《指導(dǎo)意見》明確了如下主要更新方式，而各種更新方式所針對的項(xiàng)目類型和可開展的改造內(nèi)容均不同：

針對老舊小區(qū)改造，《指導(dǎo)意見》主要明確了三種改造思路：（1）利用小區(qū)現(xiàn)狀房屋和公共空間補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施；（2）利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設(shè)置機(jī)械式停車設(shè)施等便民設(shè)施；（3）對老舊住宅樓加裝電梯。

根據(jù)《2021年北京市老舊小區(qū)綜合整治工作方案》，全市列入老舊小區(qū)綜合整治計(jì)劃確保實(shí)現(xiàn)400個(gè)小區(qū)、建筑面積1500萬平方米；力爭實(shí)現(xiàn)600個(gè)小區(qū)、建筑面積2300萬平方米。

根據(jù)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，危舊樓房主要包括建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房。危舊樓房由住房行政管理部門進(jìn)行認(rèn)定。

對于危舊樓房，改造思路分為翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建三種。對于因危舊樓房改建產(chǎn)生的居民異地安置或貨幣安置后騰退的房屋，可作為租賃房等保障房使用。

老舊廠房在符合規(guī)劃的前提下，應(yīng)優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)；鼓勵(lì)利用老舊廠房發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等國家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)；鼓勵(lì)利用老舊廠房補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施。鼓勵(lì)老工業(yè)廠區(qū)通過更新改造或用地置換的方式實(shí)施規(guī)劃，增加道路、綠地、廣場、應(yīng)急避難場所等設(shè)施。截至目前，老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)尚未明確。

該項(xiàng)改造主要針對老辦公樓和老商業(yè)設(shè)施。改造方式包括增加消防樓梯、電梯等設(shè)施，建筑功能混合、用途兼容，對具備條件的地下空間進(jìn)行復(fù)合利用等。

對首都功能核心區(qū)平房(院落)的改造思路主要為進(jìn)行申請式退租、換租及保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，改善居住條件。騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、服務(wù)中央單位、完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。同時(shí)，鼓勵(lì)騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房。

《指導(dǎo)意見》允許對于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。

目前北京執(zhí)行的使用性質(zhì)清單為北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》。該清單將北京劃分為六大區(qū)域，針對六大區(qū)域分別制定了正面清單和負(fù)面清單。在考慮是否能夠增加建筑規(guī)模時(shí)，應(yīng)比照該清單進(jìn)行初步判斷。

《指導(dǎo)意見》對于增加建筑規(guī)模的規(guī)定較為原則。相比于《指導(dǎo)意見》，《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》針對地塊建筑面積調(diào)整和更新單元總量平衡、公共服務(wù)設(shè)施容量調(diào)整、商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整、基于風(fēng)貌保護(hù)的容量調(diào)整、基于風(fēng)貌保護(hù)的容量轉(zhuǎn)移等情形均作出了不同規(guī)定。以商業(yè)商辦建筑容量調(diào)整為例，《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》要求增加的商業(yè)商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規(guī)定倍數(shù)計(jì)算，提供的公共要素面積超出相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求的，增加的商業(yè)商辦建筑面積按規(guī)定系數(shù)予以折減，并明確了相應(yīng)計(jì)算的系數(shù)。

針對老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配套用房，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，老舊小區(qū)現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配套用房可根據(jù)實(shí)際需求用于市政公用、商業(yè)、養(yǎng)老、文化、體育、教育等符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單規(guī)定的用途。

針對商業(yè)、商務(wù)辦公建筑，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，在滿足相關(guān)規(guī)范的前提下，可在商業(yè)、商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會福利等功能。《指導(dǎo)意見》并未對此處的相關(guān)規(guī)范進(jìn)行進(jìn)一步明確。我們認(rèn)為，該等規(guī)范應(yīng)包括但不限于有關(guān)建筑物安全使用、消防安全、環(huán)保及衛(wèi)生相關(guān)的規(guī)定及規(guī)范。

針對地下空間，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，在符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，確保結(jié)構(gòu)和消防安全的前提下，地下空間平時(shí)可綜合用于市政公用、交通、公共服務(wù)、商業(yè)、倉儲等用途，戰(zhàn)時(shí)兼顧人民防空需要。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，在按照《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》等技術(shù)規(guī)范進(jìn)行核算的基礎(chǔ)上，滿足消防等安全要求并征詢相關(guān)權(quán)利人意見后，部分地塊的綠地率、建筑密度、建筑退界和間距、機(jī)動(dòng)車出入口等可按不低于現(xiàn)狀水平控制。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，更新項(xiàng)目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)等方式辦理用地手續(xù)；代建公共服務(wù)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交政府有關(guān)部門或單位的，以劃撥方式辦理用地手續(xù)；經(jīng)營性設(shè)施以協(xié)議或其他有償使用方式辦理用地手續(xù)。上述土地供應(yīng)方式與上海、深圳等地的規(guī)定基本一致。

過渡期政策屬于創(chuàng)新性政策，能夠給項(xiàng)目實(shí)施主體帶來實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠，具體為，在符合規(guī)劃且不改變用地主體的條件下，更新項(xiàng)目發(fā)展國家及本市支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門提供證明文件，可享受按原用途、原權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。過渡期以5年為限，5年期滿或轉(zhuǎn)讓需辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型，以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

但《指導(dǎo)意見》對過渡期政策具體操作并沒有作出詳細(xì)指引，例如，哪些項(xiàng)目可以適用過渡期政策、有權(quán)作出該等判斷的主體是否為行業(yè)主管部門、證明文件需要達(dá)到何種證明程度、適用過渡期政策的最終批準(zhǔn)權(quán)限等。該等細(xì)化問題仍有賴于未來在實(shí)施過程中由主管部門作出進(jìn)一步的規(guī)定和解釋。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長期限不超過1年；更新項(xiàng)目采取租賃方式辦理用地手續(xù)的，土地租金實(shí)行年租制，年租金根據(jù)有關(guān)地價(jià)評審規(guī)程核定；租賃期滿后，可以續(xù)租，也可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

土地費(fèi)用政策對于項(xiàng)目實(shí)施主體的最大利好在于允許分期繳納地價(jià)款。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施可按所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離的方式，經(jīng)業(yè)主同意和區(qū)政府認(rèn)定后，將經(jīng)營權(quán)讓渡給相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)。

在此前出臺的《關(guān)于引入社會資本參與老舊小區(qū)改造的意見》中，已經(jīng)存在類似規(guī)定，即“屬行政事業(yè)單位所屬配套設(shè)施，以及區(qū)屬國有企業(yè)通過劃撥方式取得的小區(qū)配套用房或區(qū)域性服務(wù)設(shè)施，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評估，可將所有權(quán)或一定期限的經(jīng)營收益作為區(qū)政府老舊小區(qū)改造投入的回報(bào)”。

以經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施的回報(bào)作為更新項(xiàng)目的投入回報(bào)，對于鼓勵(lì)社會資本參與城市更新項(xiàng)目具有一定的激勵(lì)作用。

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，在不改變更新項(xiàng)目實(shí)施方案確定的使用功能的前提下，經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓或出租，也可以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)等進(jìn)行抵押融資；但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)保障原有經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

對于如何保證在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后利益相關(guān)人權(quán)益不受損，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》中作出了進(jìn)一步規(guī)定，即進(jìn)行抵押融資時(shí)，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同作出承諾，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。

我們期待《指導(dǎo)意見》的施行能推進(jìn)首都城市更新工作，完善城市功能，改善人居環(huán)境，激發(fā)城市活力，使古都煥發(fā)新的生機(jī)。