2021年3月，“十四五”規(guī)劃明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，并成為當下熱議的高頻詞。

上海城市更新由來已久，土地權屬關系錯綜復雜，因此市場參與度相對較低。

伴隨八九十年代開啟的“政企分離”改革，2001年底上海國資委授權的37家市級國有資產經營公司擁有全市經營性國有資產的90%以上。20年之后，地方國企手握大量具有更新改造價值的舊廠房、舊商辦、舊住宅、舊配套設施等，但在用地性質、產權屬性等方面存在復雜關系，無法通過市場化主體妥善解決。

因此，上述背景決定了上海的城市更新必須由政府主導，來理清錯綜復雜的土地權屬關系，一并理順土地開發(fā)邏輯。

但時間、資金成本倒逼政府推動“市場參與”。政府迫切需要借助地產行業(yè)構建起的完備生態(tài)鏈，在資金調配、資源整合、運營管理、效率管控、激勵機制等方面助力城市更新。

上世紀90年代的住房制度和土地使用制度改革，住房的生產、建設專業(yè)化，維修、管理社會化，房地產市場興起。上海的“365”棚戶區(qū)改造和“十五”期間新一輪的舊區(qū)改造也都采用政府毛地批租的形式交由地產商，進行房地產邏輯下的城市更新。

伴隨層層高樓拔地而起的，還有不斷激化的社會問題，城市風貌破壞、社區(qū)配套缺乏、物業(yè)管理滯后，以及由征拆遷帶來的利益分配問題，間接導致目前上海住房畸形的供求關系。

基于此，2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》明確提出，根據各類城市功能區(qū)域，不同的發(fā)展要求與更新目標，因地制宜，分類施策。

因此，上海城市更新帶有其特殊性，尤其是在涉及歷史風貌、產業(yè)等關鍵要素時，政府的把關和審批尤其嚴格。

為了推進歷史風貌保護區(qū)的更新進程，上海做出積極嘗試。

今年8月，虹口區(qū)17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動”招商股轉工作機制的地塊。“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”，使得項目在一年之內完成從啟動征收到交地的全流程。

“場所聯(lián)動”的創(chuàng)新機制也幫助實現資金快速回籠，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

同樣是針對項目前融，9月28日，國內首單城市更新CMBS——“百聯(lián)資控城市更新CMBS”在上海交易所成功發(fā)行。據悉，此次打包進行資產證券化的項目共計4個，也都涉及優(yōu)秀歷史建筑。

圖：上海土地市場國有建設用地使用權掛牌出讓、轉讓流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

據CAIC城市更新中心統(tǒng)計，截至2014年，上海編制完成了44個歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃，對市域范圍內4000多處各級文物和優(yōu)秀歷史建筑大部分通過逐個勘察并明確了保護要求。

因此，在參與核心區(qū)的城市更新項目時，往往會涉及歷史風貌保護的內容，需要面對更加嚴格的規(guī)劃管控要求，更加復雜的審批公示流程，時間周期、資金要求都更上一層。對企業(yè)而言，高風險對應高收益，經驗判斷，此類項目涉宅地塊均擁有極高的貨值。對于想要進駐上海核心區(qū)位的頭部房企而言是無法回避的難點。

圖：上海歷史風貌保護區(qū)集聚程度及各區(qū)代表城更項目

圖：克而瑞城更中心繪制

近五年來，在核心區(qū)范圍內，按地塊規(guī)劃屬性分別劃分為商辦、住宅、綜合類的項目建筑面積，數據顯示，徐匯區(qū)新增建面總體量位居第一，其中的“綜合類”板塊面積更是達到近170萬方，明顯高于周邊，代表項目包括鑫耀中城、西岸傳媒港等。相反，黃浦區(qū)、長寧區(qū)近五年沒有新推出“綜合類”項目，兩區(qū)開發(fā)總量較低。

圖：近五年上海核心區(qū)范圍內新增建面分區(qū)分類統(tǒng)計

數據來源：克而瑞數據庫

從目前來看，上海城市更新包含兩種新趨勢，一是單建筑的零星更新，一類是片區(qū)更新。兩種城市更新方式，對房企入局提出了新要求。

在人口大量集聚、住房問題突出、產業(yè)升級緊迫的時代背景下，商改租賃、產業(yè)用地煥活等的政策環(huán)境相對寬松。可以預見未來一段時間是單體建筑的零星更新的蓬勃發(fā)展期。

相較于片區(qū)更新，零星更新對于開發(fā)商的要求相對較低，部分項目甚至可以在不涉及調容調規(guī)的前提下進行微更新，有助于中小量級的開發(fā)商熟悉上海城市更新的流程，同時獲取成本與收益信息，為是否深耕城市更新賽道給出參考。

因此，對于上海核心區(qū)內大量的老舊物業(yè)，如何評定改造優(yōu)先級，如何預估改造后的運營增量和貨值增長，如何精準對標優(yōu)質案例，將會成為零星更新的關鍵問題點。

在片區(qū)更新項目上，政策口子相應收窄，但對于居住品質提升的訴求，以及城市更新帶來的土地綜合價值提升，都確保了城更市場的旺盛需求。地產企業(yè)需要開始考慮如何拓展城更業(yè)務，成為領域內的合格玩家。

首先，明晰上海城市更新的全生命周期，結合上位規(guī)劃和企業(yè)優(yōu)勢，積極對接、盡早介入。其次，項目實操，明確與地方功能性國企的合作模式和方法，盡快適應，確定合作機會點。最后，回歸算賬邏輯，圍繞城市更新高毛利、長周期的項目特點，建立新的財務測算機制，維持企業(yè)現金流平衡。

圖：上海舊改項目流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

除上海以外，北京、深圳等城市在推進城市更新的規(guī)劃中，根據各地情況又有所差異，但整體城市更新市場化進程仍處于加速階段。這就造成企業(yè)在入局過程中，除了參與方式和推進方法存在差別外，開發(fā)周期長、周轉慢，占用大量資金，都是其在城市更新道路上將面臨的問題。但從近幾年表現來看，房企早期布局城市更新項目已陸續(xù)開盤貢獻銷售，并呈現出穩(wěn)定轉化的趨勢釋放紅利。

城市更新的政府架構、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕水平、運營能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。