前兩天，房產(chǎn)稅幾乎刷屏了所有人的朋友圈。我相信大家都有以下一連串的問題：

哪些城市會納入試點？落地會有多快？征收覆蓋面有多廣？稅率怎么定，對剛需會不會構(gòu)成打擊？會不會全國聯(lián)網(wǎng)征收？對房價有什么影響……

本文主要想和大家探討：未來房地產(chǎn)稅的“稅率”可能是多高？

其實，我們最可能的學習對象，新加坡、香港、德國、美國，房產(chǎn)稅其實都遠沒有大家想象的高！

稅基：物業(yè)年值，即政府每年評估你的房子合理的租金是多少，就叫物業(yè)年值！

稅率：根據(jù)房屋物業(yè)年值實行累進稅率，其中自住房年值≤8000免征。

解讀：比如政府認為你的房子今年合理的租金是1萬塊新幣。如果你自住，那么你今年的房產(chǎn)稅就是10000-8000=2000×4%=80新幣；如果你不自住，不管出租與否，房產(chǎn)稅10000×10%=1000新幣。事實上絕大部分新加坡居民房產(chǎn)稅比水電費都低！

稅基：租金評估值，類似新加坡物業(yè)年值

稅率：5%

解讀：香港的房產(chǎn)稅叫差餉稅。所有類別的房產(chǎn)物業(yè)，包括私人、公營（香港有50%的人住在公營房屋），無論是自用還是出租或空置，其計算方式和稅率是沒有差別的。都是租金評估值×5%。事實上香港差餉稅平均只占家庭支出的2%

德國沒有嚴格意義上的房產(chǎn)稅，類似的稅種只有住房土地稅，每年征收，并且各州不同。

新芽聯(lián)系德國同學得到其在柏林的一套80平房屋，一年土地稅330歐元。而這套房子如果出租的話，一年能有9000歐元收入。

我們再看一組數(shù)據(jù)：德國2015年土地稅共征收132億歐元，人口0.85億，存量住房4170套。也就是戶均征收316歐元。人均征收155歐元。對比2015年德國工人人均年收入44000歐元，這316歐元和沒交有啥區(qū)別？

其實，在很多關(guān)心房產(chǎn)稅的國人眼里，一直想要對比的就是美國的房產(chǎn)稅政策。

美國的政策是，不管房子在哪、面積多大、幾套房、都要繳納房地產(chǎn)稅。我們以2017年為例全美普查數(shù)據(jù)為例：

美國當?shù)氐恼畷覍I(yè)評估員，對片區(qū)內(nèi)的每套房屋進行價值評估，估算出來的這個數(shù)值就是當年要交的房產(chǎn)稅的基數(shù)。

各州稅率不同，集中在0.27%~2.35%之間。事實上，美國房產(chǎn)稅雖然不低，但絕沒有大家想象的高。2017年美國政府全美普查數(shù)據(jù)顯示，當年美國家庭房產(chǎn)稅支出中位數(shù)為2149美元，而當年美國家庭收入中位數(shù)61372美元。房產(chǎn)稅只占家庭收入的3.5%。

其實，在23號之前，新芽就經(jīng)常看到一種看法：

姑且把它叫做“土地出讓金替代論”

這個論調(diào)，我認為非常有問題！

如果真的按這樣的說法，北上深，隨隨便便一套房子價值600萬，意味著大家隨隨便便要交6~12萬的房產(chǎn)稅！

而事實上北上深大量剛需，一邊掏空了6個荷包、一邊省吃檢用天天996還著房貸，你讓他們額外一年再掏6萬塊錢是什么概念？那不是更讓他們不敢消費、不敢生娃。這將徹底成為很多壓倒很多剛需客最后的一根稻草！以后誰還敢買房？

征稅，不是簡單地看“政府需要多少錢”，而是要看老百姓的承受能力。

假設(shè)參照房產(chǎn)稅相對較高的美國，以上海開征為例，同年上海家庭收入中位數(shù)為16.7萬。按比例16.7萬×3.5%=5845元，另我國已經(jīng)征收了一次土地土地出讓金，等于已交70年土地租金（否則請告訴我土地出讓金是什么鬼？）再減免一半，也就意味著上海一個家庭房產(chǎn)稅中位數(shù)應小于3000元！即應小于1.75的占比！

其實，即便3000元，也已經(jīng)到了北上廣深普通承受的極限！

房產(chǎn)稅的出臺目的之一，肯定是打擊炒房行為，但打擊炒房的目的不就是為了保障剛需嗎？如果房產(chǎn)稅的出臺反而會傷害到剛需，那豈不是和目的背道而馳！

至于保護剛需的措施，無非就是：

1、普遍開征，但是征收稅率低，且有一系列的減免措施，比如和生育掛鉤；

2、人均X面積免征、X套免征、或者評估價多少以內(nèi)免征、累進稅率。

總之，房產(chǎn)稅一定不會太高，且在很長時間內(nèi)，土地出讓金無可替代！