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地產測算:不談有票成本的報價都是耍流氓

商業地產與電商 商業地產與電商
2021-07-19 15:04 3924 0 0
接下來我們在不同的稅票金額假設下,測算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動的。

作者:明哥

來源:商業地產與電商(ID:smartplaza)

先看地產收并購的一段對話。

地產投拓:地塊位置不錯,主要問題是稅票太少,算不過來賬。

地主:不用擔心票的事情,我們會全額開票。

顯然雙方溝通的不是一個事。稅票是指土地建安等項目有票成本,在土增稅計算時可扣除,與土地方是否就股權轉讓溢價部分開具財務發票是兩回事。舉個栗子:

用地面積60畝,有稅票500萬每畝,轉讓價格800萬每畝。

這個案子產生了300萬每畝的土地收并購溢價,這300萬每畝溢價是支付給原股東的,與項目本身無關,在土增稅計算時不能扣除。

在房地產企業涉及的所有稅種中,土增稅的稅率是最高的,最高可達60%。

土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入,減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據,并按照四級超率累進稅率進行征收。

要給土地方解釋清楚土增稅并不容易,尤其是當對方本能地有種抗拒心理時。明哥覺得這時最好的溝通方式就是用數據說話。

在上文地產投資測算:這塊地到底值多少錢?我們給出了一個投資測算模型,回顧一下:

項目要點:

1、用地面積60畝。

2、住宅用地,容積率2.0,規劃計容建面8萬平米。

3、地下車位配比1:1。

4、證照手續齊全,凈地,可馬上開發。

5、產權清晰無糾紛,沒有債務抵押。

6、有稅票(土地發票)500萬每畝。

7、房價住宅14000元/平米,車位10萬/個。

8、股權整體轉讓,價格800萬每畝。

投資測算:

其中土增稅部分:

測算結果是應繳土增稅7909萬。接下來我們在不同的稅票金額假設下,測算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動的。
1、稅票對土增稅的影響

土增稅-稅票變動分析

2、稅票對銷售凈利率的影響。

銷售凈利率-稅票變動分析

與全票相比,在無票情況下:

(1)收購方要多承擔2.5億土增稅:26039-953=25086萬;

(2)銷售凈利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然稅票對土增稅/凈利率有這么大的影響,不談有票成本的報價不就是“耍流氓”嗎!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“商業地產與電商”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 地產測算:不談有票成本的報價都是耍流氓

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