%或本盤上月成交均價(jià)的1%。
上海、義烏、合肥、江山、龍游縣等首次出臺(tái)限售，杭州、嘉興、成都、西安、廣州等升級(jí)限售。上海、杭州、合肥、江山熱點(diǎn)樓盤實(shí)行限售管控，上海按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的商品房、杭州搖號(hào)中簽率小于等于10%的或以優(yōu)先購(gòu)買方式取得的新房皆限售5年。合肥市區(qū)范圍登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于1.5的熱點(diǎn)樓盤，均實(shí)行搖號(hào)銷售，且搖號(hào)所購(gòu)房源限售3年。衢州下轄的江山市及龍游縣對(duì)市場(chǎng)關(guān)注度高的熱點(diǎn)地塊所開(kāi)發(fā)的樓盤限售5年。成都、西安、廣州延長(zhǎng)限售年限3-5年。
杭州、上海、廣州增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，變相抑制房屋交易。杭州、上海個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。廣州將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
值得注意的是，深圳、無(wú)錫、成都、西安、寧波等建立二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。例如深圳市住建局率先出臺(tái)二手住房交易價(jià)格參考機(jī)制，并要求二手房經(jīng)紀(jì)公司不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息。
表：2021年1-4月政策加碼城市
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
信貸資金管控全面趨緊，全國(guó)房貸利率趨勢(shì)線上升
房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長(zhǎng)等現(xiàn)象。廣州房貸額度緊缺，放款周期延長(zhǎng)至3-6個(gè)月，工農(nóng)中建四大行集體上調(diào)房貸利率；深圳按揭審核趨嚴(yán)，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長(zhǎng)至4個(gè)月；上海多數(shù)商業(yè)銀行信貸額度不足，個(gè)別國(guó)有大行甚至出現(xiàn)階段性停貸。
結(jié)合近期實(shí)際調(diào)研情況，熱點(diǎn)三、四線城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來(lái)四大國(guó)有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長(zhǎng)等現(xiàn)象，部分城市項(xiàng)目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時(shí)放款尚無(wú)定數(shù)。受此影響，房企銷售回款壓力明顯加劇，在售項(xiàng)目案場(chǎng)普遍與十余家銀行合作，積極爭(zhēng)取在每月初能夠得到更多的放貸額度。
北京、上海、深圳、浙江等多省市加強(qiáng)個(gè)人信貸資金監(jiān)管，并開(kāi)展專項(xiàng)稽核檢查，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2月以來(lái)，全國(guó)房貸利率趨勢(shì)性上升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國(guó)房貸利率止跌回升，首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個(gè)基點(diǎn)，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個(gè)基點(diǎn)。隨后房貸利率持續(xù)上移，4月全國(guó)首套房貸利率升至5.31%，環(huán)比再增3個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率升至5.59%，環(huán)比再增2個(gè)基點(diǎn)。
圖：2018年1月-2021年4月全國(guó)首套、二套房貸平均利率
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
上海、廣東、浙江、海南、山東、四川、遼寧等多省市依規(guī)上調(diào)中小型銀行房貸占比上限，平衡好中小型銀行經(jīng)營(yíng)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)防控。例如上海第三檔和第五檔銀行的房貸占比上限分別提高2個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，又如廣東省第三檔和第四檔銀行的房貸占比上限分別提升2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。
表：部分省市上調(diào)中小銀行房貸占比上限
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC
22城集中供地遏制非理性搶地
2月18日，住建部發(fā)文對(duì)22個(gè)熱點(diǎn)城市實(shí)施土地供應(yīng)兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)，2021年住宅用地公告不超過(guò)3次。4月，集中供地城市再擴(kuò)容。土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則發(fā)生巨大改變。截至4月末，已經(jīng)有近2/3的城市公布了首批集中出讓土地的日程表和年度供地計(jì)劃。
實(shí)際上，集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競(jìng)價(jià)拿地，避免重點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)過(guò)熱，倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。“兩集中”新政后首場(chǎng)集中土拍則以平淡收?qǐng)觯鴱V州、重慶和無(wú)錫熱度分化，高溢價(jià)與流拍并存。加之各城市土地供應(yīng)節(jié)奏偏緩，長(zhǎng)時(shí)間的土地“零增長(zhǎng)”更容易造成房企的“饑餓感”，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步升級(jí)。因此，為穩(wěn)定熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)，只有加大土地供應(yīng)量，才是平穩(wěn)地市熱度的關(guān)鍵。
土地集中供應(yīng)制度之下，新房集中供應(yīng)模式應(yīng)運(yùn)而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個(gè)項(xiàng)目將集中供應(yīng)，共計(jì)10044套房源，以外環(huán)外的剛需盤居多，且預(yù)售價(jià)格沒(méi)有上漲。4月25日，上海房地產(chǎn)交易中心公布，即將集中上市47個(gè)樓盤，共計(jì)13969套房源，認(rèn)購(gòu)時(shí)間由原來(lái)的5天延長(zhǎng)至7天。
新房集中供應(yīng)意在保障剛需家庭購(gòu)房消費(fèi)，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤橫向比較，有選擇性地?fù)u號(hào)自己更中意地項(xiàng)目，避免跟風(fēng)搖號(hào)，制造不必要的市場(chǎng)恐慌。
實(shí)際上，融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地“兩集中”，已成為房地產(chǎn)行業(yè)政策端不可忽視的三大重磅，行業(yè)格局將被重塑。房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長(zhǎng)效機(jī)制。2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動(dòng)性合理充裕。不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)是金融政策的底線。
“房住不炒”“因城施策”背景下，熱點(diǎn)城市仍需保持調(diào)控定力，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際變化，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。2020年以來(lái)，長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，鹽城、泰州等多城頻出地王，房?jī)r(jià)一致看漲預(yù)期強(qiáng)烈，未來(lái)政策加碼的可能性頗高。成都、南通等前期已經(jīng)升級(jí)調(diào)控的城市，如調(diào)控效果未達(dá)預(yù)期，或?qū)⑿Х律虾＿M(jìn)一步加碼調(diào)控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。壓力城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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