扒財經(jīng) 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
出品 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊
作者 | 王婷婷
中交地產(chǎn)(SZ000736)又雙雙叒叕漲停了。5月10日收盤漲超10%，這已經(jīng)是該股近期第20次漲停。
近日一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機構(gòu)到期借款無法償還的報告”，署名簽發(fā)人為公司董事長李永前，文件號“中交地產(chǎn)融發(fā)[2022]94號”。
風(fēng)財訊獲悉，文件向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。從內(nèi)容看，這份報告似乎更像一份尋求償債支持的“求救信”。但中交地產(chǎn)方面未向風(fēng)財訊證實該文件真實性，稱到期債務(wù)能償還。股東有借款和擔(dān)保支持
而在1月21日，風(fēng)財訊小道曾獨家報道，中交地產(chǎn)扣發(fā)管理層及總部員工2021年度年終獎。公司資金承壓的狀況，將是今年的最大難題。
01 今年數(shù)百億借款到期 資金缺口超80億
中交地產(chǎn)2021年報顯示，公司截止期末的融資額為629.4億，一年之間增加了40%，而這是在中交地產(chǎn)2020年融資額同比已經(jīng)翻了一番的基礎(chǔ)上。
這三年中交地產(chǎn)的借款，中短期借款占比超70%，還款期限在1-3年內(nèi)，尤其189.74億元1年期借款，這是2022年公司償債壓力巨大的直接原因。
(中交地產(chǎn)2021年債務(wù)數(shù)據(jù)，單位元)
雖然隸屬央企，但中交地產(chǎn)的融資優(yōu)勢不突出，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，債券平均融資成本在3.52%-4.99%，信托融資平均成本6%-8.5%。
據(jù)風(fēng)財訊了解，依靠大股東背書，中交地產(chǎn)已經(jīng)將今年的35.8億元股東借款做了展期，同時還向大股東陸續(xù)增加了45.8億的借款。
02 二股東臨陣撤退大股東付出遠超回報
中交地產(chǎn)原本是由中國重慶經(jīng)濟技術(shù)合作公司、重慶市建設(shè)投資公司、重慶市華泰實業(yè)總公司共同發(fā)起，以定向募集方式設(shè)立，并在1997年掛牌上市，股票名稱重慶實業(yè)，代碼000736。
2008年底，中房集團經(jīng)過定向增發(fā)入主，并與中國交建在2011年完成重大重組后，000736改名中交地產(chǎn)，并成為中國交建房地產(chǎn)業(yè)務(wù)國內(nèi)上市平臺公司。
隨之，中交房地產(chǎn)對中交地產(chǎn)的主導(dǎo)權(quán)、連帶責(zé)任更無法動搖。不過中交集團旗下“中交房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)和綠城中國”三個地產(chǎn)平臺，長期存在同業(yè)競爭的問題。
中交集團曾要求中交房地產(chǎn)將地產(chǎn)資產(chǎn)交給中交地產(chǎn)托管經(jīng)營，首期《托管協(xié)議》為2017-2020年。但直到2021年，中交地產(chǎn)的新增土地儲備約370萬平，剩余可開發(fā)土地1787.7萬平，規(guī)模增長速度遠遠低于預(yù)期。
中交房地產(chǎn)的資產(chǎn)遲遲無法如期注入，一方面受體制內(nèi)程序影響，也或因為中交地產(chǎn)利潤指標連續(xù)三年負增長，“個位數(shù)”的營收和銷售成績增幅也不如預(yù)期。
(中交地產(chǎn)近年業(yè)績數(shù)據(jù)，單位億元)
中交地產(chǎn)作為2022年地產(chǎn)板塊的“第一妖股”，雖然股價最高漲幅突破300%異常炫目，但游資無法撐起經(jīng)營，中交地產(chǎn)依然要警惕債務(wù)這條“導(dǎo)火索”。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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