丁祖昱評(píng)樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評(píng)樓市(ID:dzypls)
“核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲，截止目前，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍僅剩寧波和鄭州尚未完成，與首輪集中土拍多個(gè)城市出現(xiàn)競(jìng)拍高熱現(xiàn)象不同，第二輪集中土拍的重點(diǎn)城市熱度較首輪均有下降，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳。
在供地新規(guī)的影響下，房企拍地積極性受挫，多個(gè)地塊以底價(jià)成交，成交溢價(jià)率基本在5%以下，重慶、青島、濟(jì)南等城市的溢價(jià)率甚至僅在1%左右。在此影響下，土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。包括廣州、沈陽、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。
我們認(rèn)為，接下來土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)”調(diào)控效果顯現(xiàn)。"
01長(zhǎng)沙第二輪土拍流拍過半
2021年10月19日，長(zhǎng)沙第二批集中供地出讓結(jié)束。掛牌之初，共有29宗地塊掛牌，總出讓面積237.34萬平方米，掛牌起始總價(jià)達(dá)280.9億元。正式出讓前，8宗地塊先后中止出讓，8宗地塊終止出讓。剩余的13宗地塊，有3宗流拍，10宗地塊均以底價(jià)成交，共出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬平方米，總成交金額88.47億元，平均成交樓面均價(jià)為4444元/平方米。
在首輪集中供地中，長(zhǎng)沙熱度頗高，熔斷、搖號(hào)頻現(xiàn)，企業(yè)積極“搶地”之下甚至產(chǎn)生“地王”。
對(duì)比長(zhǎng)沙兩輪集中供地的成交情況來看，無論是規(guī)模還是熱度，均是“冰火兩重天”：規(guī)模上，長(zhǎng)沙第二輪集中供地的成交幅數(shù)、總建面和總金額分別與第一輪相比均大幅下降了70%以上?？偝山唤嫔踔羶H有首輪集中供地的四分之一左右。
熱度上長(zhǎng)沙兩輪集中供地可謂降至“冰點(diǎn)”，首輪集中供地中，僅有3宗流拍，流拍率8%；而第二輪集中供地在掛牌截止前夕，就已有16宗地提前終止，僅剩的13宗地塊中又有3宗流拍，最終流拍率高達(dá)66%（含終止\撤牌），投資“涼意”濃郁。
溢價(jià)率方面，雖然長(zhǎng)沙首輪集中供地整體溢價(jià)率也僅有7%，但其中仍有12宗地達(dá)到最高限價(jià)；而第二輪集中供地中，10總地塊均是底價(jià)成交，企業(yè)投資積極性大幅下降。
表：長(zhǎng)沙兩輪集中供地成交情況對(duì)比
注：僅統(tǒng)計(jì)含宅地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
02北京、上海也難逃“降溫”
在長(zhǎng)沙第二批集中供地出讓結(jié)束前不久，2021年10月13日，北京、上海第二輪集中土拍同日落幕，與首輪幾乎全部成功出讓不同，京、滬第二輪土拍熱度同樣均有所下降，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。
北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來看，兩城熱度均有明顯下降，上海尤為典型，首輪土拍中上海有六成（18宗）地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，本次土拍中僅有兩成（6宗）進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)。北京表現(xiàn)較上海稍好，共有4宗地塊觸及最高限價(jià)，海淀區(qū)2宗地塊進(jìn)入競(jìng)方案階段。
另外，企業(yè)拿地積極性明顯下調(diào)，聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤(rùn)、首開、城建等“老面孔”為主，且主要是國(guó)企、央企，相比之下民企參拍意愿有所降低；上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。
表：京、滬兩輪集中出讓土地情況對(duì)比
注：上海地塊安置、租賃不計(jì)入，但含城市村改造地塊
數(shù)據(jù)來源：CRIC整理
具體來看，北京最終成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬平方米，攬金513億元，整體平均溢價(jià)率為4%。其中，海淀區(qū)熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價(jià)、政府持有份額均上限后進(jìn)入競(jìng)方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號(hào)成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價(jià)仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價(jià)格上限，進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售階段。
除此以外，本次其他地塊均沒有觸及最高限價(jià)，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價(jià)成交，可見不同區(qū)域的土地?zé)岫纫膊豢上嗵岵⒄摗?nbsp;
上海最終成交地塊共20宗，總成交金額480.6億元，超半數(shù)地塊以底價(jià)成交，從整體溢價(jià)率水平來看，由于上海兩次土拍競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)均設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，從源頭上杜絕了高溢價(jià)的可能性，地價(jià)得到有效控制，平均溢價(jià)率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個(gè)百分點(diǎn)。
就具體地塊來看，本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價(jià)出讓，其余11宗地塊均為底價(jià)成交，整體市場(chǎng)熱度較首輪有明顯下降。另外，本次僅有6宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，較首輪明顯減少。
03“流拍”已成二輪集中土拍“高頻詞”
事實(shí)上，自下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)資金環(huán)境明顯收緊，同時(shí)7月末以來以22個(gè)集中供地城市為代表的重點(diǎn)城市紛紛調(diào)整了供地規(guī)則，尤其加強(qiáng)了對(duì)房企購(gòu)地資金和競(jìng)拍資格的審查。
在此影響下，房企拿地積極性明顯受挫，福州、成都、天津、濟(jì)南、青島等多個(gè)集中拍地的城市均有多宗土地遭遇中止出讓，金華、嘉興等熱點(diǎn)城市的集中土拍也遇冷。
不僅如此，土地流拍現(xiàn)象顯著增多，剛剛過去的9月重點(diǎn)城市的土地流拍率已飆升至27%，溢價(jià)率更是降至4.2%的低位，是2020年以來首次降至5%以下。流拍地塊主要來自于二輪集中土拍的城市，包括廣州、沈陽、重慶、濟(jì)南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時(shí)撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。
在熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控易緊難松、房企資金鏈緊張的影響下，重點(diǎn)城市的流拍率預(yù)計(jì)還將延續(xù)高位運(yùn)行。
圖：CRIC監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢(shì)圖
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
圖：2020年以來重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地流拍率走勢(shì)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)
我們認(rèn)為，為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是由于部分城市需要保證年度供地計(jì)劃的完成率；另一方面也有市場(chǎng)維穩(wěn)，保證中期住房供給穩(wěn)定，滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。
不過，在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價(jià)”調(diào)控下，預(yù)計(jì)接下來重點(diǎn)城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 多城二輪集中土拍冷淡收?qǐng)?，京、滬也難逃降溫
