地產(chǎn)大爆炸 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：炸天團
來源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）
同時，500強榜單中上榜的房企有8家，除了老面孔有恒大、碧桂園、綠地、萬科和保利地產(chǎn)，還多了3個新面孔——融創(chuàng)、龍湖與華潤置地。
來自太平洋彼岸的好消息，著實讓投資者們心潮澎湃了一把，8家房企的股價隨即翻紅。
然而，財富500強剛給中國房地產(chǎn)披上了華麗麗的袍子，國際評級機構(gòu)就把袍子一掀，大聲對世人說：
看啊，這里頭全是虱子。
01
7 月26 日，中誠信國際首次將中國房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面。
評級機構(gòu)的企業(yè)負面展望名單也在不斷加長：
1）幸福很難的華夏幸福被中誠信國際給出了負面展望、評級下調(diào)；
2）穆迪觀察了一年，還是選擇把富力無情地打入負面展望之列；
3）藍光一直在標普的負面信用觀察名單上；
4）世界500強恒大危機持續(xù)發(fā)酵，被三大評級機構(gòu)一致調(diào)整為負面展望、評級下調(diào)。
比如穆迪撤銷了藍光、泰禾、華夏幸福等房企的評級，惠譽撤銷了對綠地的評級。
三大國際評級機構(gòu)對房企的信用評級，是可以直接影響房企的股價走勢的。
評級下調(diào)，對現(xiàn)金流緊張的房企來說，無疑是雪上加霜，即使能發(fā)出來，也是高利率。
這些房企中，不乏千億級企業(yè)，即便他們在2020年創(chuàng)下業(yè)績新高，交出了不錯的成績單。
房企為何得不到評級機構(gòu)的青眼？
以富力為例。
穆迪將富力地產(chǎn)由“Ba3”降至“B1”，又將富力香港降至“B2”，所有展望都從觀察名單變?yōu)椤柏撁妗保饕菍ζ鋬攤芰εc流動性失去了信心。
又比如剛跨入千億陣營的禹洲。即便是找來中信里昂背書，但年報上乏善可陳的業(yè)績暴露了它的外強中干，惹得評級機構(gòu)紛紛下調(diào)評級，標普甚至將其列入負面觀察名單。
惠譽殺人還要誅心，質(zhì)疑禹洲銷售數(shù)據(jù)注水。
當然，禹洲的年報確實有很多可疑的地方，雖然賬面現(xiàn)金足以覆蓋其短債，但2021年以來禹洲拿地銳減、有息負債不降反增約15%，存明股實債之嫌。
再比如綠地。
作為世界500強，因杠桿率高企與不抗打的現(xiàn)金流，被三大評級機構(gòu)降至投機等級，穆迪、標普與惠譽對綠地控股的評級分別為Ba1、BB、BB-。
7月29日，惠譽宣布將撤銷對綠地控股的評級，次日綠地的3只存量美元債立馬下跌。
綠地還愿意為自己發(fā)聲，藍光發(fā)展、華夏幸福、泰禾這三家爆雷的房企直接躺平任嘲。
今年以來，藍光持續(xù)發(fā)生債券違約，被多家評級機構(gòu)集體降級，標普更是給出了D的垃圾評級。
華夏幸福的債務(wù)問題人盡皆知，惠譽、穆迪等多家機構(gòu)不斷下調(diào)評級，大概是王文學(xué)沒有錢再續(xù)約合作了，如今三家機構(gòu)都對其撤銷了評級。
泰禾債務(wù)高企的同時，賬面現(xiàn)金只能支付不到10%的短債。糟糕的財務(wù)狀況和未來融資的不確定性，讓泰禾成為中國唯一一家被穆迪評為Caa1級別的房企，同時惠譽也給出CCC+的超低評級。
03
標普創(chuàng)立于1860年。穆迪于1900年成立。1913年有了惠譽。
評級，更多的作用是一面照妖鏡，從第三方角度反映出企業(yè)的真實素質(zhì)。面對評級下調(diào)，房企應(yīng)該引以為鑒，而不是激烈反彈。
因為被裁判密切關(guān)注，還敢跟裁判叫板的運動員，一般有兩種結(jié)果：黃牌或紅牌。
還是以富力為例。
去年富力頭懸1800億高額債務(wù)，把減員、降價、甩賣資產(chǎn)、股權(quán)融資等降杠桿操作用了個遍，到現(xiàn)在仍然短期償債高企，還有近400億的資金敞口亟需填平。
土儲是房企的未來。今年以來，富力直接放棄拿地，相當于自斷前程。
而疲軟的銷售疊加高息展期，商業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)持續(xù)吸血地產(chǎn)主業(yè)，似乎讓富力陷入了惡性循環(huán)。
同時，信貸條件收緊又讓富力的再融資和償債現(xiàn)金流壓力驟增，未來面臨極大的不確定性。
重回世界500強的綠地，日子也好不到哪去。炸天團根據(jù)公開信息算了算，截至今年上半年，綠地的有息負債約2871億元。
綠地手上有多少現(xiàn)款呢？
綠地去年的經(jīng)營現(xiàn)金流447億元，貨幣資金1035億元，加起來還不到有息負債的一半，也難怪評級機構(gòu)不看好這家世界500強企業(yè)。
04
最近，炸天團聽得最多的話就是：“房地產(chǎn)行業(yè)會一直存在，但企業(yè)不一定。”
政策層出不窮，一回頭，大家都發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)前景太不明朗了。
還可以確定的是，市場不需要這么多房企存在。能活下去的，都會有個好明天；活不下去的，不知道哪天就看不到明天的太陽了。
看來，國際評級機構(gòu)也已經(jīng)把中國房地產(chǎn)市場整明白了：在中國，政策才是房地產(chǎn)的風(fēng)向標。
此時，冷靜看待榜單上的表面繁榮，客觀對待自身存在的問題，把藏在華麗袍子里的虱子消滅掉，才是正理。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標題： 袍子里的虱子
